購(gòu)置房產(chǎn)，誰(shuí)都希望所購(gòu)房產(chǎn)除了居住外，還能不斷地升值。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，較重要的是弄清房產(chǎn)是否具有增值的潛力和增值的可能，是否具有投資性。其實(shí)，判斷所購(gòu)房產(chǎn)是否具有增值潛力的參考因素很多，大到城市規(guī)劃，小到一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，林林總總，在這里，我們只談六大要素對(duì)房產(chǎn)增值潛力的影響。

交通條件締造財(cái)富聚合效應(yīng)

交通的便捷性，是衡量物業(yè)是否增值的主要主要因素之一。小區(qū)門(mén)口有沒(méi)有多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，小區(qū)距離市有多少時(shí)辰車(chē)程等，這些都是衡量一個(gè)小區(qū)交通是否便捷的標(biāo)準(zhǔn)。一條道路的打通，不僅會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展，還會(huì)是一次全新的房產(chǎn)投資良機(jī)的悄然來(lái)臨。

作為溫江第六屆花卉博覽會(huì)配套的暢通工程——光華大道，這個(gè)擁有8車(chē)道的景觀式快速通道，從三環(huán)路出發(fā)，只需8時(shí)辰的車(chē)程就可到達(dá)溫江。交通的改善強(qiáng)烈地刺激著原本就敏感的溫江房?jī)r(jià)。2004年，位于溫江區(qū)燎原村占地100.5畝的1號(hào)地塊成交價(jià)88.5萬(wàn)/畝，在當(dāng)時(shí)還創(chuàng)造了溫江土地成交價(jià)的歷史新高。然而，隨著光華大道的通車(chē)以及花博會(huì)的成功舉行，目前溫江片區(qū)光華大道旁許多地塊單價(jià)早已超過(guò)百萬(wàn)。據(jù)了解，溫江算得上郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲較

規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)房產(chǎn)增值新機(jī)遇

“九天開(kāi)出一成都，千門(mén)萬(wàn)戶入畫(huà)圖”，擁有2300多年歷史的成都，如今城區(qū)面積已擴(kuò)大到以三環(huán)路為邊界的193平方公里，到處是高樓、綠地、彩燈、立體交通……翻天覆地的巨大變化和迷人魅力，這些都應(yīng)歸功于整個(gè)城市的規(guī)劃建設(shè)。

從上世紀(jì)90年代的府南河改造，到2003年耗資達(dá)15億元、面積2000多畝、拆遷4500多戶，搬遷約10戶企業(yè)……成都市歷史上規(guī)模的一次舊城改造正式啟動(dòng)。從此，成都樓市的舞臺(tái)上多年難覓城北樓盤(pán)蹤影的格局開(kāi)始逐漸改變。“兩年前，同樣的樓盤(pán)，城北的房?jī)r(jià)每平方米要比城南、城西低好幾百元，”房產(chǎn)從業(yè)人員黃先生說(shuō)，那時(shí)候購(gòu)房的人對(duì)城北望而卻步?？墒?，借著沙河整治、舊城改造等城市規(guī)劃建設(shè)，目前城北的地塊早已賣(mài)到近200萬(wàn)/畝，而兩年前類(lèi)似地塊才50-60萬(wàn)/畝。城市規(guī)劃，給城北片區(qū)房子的增值帶來(lái)了新的機(jī)遇。

幾乎每周，余阿姨和老伴都要到人南立交橋下的老成都民俗公園去坐坐。余阿姨告訴我們，過(guò)去這里是成都臟亂差的典型之一，但在城市規(guī)劃改造建設(shè)后，這里卻成了融會(huì)成都老橋、老街、民俗和風(fēng)土人情的歷史文化公園，而周邊的房子也在一個(gè)勁的漲，以前2000多元/平方米購(gòu)的房子，現(xiàn)在出租都可以租到1000多元一個(gè)月，轉(zhuǎn)手還可以賣(mài)到近4000元/平方米，真想不到一個(gè)片區(qū)的改造，一個(gè)公園的拔地而起，一個(gè)看似小小的城市規(guī)劃，卻可以讓房子增值那么多！

城南的磁力不僅吸引了曾阿姨這樣的普通百姓，2004年10月29日，李嘉誠(chéng)以21.35億元的天價(jià)拿下了1036.47畝的成都“城南地王”，創(chuàng)下成都乃至整個(gè)西部地區(qū)單宗土地拍賣(mài)的較高價(jià)。試想，如果一個(gè)片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不到位，這樣的土地價(jià)格也將是水中之月。

·購(gòu)房提示·

對(duì)一套房屋未來(lái)的來(lái)講，一個(gè)片區(qū)的拆遷安置、一條河流的改造、一個(gè)公園的擁翠而出……種種城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)置業(yè)價(jià)值的影響就顯得尤為重要?；蛟S現(xiàn)在很不起眼的位置，由于明天一個(gè)城市規(guī)劃建設(shè)的動(dòng)工，你購(gòu)的新房就可以迅速升值，而你的居住環(huán)境也將會(huì)因?yàn)槌鞘械囊?guī)劃建設(shè)變得更加宜人。

配套完善房子保值更增值

一個(gè)好的樓盤(pán)、一套好的房子，必須要有大的市政配套。如果在房子交付使用以后卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有地方購(gòu)菜，沒(méi)地方逛街，孩子沒(méi)地方上學(xué)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境雖然造得很好，但走出小區(qū)門(mén)則一片荒蕪，正所謂“墻內(nèi)錦繡如花，墻外刀耕火種”，房子較后也只能空置，賣(mài)也賣(mài)不出去。

就拿青城山片區(qū)來(lái)說(shuō)，目前各種市政配套設(shè)施還比較滯后，一位在青城山從事房產(chǎn)銷(xiāo)售工作的小姐說(shuō)，有時(shí)中午為了購(gòu)一包方便面，開(kāi)車(chē)來(lái)回花了近一個(gè)公里，回到售樓部，又因?yàn)橥ｋ姡^后只能就著冷水吃干脆面。這樣的情形相信有很多居住者都有過(guò)或多或少的相似經(jīng)歷。因此，許多郊區(qū)樓盤(pán)的配套問(wèn)題曾經(jīng)都是一度制約其區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸，也是導(dǎo)致眾多郊區(qū)樓盤(pán)高空置率的主要原因之一。

在城市規(guī)劃和市政配套不斷完善的推動(dòng)下，某些區(qū)域“門(mén)前冷落鞍馬稀”的現(xiàn)狀被得以迅速改變。以青城山為例，去年8月，政府出臺(tái)了青城山控制性詳規(guī)，除了將形成生態(tài)廊道下的四橫四縱交通網(wǎng)絡(luò)外，相關(guān)的市政配套設(shè)施也將在3—5年內(nèi)呈現(xiàn)，其中包括市政公園、教育、醫(yī)療設(shè)施建設(shè)以及各類(lèi)服務(wù)設(shè)施建設(shè)都將陸續(xù)興建。因此，在未來(lái)幾年內(nèi)，這個(gè)片區(qū)的房子不但不會(huì)貶值，也許反而還會(huì)加快升值步伐。

對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)或者區(qū)域而言，市政配套所擁有的賣(mài)點(diǎn)，在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間形成了一種良性互動(dòng)。淺顯的事實(shí)，在各類(lèi)房地產(chǎn)廣告中， “毗鄰××公園”、“距離××僅五時(shí)辰路程”等等，對(duì)于購(gòu)房者而言，配套也是在購(gòu)房置業(yè)中不得不考慮的問(wèn)題。擁有完善的市政配套，也就擁有了與財(cái)富對(duì)話的資本。

·購(gòu)房提示·

一個(gè)樓盤(pán)周邊市政配套是否完善，會(huì)直接影響到這個(gè)樓盤(pán)是否被購(gòu)房者作為居所。一般來(lái)說(shuō)，市政配套設(shè)施是按人口規(guī)模配備的，其建設(shè)方式一般是每一千人配備某項(xiàng)配套設(shè)施多少平方米，而只有上萬(wàn)人的大規(guī)模居住區(qū)(一般1萬(wàn)戶，3～5萬(wàn)人)才可能配套齊全。具體到一個(gè)成規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注，小區(qū)包括周邊地區(qū)是否配備了教育、醫(yī)療、文體、商業(yè)、金融、郵電、社區(qū)服務(wù)等較基礎(chǔ)的設(shè)施，使用是否方便，距離、規(guī)模如何等等。

地價(jià)攀升區(qū)域物業(yè)追著漲

無(wú)論是先有雞還是先有蛋，地價(jià)和房?jī)r(jià)不管誰(shuí)有了波動(dòng)，另外一方必然會(huì)產(chǎn)生“共鳴”。

據(jù)尺度機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，成都市土地均價(jià)從1999年的63.9萬(wàn)元/畝到2005年5月12日止已經(jīng)漲到了268.4萬(wàn)元/畝，均價(jià)上漲了204.5萬(wàn)元。與此同時(shí)，成都房?jī)r(jià)也在迅速攀升。2003年，成都市含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房平均價(jià)格為每平方米2096元，每平方米上漲103元，漲幅為5.1%；不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房平均價(jià)格為每平方米2224元，其中城區(qū)房?jī)r(jià)為每平方米2726元，周邊區(qū)縣為每平方米1482元。2005年成都五城區(qū)商品房交易均價(jià)已達(dá)到4085元/平方米，同比上漲9.49%。

房子增值，當(dāng)然與地價(jià)的上漲脫不了干系。

房子林林總總，各不相同，怎樣才能判斷出什么樣的房子會(huì)快速增值？不同的房子共同的東西是什么呢——土地價(jià)值，即房?jī)r(jià)中隱含的地價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房子升值的重要原因就是土地升值，而土地價(jià)值又由土地的質(zhì)量和數(shù)量構(gòu)成，其中，土地質(zhì)量是指土地地段和自然環(huán)境的優(yōu)越性，數(shù)量是指土地的容積率，即每棟房子或每個(gè)單元占有多少土地。那么，對(duì)于一套已經(jīng)呈現(xiàn)的房子，雖然當(dāng)下本身的地價(jià)已經(jīng)無(wú)法得出明確的數(shù)據(jù)，但是可以通過(guò)周邊的地價(jià)估算出自己所在位置的地價(jià)。在大區(qū)域背景相同的前提下，旁邊的地價(jià)翻了幾倍，自己的物業(yè)所在的地塊價(jià)格不可能原地不動(dòng)。土地成本的增加，房?jī)r(jià)也要跟著漲。雖然物業(yè)的形態(tài)、功能以及新舊程度可能無(wú)法與周邊地塊新建成后的物業(yè)相媲美，但總體價(jià)值至少是要在當(dāng)初該物業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ)上有大幅攀升。五年前，溫江的地價(jià)不到30萬(wàn)/畝。今天，溫江的地價(jià)突破百萬(wàn)已是事實(shí)；今天，溫江老城區(qū)的普通商品房已經(jīng)賣(mài)到了2400元/m2，這與五年前800元/m2的價(jià)格相比，已經(jīng)翻了3倍。而在距離成都主城區(qū)相對(duì)較近的光華大道與溫江城區(qū)相接的區(qū)域，不少在售樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3000元大關(guān)，房齡在2～3年左右的二手房也漲到了2000元/m2以上。

·購(gòu)房提示·

地價(jià)攀升之時(shí)，距離房?jī)r(jià)攀升也不遠(yuǎn)了。想購(gòu)一套增值房的你在留意房子品質(zhì)的同時(shí)，還要眼觀六路，耳聽(tīng)八方，關(guān)注地價(jià)情況。想下手就要趁早，不然等市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)來(lái)后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)所有房?jī)r(jià)都已經(jīng)毫不留情地跟著上升了，浪費(fèi)時(shí)間等于浪費(fèi)哦！

　　快的區(qū)域，老城區(qū)內(nèi)2001年每平方米才600元左右的價(jià)格，一下被金強(qiáng)廣場(chǎng)拉到了1600元/平方米。2003年，邊城水戀就賣(mài)到了1800元/平方米，光華大道側(cè)的精 均價(jià)賣(mài)到了2000多元/平方米，森宇音樂(lè)花園、海峽新城的公寓賣(mài)到1400元/平方米。2004年，置信柳城誼苑的房?jī)r(jià)開(kāi)始接近3000元/平方米，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售的繁華時(shí)代商鋪賣(mài)到了18000元/平方米。如今，溫江片區(qū)的房子均價(jià)已超過(guò)了3000元/平方米，當(dāng)時(shí)在溫江投資房產(chǎn)的人現(xiàn)在賺歡了。

在城北，隨著北新干線的即將通車(chē)，成青快速通道的正式動(dòng)工，大豐——華陽(yáng)的成都**1號(hào)線的“開(kāi)鉆”，交通的改善預(yù)示著會(huì)給城北居住帶來(lái)一場(chǎng)深刻的變革。目前，新都房?jī)r(jià)普遍在每平方米2500元左右，與成都、華陽(yáng)、龍泉、溫江房?jī)r(jià)相比，起碼有500-1000多元的上升空間。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)，此時(shí)正是投資新都的較佳時(shí)機(jī)，到各條道路修好時(shí)，投資空間也就縮小了。

交通的改善，一輪全新的郊區(qū)投資浪潮正悄然來(lái)臨。

·購(gòu)房提示·

交通的改善，如**、公路、橋梁的興建都會(huì)直接影響到一個(gè)樓盤(pán)，乃至一個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。因此，不管是用于居住還是投資，都要選擇交通便捷的地段，用于居住，可以讓你出行更加方便；用于投資，可以讓你轉(zhuǎn)手賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

有群好鄰居共同托高區(qū)域價(jià)值

較近，老李春風(fēng)滿面，一碰到準(zhǔn)備購(gòu)房的朋友便激動(dòng)地給人傳授經(jīng)驗(yàn)：“選房別忘了把鄰居選好。”原來(lái)，老李較近到中介行去逛了一圈，不逛不知道，一逛嚇一跳，自己家的房子竟然在短短4年間增值20多萬(wàn)！據(jù)老李介紹，2002年初，老李在望江片區(qū)購(gòu)了某樓盤(pán)一期的一套房子，當(dāng)時(shí)單價(jià)是2300元/m2，時(shí)隔4年不到，自己小區(qū)內(nèi)完全相同的二手房已經(jīng)賣(mài)到了5000元/m2以上，而且還只是簡(jiǎn)單裝修而已。為何會(huì)漲得如此之快？如獲意外之財(cái)?shù)睦侠罴泵ο駛€(gè)專(zhuān)業(yè)人士一樣搞起調(diào)查研究來(lái)。

原來(lái)，在自己所在的片區(qū)，包括房齡較短的二手房在內(nèi)，房?jī)r(jià)均已漲到了4500元/m2以上，而近兩年推出的新盤(pán)如中海?格林威治、吉寶?粼江峰閣均價(jià)更是直逼6000元/m2。老李仔細(xì)一想，雖然自己的小區(qū)不算大，內(nèi)部環(huán)境也不見(jiàn)得好，但自己如果要賣(mài)房的話，別人能賣(mài)6000元/m2，我賣(mài)個(gè)5000元/m2也不過(guò)分??！目前，重慶地產(chǎn)大腕龍湖在該片區(qū)的新項(xiàng)目“晶藍(lán)半

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