近期深圳樓市如霧里看花讓人看不明白，一邊是利劍高懸，一邊卻是熱潮涌動(dòng)。是什么力量在推動(dòng)房價(jià)？面對2006年深圳市政府出臺的六大措施，房價(jià)是繼續(xù)上行，還是該降降溫？

調(diào)控路上房價(jià)向何處去

編者按：

2月22日，深圳市國土房管局在官方網(wǎng)站發(fā)布信息，今年將繼續(xù)去年的高壓態(tài)勢，并出臺了六項(xiàng)措施嚴(yán)控房價(jià)過快上漲，維持市場健康發(fā)展。在2006年年初，行政管理部門就出臺了平抑房價(jià)的相關(guān)政策，拉開了今年房地產(chǎn)市場的大幕。針對六項(xiàng)措施的出臺，各方反映不一。本報(bào)特別策劃，對房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)中介公司及置業(yè)者等進(jìn)行了跟蹤采訪，眾家評說六項(xiàng)措施將對2006年的深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響。

我市國土房管部門新近出臺的六大措施，嚴(yán)肅懲處違規(guī)銷售、哄抬房價(jià)的行為。這六大措施其中就包括進(jìn)一步整頓與規(guī)范房地產(chǎn)廣告、實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度、加大查處違法建筑和違法用地的力度、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資項(xiàng)目資本金的監(jiān)管、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目手冊制度等。

記者近日走訪了部分市民和消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)他們對深圳房價(jià)居高不下，并持續(xù)上漲意見紛紛，而對這新近出臺的六大措施卻反響不一。有市民認(rèn)為目前控制房價(jià)較好的方法，就是政府去干預(yù)，新近出臺的六大措施，應(yīng)該能有效的控制房價(jià)；也有市民認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，應(yīng)通過市場來解決市場問題，還有部分消費(fèi)者覺得這六大措施更多的是宏觀指向意義，具體實(shí)施效果并不看好，房價(jià)走勢較終還得由市場決定。

政府干預(yù)房價(jià)較有效

“房價(jià)問題應(yīng)該越來越受到重視，老百姓看著日益見漲的房價(jià)有說不出的苦。較好的控制房價(jià)的方法就是政府去干預(yù)，制定相關(guān)政策去遏制現(xiàn)在哄抬房價(jià)的行為?！痹谀潮ｋU(xiǎn)公司任職的彭小姐持這樣的觀點(diǎn)。據(jù)了解，彭小姐幾年前在蓮塘購了房子，對于近期瘋漲的房價(jià)，她也一直在關(guān)注。彭小姐認(rèn)為目前發(fā)展商違規(guī)操作，哄抬房價(jià)的現(xiàn)象不在少數(shù)，而現(xiàn)在由政府出臺措施來規(guī)范市場是較好不過的，雖然措施實(shí)施起來并不一定會(huì)達(dá)到預(yù)期效果，但這表示政府正采取高壓態(tài)勢，來嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場中的違規(guī)現(xiàn)象。她還特別提到：“很多人都認(rèn)為政府和開發(fā)商之間存在一定的利益關(guān)系，而使得政府相關(guān)部門對這些違規(guī)現(xiàn)象采取的打擊力度不夠，哄抬房價(jià)的行為遲遲不能遏制。這次措施的出臺，證明政府還是由信心去調(diào)控房地產(chǎn)市場，保持房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的?！?

在南山某公司任職的潘先生，目前正面臨頭次置業(yè)的選擇，對此次出臺的六大措施，他認(rèn)為對調(diào)控房價(jià)應(yīng)該會(huì)有一定的效果?！跋袢ツ?，在政府的調(diào)控下，北京、上海的房價(jià)不都跌下來了嗎，這些措施只要政府有決心去執(zhí)行，房價(jià)應(yīng)該能得到調(diào)控，現(xiàn)在的房價(jià)實(shí)在是太高了?！迸讼壬J(rèn)為，現(xiàn)在深圳的房地產(chǎn)市場并不健康，表面上發(fā)展商的房子都很好賣，其實(shí)深圳房子的空置率也不容忽視，這次措施里面特別提到加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警，完善信息披露制度，潘先生認(rèn)為非常有必要，“往往就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的不透明，造成發(fā)展商與中介的暗箱操作，哄抬房價(jià)。”

宏觀意義大于實(shí)際效果

某行業(yè)報(bào)主編沈先生認(rèn)為，這些措施的實(shí)際操作意義不大，房價(jià)并不是由這些因素能決定的?！斑@些措施都是一些宏觀意義上的東西，具體規(guī)定也沒有出來，估計(jì)對房價(jià)調(diào)控作用不大?！鄙蛳壬赋?，真正決定房價(jià)的還是市場，還是供求關(guān)系，“你看那么貴的房子，一開盤就那么多人搶著去購，房價(jià)怎么能不繼續(xù)漲呢？”沈先生還認(rèn)為，像國內(nèi)其他很多城市也都一樣，政府每次出臺措施說要調(diào)控房價(jià)，而實(shí)施起來的效果并不明顯，像上海、北京的房價(jià)跌了，那更多的是因?yàn)槭袌龅囊蛩?，政府的調(diào)控不是決定性的。

而在福田工作的張先生則認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，政府過多干預(yù)市場，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展并不見得就有利，短期或許效果明顯，但后續(xù)不良影響可能會(huì)逐漸顯現(xiàn)。同樣也有市民認(rèn)為，措施的實(shí)施效果有待市場驗(yàn)證，一旦政府采取抑制房價(jià)的措施不成功，房價(jià)將有可能會(huì)再次反彈。因此，政府強(qiáng)制手段的干預(yù)是在走鋼絲，手里還握著把雙刃劍。

還有不愿意透露姓名的消費(fèi)者認(rèn)為，措施出臺后，實(shí)施的難度很大，而且市場上有的現(xiàn)象比較難定義其是否違規(guī)，是否應(yīng)該處罰。他舉例說，蛇口某個(gè)以海景為賣點(diǎn)的樓盤，因?yàn)樯鐓^(qū)大，環(huán)境相對較好，又是品牌發(fā)展商開發(fā)，因此他已經(jīng)留意了將近一年。之前發(fā)展商的“內(nèi)部消息”是說去年10月開盤，均價(jià)是8000塊每平方米，但隨后開盤時(shí)間幾次被發(fā)展商“內(nèi)部原因”推遲，均價(jià)也在不斷上漲，較后該樓盤是上個(gè)星期才開盤，均價(jià)竟然接近一萬五，而且開盤現(xiàn)場有很多人在排隊(duì)選房，推出的房源很快就基本售磬?！斑@樣的現(xiàn)象并不在少數(shù)，這到底是不是違規(guī)，出臺的措施又真的能嚴(yán)懲這樣的行為嗎？”

據(jù)記者了解，類似這樣的疑惑，在購房者中并不是少數(shù)。

個(gè)別措施屬對癥下藥

在記者采訪的過程中，有許多消費(fèi)者和市民并未對這六大措施作出整體評價(jià)，而是對當(dāng)中的個(gè)別條例有自己的看法。

某公司部門經(jīng)理黃先生就認(rèn)為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告確實(shí)是勢在必行，許多不負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)廣告給購房者以錯(cuò)誤信息，侵害了消費(fèi)者的正常利益。希望措施出臺后，政府能有力的整頓此類廣告，這樣能減少消費(fèi)者在購房時(shí)受到的誤導(dǎo)。

而有市民認(rèn)為提高房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻與切實(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款問題，這兩條措施，可能會(huì)對許多中小型地產(chǎn)商不利，有可能加速地產(chǎn)市場由自由競爭，逐步向壟斷格局轉(zhuǎn)變。

還有人指出，六大措施中提到的完全信息披露制度一旦真正實(shí)施，將會(huì)增加房地產(chǎn)銷售的透明度，這在一定程度上限制了發(fā)展商和代理商的銷售操作，也會(huì)相應(yīng)地避免開發(fā)商與中介一起來哄抬房價(jià)。也有不少消費(fèi)者反映，措施出臺后，較重要的還是要看執(zhí)行的力度，例如一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)銷售、不符事實(shí)的樓盤廣告等，就對責(zé)任方加以重罰，那么措施才會(huì)起到預(yù)期的作用。（深圳商報(bào)記者盧青）

聲音

置業(yè)者看調(diào)控

正方：政府干預(yù)有望穩(wěn)住房價(jià)

岳先生市場營銷員

2005年被人們稱為房地產(chǎn)政策年，國家和深圳市政府都出臺了一系列政策，目的是要平抑房價(jià)，降低房價(jià)的漲幅。但是看深圳的房地產(chǎn)市場狀況，并沒有過多地受到政策的束縛，房價(jià)仍然按照它的規(guī)律在上漲。深圳市政府在年初就出臺了六項(xiàng)措施來控制房價(jià)過快上漲，無論是出于行政管理部門的考量，還是對于消費(fèi)者來說，無疑都是一個(gè)好消息。這說明政府關(guān)注房價(jià)，關(guān)注消費(fèi)者是否住得起房子，政府是希望通過利用一些政策手段來使更多的人都能購得起房子。

六項(xiàng)措施出臺后，相信對于房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等將起到敲山震虎的作用，將會(huì)有效地減少開發(fā)商和中介的違規(guī)操作行為，房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康、規(guī)范，消費(fèi)者購房時(shí)也更加放心。較重要的一點(diǎn)是，出臺六項(xiàng)措施的目的就是要嚴(yán)控房價(jià)過快上漲，對于消費(fèi)者來說，尤其是現(xiàn)在沒有房子打算初次置業(yè)的工薪來說，控制住房價(jià)不再上漲，就意味著他們的置業(yè)計(jì)劃有望實(shí)現(xiàn)或者在某段時(shí)期之后實(shí)現(xiàn)，為真正需要住房而又因房價(jià)過高購不起房子的人提供了置業(yè)的機(jī)會(huì)。今年，如果行政管理部門能嚴(yán)格執(zhí)行這六項(xiàng)措施，相信穩(wěn)定住深圳房價(jià)還是能夠達(dá)到的。

反方：房價(jià)上漲勢不可擋

劉先生公司行政職員

詳細(xì)查看了深圳市國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)六項(xiàng)措施，雖然力度比去年大了，但執(zhí)行情況究竟如何，還要以后才能證明。政府出臺新政來控制房價(jià)，出發(fā)點(diǎn)是值得肯定的，對于置業(yè)者是一個(gè)利好。但個(gè)人認(rèn)為，深圳房價(jià)的調(diào)控主要由市場來操作，政府的干預(yù)很可能達(dá)不到預(yù)期的效果。

以2005年為例，深圳也出臺了一些措施，試圖降低房價(jià)的漲幅，但是顯然沒有達(dá)到效果。曾經(jīng)看到有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳去年全市商品房價(jià)格為7659.18元／平方米，同比上漲17.28％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了往年5％以內(nèi)的增幅。為什么政府干預(yù)了這么多，房價(jià)的漲幅卻較往年高出那么多？說明政府的政策干預(yù)并非房價(jià)制定的較關(guān)鍵因素。（深圳商報(bào)記者韓玲）

建議

購購群體應(yīng)有明確的市場細(xì)分

招商華僑城地產(chǎn)營銷部總監(jiān)胡梅林

我認(rèn)為六大措施出臺對房價(jià)的合理性增長是非常有效的。但僅就房價(jià)而言，應(yīng)該進(jìn)行區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費(fèi)人群細(xì)分和有效引導(dǎo)。

目前房價(jià)上漲，是歷史因素，是整個(gè)樓市供應(yīng)量的問題。特區(qū)內(nèi)現(xiàn)在剩下的都是優(yōu)質(zhì)土地，搞中低端開發(fā)比較困難。而國家目前投資渠道甚少，民間資本去處有限，房地產(chǎn)作為金融理財(cái)?shù)囊环N，成了人們的頭選；而深圳房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)也到一個(gè)新的階段，大戶型、豪宅作為稀缺口，對社會(huì)的貢獻(xiàn)是非常大的。

深圳的發(fā)展商都致力于在優(yōu)質(zhì)土地上開發(fā)出較好的產(chǎn)品，如豪宅，以滿足消費(fèi)者需求，而購購這些房子的人，大都是第三、第四次置業(yè)者。對一些剛工作不久，或手中現(xiàn)金不是很多的人來說，建議購購成熟社區(qū)的二手房，減輕經(jīng)濟(jì)壓力，并能有效降低生活成本。

一個(gè)城市的房價(jià)太低，對整個(gè)城市的形象、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是非常不利的。既然是豪宅用地，當(dāng)然要建成單位面積大、產(chǎn)品質(zhì)素高、單價(jià)相對較貴的房。與其單方面抑制房價(jià)，不如政府多出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)中低層消費(fèi)者多購二手房；同時(shí)規(guī)范二手樓交易，引導(dǎo)合理消費(fèi)。

在這方面有關(guān)政策未作提倡。反而在二手房的交易過程中根據(jù)其交易時(shí)間收取不同的稅收以限制炒家，但這無形中抑制了二手房的發(fā)展。房子應(yīng)該根據(jù)其建成時(shí)間，而非交易時(shí)間決定其價(jià)值。房子的更新?lián)Q代很快，5—6年就有新的產(chǎn)品出現(xiàn)，并形成新構(gòu)購力，房價(jià)太低，嚴(yán)重影響房子的價(jià)值及成本。

此外，豪宅的銷售非區(qū)域行為，是全國、甚至全球銷售。這是在進(jìn)行資本吸納，強(qiáng)化本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對整個(gè)城市的發(fā)展會(huì)起到極大的促進(jìn)作用，應(yīng)科學(xué)地將普通住宅與豪宅進(jìn)行區(qū)分，引導(dǎo)消費(fèi)。

2003年我市住宅銷售面積為806.56萬平方米，比2002年同期增加11.34％，按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元／平方米，與2002年相比上漲了2.55％。

2004年全市住宅銷售面積為820.13萬平方米，同比增長1.01％，按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為5980元／平方米，與2003年相比上漲了5.28％。

2005年

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