178萬(wàn)余元購(gòu)的豪華別墅，在入住之前竟發(fā)現(xiàn)建筑面積縮水了33.5平方米，購(gòu)房者拒絕接收房屋，將售房公司告上法院。庭審中，售房公司反訴購(gòu)房者沒(méi)有按合同約定辦理房屋交接手續(xù)，應(yīng)該承擔(dān)違約金。

別墅縮水拒絕收房

2002年6月28日，張夢(mèng)娟、孟麗娜與江蘇某集團(tuán)國(guó)際經(jīng)貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)貿(mào)公司)訂立了一份商品房預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的東恒花園竹園內(nèi)一幢別墅，合同約定房屋的建筑面積495.17平方米，其中套內(nèi)建筑面積483.51平方米，公用分?jǐn)偯娣e11.66平方米，房款總計(jì)178萬(wàn)余元。

簽約后，張、孟于2003年1月6日支付了房款178萬(wàn)余元。同年4月25日，該別墅通過(guò)驗(yàn)收合格。同年7月23日，經(jīng)貿(mào)公司發(fā)出業(yè)戶(hù)入住通知函，書(shū)面通知辦理房屋交接入住手續(xù)。張、孟接到書(shū)面通知后，發(fā)現(xiàn)面積竟縮水了數(shù)十平方米，拒絕接受房屋，要求經(jīng)貿(mào)公司返還差額面積的房款。

隨后，經(jīng)過(guò)江寧區(qū)房產(chǎn)管理局測(cè)量，該幢別墅并沒(méi)有公用分?jǐn)偯娣e，建筑面積實(shí)為461.67平方米，與合同約定面積相比，少了33.50元。2004年4月2日，張、孟將該別墅產(chǎn)權(quán)辦至自己名下，但仍未接收該別墅。

為討損失對(duì)簿公堂

2005年11月8日，張夢(mèng)娟、孟麗娜向江寧法院提起訴訟，認(rèn)為購(gòu)房時(shí)與經(jīng)貿(mào)公司曾約定：如建筑面積與實(shí)際面積有誤差，按照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而他們所購(gòu)別墅誤差在3%以?xún)?nèi)的面積是14.86平方米，價(jià)款5.3萬(wàn)余元，超出3%部分的面積為18.64平方米，價(jià)款為6.7萬(wàn)余元，應(yīng)雙倍返還，要求經(jīng)貿(mào)公司按約定返還房款18萬(wàn)余元。

被告經(jīng)貿(mào)公司承認(rèn)面積有誤差，但認(rèn)為原告所購(gòu)的是獨(dú)立別墅，無(wú)公用分?jǐn)偯娣e，雙方在合同中約定的分?jǐn)偯娣e違反了法律規(guī)定，屬無(wú)效約定?，F(xiàn)在愿意按多退少補(bǔ)方式據(jù)實(shí)核算，返還房款。

同時(shí)，經(jīng)貿(mào)公司反訴原告至今未辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)，應(yīng)該按照合同約定：在經(jīng)貿(mào)公司書(shū)面達(dá)之日起15日內(nèi)未對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收的，經(jīng)貿(mào)公司按每日50元向張、孟收取房屋管理費(fèi)，共計(jì)逾期收房違約金4.3萬(wàn)余元。

反訴被告張、孟承認(rèn)收到經(jīng)貿(mào)公司交房通知后未辦理交接手續(xù)，但經(jīng)貿(mào)公司要其賠償每日50元的違約金已超過(guò)訴訟時(shí)效，故不同意支付。

各自賠償對(duì)方損失

江寧法院審理后，頭先肯定了張、孟與經(jīng)貿(mào)公司簽訂的商品房購(gòu)賣(mài)合同是合法有效的。經(jīng)貿(mào)公司是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，對(duì)于自己開(kāi)發(fā)的別墅是否有公用分?jǐn)偯娣e這一常識(shí)性問(wèn)題應(yīng)當(dāng)非常清楚，經(jīng)貿(mào)公司的行為已構(gòu)成違約。

另外，張、孟在接到經(jīng)貿(mào)公司書(shū)面入住通知后，既不愿解除合同，又不接受房屋，由此給經(jīng)貿(mào)公司造成的損失應(yīng)予以賠償。

較終，法院判決經(jīng)貿(mào)公司應(yīng)返還張、孟購(gòu)房款18萬(wàn)余元(其中面積誤差比3%以?xún)?nèi)的應(yīng)退5.3萬(wàn)余元，面積誤差比超出3%部分雙倍返還為13.4萬(wàn)余元)，張、孟應(yīng)支付經(jīng)貿(mào)公司損失3.65萬(wàn)元，張、孟于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)與經(jīng)貿(mào)公司辦理房屋鑰匙交接及入住手續(xù)。(文中人物系化名)法官點(diǎn)評(píng)：

本案涉及兩個(gè)問(wèn)題：購(gòu)受人所購(gòu)房屋的分?jǐn)偯娣e差異如何處理，房屋交付如何確定。

根據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購(gòu)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還購(gòu)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款雙倍返還。

關(guān)于房屋交付問(wèn)題，司法解釋也作出了規(guī)定，即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，購(gòu)受人在接到書(shū)面通知后，至今未辦理交接手續(xù)，實(shí)際仍在出賣(mài)人手中，購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。