2003年，中共十六屆三中全會(huì)明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川也曾有過(guò)類(lèi)似提法。

19日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在“中國(guó)財(cái)稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國(guó)將穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)。

在稅收領(lǐng)域較有發(fā)言權(quán)的東北財(cái)經(jīng)大學(xué)安福仁教授說(shuō)，物業(yè)稅非物業(yè)費(fèi)，而是：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

這樣，原本算在開(kāi)發(fā)成本中的各種稅費(fèi)，被按照每年1／70的比例由購(gòu)房者繳納，開(kāi)發(fā)商將節(jié)省大量的開(kāi)發(fā)成本。

理論上能降三成

如果實(shí)行物業(yè)稅征收，那么購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)一次性交齊的各種稅費(fèi)將逐年繳納，大部分為70年限期。

“在理論上房?jī)r(jià)是會(huì)下降的?！边|寧高校后勤集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的牟先生這樣表示。

舉例來(lái)說(shuō)，如果分期交納的相關(guān)稅費(fèi)和土地成本占整個(gè)房產(chǎn)成本的4成。那么，以土地使用年限為70年來(lái)計(jì)算，這部分費(fèi)用購(gòu)房時(shí)繳納1／70，其余在剩余的69年中分別繳納（70－1）／70＝98.57％，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了40％×98.57％＝39.43％。如果開(kāi)發(fā)商在其中扣除的成本為10％，那么降價(jià)幅度為29.43％，幾乎達(dá)到總房款的3成。

現(xiàn)實(shí)中，部分開(kāi)發(fā)商表示房?jī)r(jià)受物業(yè)稅征收的影響將非常小。開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)槿魏卧蜃孕薪档屠麧?rùn)。

現(xiàn)實(shí)中很難實(shí)現(xiàn)

沈陽(yáng)新湖地產(chǎn)總經(jīng)理趙偉卿就表示，房?jī)r(jià)的漲跌是要看供給和需求關(guān)系的，這是市場(chǎng)規(guī)律。而且在房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)與單純的建筑成本所占的比例也并不一樣?？赡苁撬牧_(kāi)，也可能是三七開(kāi)，這樣不好估算開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本會(huì)下降多少，從而推算出房?jī)r(jià)降多少。

2003年杭州房?jī)r(jià)在5000元左右，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在3500元，到了2004年，在土地、建材等基本開(kāi)發(fā)成本不變的情況下，杭州的房?jī)r(jià)漲到10000元，多出的5000元都被開(kāi)發(fā)商裝到了腰包。趙偉卿表示，即使開(kāi)發(fā)商降低了一些開(kāi)發(fā)成本，并不會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

遼寧高校后勤集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)牟啟瑋表示，征收物業(yè)稅后，有可能出現(xiàn)購(gòu)房門(mén)檻降低、可之后養(yǎng)房難的現(xiàn)象。

購(gòu)房容易養(yǎng)房難

遼寧高校后勤集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)牟啟瑋表示，即使房?jī)r(jià)門(mén)檻降下來(lái)，可平購(gòu)貴養(yǎng)也將是個(gè)問(wèn)題。

因?yàn)橘?gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，不但要考慮當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)自己能否承受，還要考慮每年需要繳納的物業(yè)稅能否承受，而且一旦房產(chǎn)增值，物業(yè)稅額度還要提高，對(duì)于以居住為目的的購(gòu)房者而言，這種征收方式肯定會(huì)影響一部分購(gòu)房者的心理。如果購(gòu)房家庭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，即使購(gòu)房門(mén)檻降低了他們也會(huì)望而卻步。

一旦這種情況成為普遍現(xiàn)象，將很可能導(dǎo)致一部分房產(chǎn)滯銷(xiāo)。

風(fēng)大雨小 房子降價(jià)？！

單是這個(gè)提法，就足以讓數(shù)以萬(wàn)計(jì)的市民綠了眼睛。所以，從2003年至今，物業(yè)稅的提法就沒(méi)有消停過(guò)，直到11月19日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)出來(lái)告訴大家：它已經(jīng)在“十一五”計(jì)劃內(nèi)了。

山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓，一時(shí)間，攢房本的小伙子、還房貸的夫妻們脫口而出：當(dāng)真便宜？能省幾折？我是購(gòu)還是等？我是咋個(gè)還法……

也有潑冷水的專(zhuān)家說(shuō)，物業(yè)稅是個(gè)風(fēng)聲大雨點(diǎn)小的氣象，在人家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的國(guó)家玩得轉(zhuǎn)的東西，未必適應(yīng)咱們國(guó)內(nèi)規(guī)則欠詳?shù)娘L(fēng)水，所以理論上能打幾折的門(mén)檻價(jià)，經(jīng)歷了百轉(zhuǎn)千回后，不一定能真正省上多少錢(qián)；即使門(mén)檻價(jià)飛入了尋常百姓家，也不知道它究竟是不是只省錢(qián)的燕子，可能伙食標(biāo)準(zhǔn)還提高了呢。畢竟，分散薅羊毛的代價(jià)是每次要多薅一些……

不過(guò)，一切向前看，房?jī)r(jià)改革未必每次都成功，但房產(chǎn)歷史終歸不能倒退。

至于還貸的家庭就不要忐忑了，新規(guī)終究不會(huì)愚蠢到收你們雙份錢(qián)的。

【答疑】

不為“殺富”為公平

物業(yè)稅如何征收也將成為難點(diǎn)。

新房 V S舊房

沈陽(yáng)建筑大學(xué)教授劉亞臣表示，在物業(yè)稅征收之前購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)，已經(jīng)一次性支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，這樣的房產(chǎn)再征收物業(yè)稅的話肯定有失公平。

而且我國(guó)與外國(guó)不同，土地不是歸個(gè)人所有，所購(gòu)購(gòu)的只是一定年限的使用權(quán)，在70年或50年使用權(quán)滿之后，物業(yè)稅將如何征收也是一個(gè)問(wèn)題。

居住 VS投資

牟啟瑋認(rèn)為，對(duì)只有先進(jìn)住房的房主和有兩套、三套住房的有投資目的的房主征收統(tǒng)一的稅費(fèi)也是不公平的。

因?yàn)槿绻挥幸惶鬃》坑脕?lái)居住的，即使房產(chǎn)增值很快，可住戶居住在這里得不到任何的實(shí)際收益，卻還要多繳納物業(yè)稅。

而有套住房用來(lái)租賃的房主，他可能因?yàn)榉慨a(chǎn)增值得到了較高的資金回報(bào)。所以為了公平起見(jiàn)的話，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。

民宅 V S豪宅

對(duì)于別墅的房主和普通住宅的房主，如果征收稅率一致也將有失公平。

高端別墅的面積可能要幾百平方米，普通住宅的面積幾十平方米，別墅的總房?jī)r(jià)可能是普通住宅的十幾倍甚至幾十倍，如果采用統(tǒng)一稅率，對(duì)普通購(gòu)房者似乎不太公平。

沈陽(yáng)欠稅戶一半做房產(chǎn)

征收物業(yè)稅遏止偷逃稅。沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局公布的截至今年9月末的欠稅名單顯示，沈陽(yáng)50家欠稅企業(yè)中，共有房地產(chǎn)企業(yè)25家，占一半，25家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)欠稅約8954.52萬(wàn)元，欠繳社保金1.06萬(wàn)元，其中一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司欠稅2192.8萬(wàn)元。

“除了房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤(rùn)的化外，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多稅種也是造成上述現(xiàn)象的一個(gè)主要原因，如果將各稅種統(tǒng)一為物業(yè)稅，并按照保有年限征收，將有利于房地產(chǎn)稅收的征管?！倍愂疹I(lǐng)域一位專(zhuān)業(yè)人士這樣認(rèn)為。

征稅懸念初解

連線人物：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)安福仁教授

■久未開(kāi)征為哪般？

發(fā)達(dá)國(guó)家中，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域均統(tǒng)一征收物業(yè)稅。但物業(yè)稅的開(kāi)征并不是單一的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的問(wèn)題，物業(yè)稅的起征收一定要在各種條件具備的情況下，比如稅率的測(cè)算等方面的準(zhǔn)備工作都準(zhǔn)備好后才能開(kāi)始。

■具體征收該怎樣？

政策未出臺(tái)之前，一切都在探討階段。個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征后，應(yīng)把開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程與購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的保有過(guò)程分開(kāi)。比如開(kāi)發(fā)商拿到土地后，政府將給予一定開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)期，期限過(guò)后，售出的房地產(chǎn)部分由購(gòu)房者逐年繳納物業(yè)稅，未售出部分則應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納物業(yè)稅。

■征收標(biāo)準(zhǔn)是多少？

物業(yè)稅的稅賦水平尚未確定，但基本原則應(yīng)該是：物業(yè)稅與現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模相當(dāng)?！?