這次《通知》明確規(guī)定，對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整。并責(zé)令2005年10月30日前，各地要將實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局(地方稅務(wù)司、農(nóng)業(yè)稅征收管理局)。此外，《通知》還規(guī)定，業(yè)主在辦理房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)必須出具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，否則不予辦理。稅收征管部門要在代開銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票時(shí)及時(shí)征收，并按國(guó)家規(guī)定的稅款入庫(kù)預(yù)算級(jí)次繳入國(guó)庫(kù)。

同時(shí)，《通知》中也再次對(duì)2003年確定的“二手房交易須征收20%個(gè)人所得稅”的規(guī)定再次進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。在過(guò)去的兩年時(shí)間里，這個(gè)規(guī)定并沒(méi)有得到完全的貫徹執(zhí)行，盡管此前北京也進(jìn)行了試點(diǎn)，但成效甚微。因此，對(duì)于此次《通知》是否能夠達(dá)到目的，業(yè)內(nèi)也仍在觀望之中。

業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，《通知》對(duì)北京的二手房市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生特別大的影響。一方面由于北京地稅局已經(jīng)出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，改變了購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定，使已購(gòu)公房等6類房產(chǎn)大部分都處于5年以上的范疇，可以享受免征個(gè)稅待遇。另一方面購(gòu)賣的雙方也有了心理準(zhǔn)備，因此不會(huì)引起市場(chǎng)的較大波動(dòng)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也表示，這次《通知》除傳達(dá)了稅務(wù)局將嚴(yán)格征收各項(xiàng)應(yīng)有的房產(chǎn)稅外，還將辦理不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的地點(diǎn)及流程都做了詳細(xì)的規(guī)定，大大提高了可執(zhí)行性。而稅收一體化將大大簡(jiǎn)化二手房交易辦理手續(xù)，納稅人無(wú)需再像以前一樣單獨(dú)到稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報(bào)交納，有利于促進(jìn)二手房交易的流通速度。

以案說(shuō)理

“一窗化”之前，看看您應(yīng)交哪些稅？

目前在二手房交易過(guò)程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款等多個(gè)稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過(guò)程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是全能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過(guò)程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來(lái)確定該交納哪些稅費(fèi)。

目前個(gè)稅的征收辦法分兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減購(gòu)購(gòu)價(jià)款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。

房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房

對(duì)于公房業(yè)主來(lái)說(shuō)， 2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)讓幾乎所有的已購(gòu)公房被列在免征營(yíng)業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購(gòu)公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

下面以一個(gè)具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明進(jìn)行已購(gòu)公房交易購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)：

劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購(gòu)公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士頭次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過(guò)幾天的購(gòu)賣雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，較終該套房屋以6180元／平方米的價(jià)格，即總價(jià)款494400元出售給馬先生。

對(duì)于賣方劉女士來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

印花稅

印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×０.05%＝247.2元

對(duì)于購(gòu)方馬先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400×０.05%＝247.2元

2)契稅

根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于頭次上市交易的已購(gòu)公房等6大類保障性住房在交易過(guò)程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價(jià)的1.5%，即494400×１.5%＝7416元

3)土地出讓金

對(duì)于頭次上市交易的公房來(lái)說(shuō)，購(gòu)方要交納土地出讓金，即為1560元／平方米×８0平方米×１%＝1248元

綜上，對(duì)于購(gòu)方馬先生來(lái)說(shuō)總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。

房屋性質(zhì)——二手商品房

就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明二手商品房在出售過(guò)程中購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)。

幾年前，李先生在望京地區(qū)購(gòu)置一套商品房，建筑面積為142平方米，購(gòu)購(gòu)時(shí)價(jià)格為6000元／平方米，總價(jià)為85.2萬(wàn)元。現(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元／平方米的價(jià)格出售出去，總價(jià)為99.4萬(wàn)元。

對(duì)于賣方李先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×０.05%＝497元

2)營(yíng)業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))

假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以內(nèi)，需全額征收營(yíng)業(yè)稅即為994000×５.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營(yíng)業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅為(994000-852000)×５.5%＝7810元。

對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×０.05%＝497元

2)契稅

契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來(lái)區(qū)分的，普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。而對(duì)于本例中購(gòu)方要購(gòu)購(gòu)的房屋面積為142平方米，已超過(guò)140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%征收，即為994000×３%＝29820元

綜上，對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。

房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對(duì)于購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也有一定的限制，不是所有人都可以購(gòu)到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來(lái)說(shuō)明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：

案例一：

小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價(jià)為15.9萬(wàn)元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在3公里內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購(gòu)一套房屋。

小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，小王的房屋只能出售給滿足購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)購(gòu)時(shí)的價(jià)格。交納稅費(fèi)僅為印花稅即較高為159000×０.05%＝79.5元。

對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，分兩種情況：

一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則購(gòu)方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)

經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×１.5%＝2385元，印花稅為159000×０.05%＝79.5元

另一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的購(gòu)房總價(jià)低于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房屋的成交總價(jià)(15.9萬(wàn)元)，則購(gòu)方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價(jià)的1.5%交納)和印花稅(按成交價(jià)的0.05%交納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000×１.5%＝2385元，印花稅為159000×０.05%＝79.5元，綜合地價(jià)款為(159000-130000)×１0%＝2900元

案例二：

家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽(yáng)公園附近再購(gòu)置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為21.2萬(wàn)元?，F(xiàn)毛先生打算以35萬(wàn)元的總價(jià)將其售出。

由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。

毛先生的房屋屬于5年以外出售，購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

對(duì)于賣方毛先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×０.05%＝175元

2)綜合地價(jià)款

綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%，即350000×１0%＝35000元，即賣方需交納稅費(fèi)為35175元

對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×０.05%＝175元

2)契稅

契稅為成交總價(jià)的1.5%，即350000×１.5%＝5250元

即購(gòu)方需交納的稅費(fèi)為5425元。

(相關(guān)案例及數(shù)字由中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部提供)

業(yè)內(nèi)建議

事實(shí)上，二手房征收個(gè)稅并非“新”聞，對(duì)于此次國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時(shí)，也提出了專業(yè)建議。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松在接受記者采訪時(shí)表示，從個(gè)稅的具體實(shí)施來(lái)看，仍然存在三點(diǎn)疑問(wèn)。頭先是征收時(shí)間的確定，究竟什么時(shí)候開始正式實(shí)施；其次，一旦實(shí)施時(shí)間確定下來(lái)后，對(duì)于以前需要交個(gè)稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。

而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個(gè)稅本身無(wú)可厚非，但由于目前二手房個(gè)稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整。同時(shí)，她表示，個(gè)稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場(chǎng)做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個(gè)稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也向消費(fèi)者提出了幾點(diǎn)建議：

一是賣房人頭先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。個(gè)稅的免征條件包括：一是“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”；另外，對(duì)賣房一年內(nèi)又購(gòu)其他房產(chǎn)的，可視其購(gòu)房?jī)r(jià)值全部或部分免稅。

二是消費(fèi)者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的變化去各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司咨詢一下業(yè)務(wù)就知道各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。

三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見(jiàn)可以作為一個(gè)參考，還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況判斷購(gòu)還是賣、是觀望還是等待。

相關(guān)鏈接

各地個(gè)稅征而又止

北京

2005年6月，北京海淀、朝陽(yáng)和東城等區(qū)，紛紛傳出二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的說(shuō)法。朝陽(yáng)區(qū)地稅部門規(guī)定，二手房只能在完稅后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。不過(guò)，這項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行了約半個(gè)月后悄然停止。

杭州

2004年1月1日起，杭州市以政府令的形式規(guī)定，開始征收房地產(chǎn)交

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！