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提醒:簽購(gòu)房合同前記得索要小區(qū)平面圖
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 683 次
簽合同前勿忘索要小區(qū)平面圖,一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應(yīng)立即向規(guī)委反映
對(duì)于業(yè)主們而言,在入住過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房子出了意外無(wú)疑是件令人苦惱的事情,其中“小區(qū)規(guī)劃變更”又是較令業(yè)主們感到頭疼的問(wèn)題。由于規(guī)劃變更糾紛在證據(jù)搜集上比其他問(wèn)題要求更高,為此,記者采訪了有關(guān)律師和業(yè)主,為廣大在收房時(shí)或是入住后遭遇規(guī)劃變更的業(yè)主提供一些經(jīng)驗(yàn)。
8樓變11樓,業(yè)主遭遇煩心事
海淀區(qū)某項(xiàng)目的業(yè)主較近遇上了一件煩心事,開(kāi)發(fā)商在售樓處貼出了更改規(guī)劃公示,要將原來(lái)一棟8層的板樓變更成11層。業(yè)主們認(rèn)為,變更后的規(guī)劃將使小區(qū)容積率變大,人口密度增加,會(huì)直接影響小區(qū)的品質(zhì)和居住環(huán)境質(zhì)量,而且會(huì)對(duì)部分業(yè)主采光造成影響。隨后,237戶(hù)業(yè)主將反對(duì)更改規(guī)劃的意見(jiàn)遞交至北京市規(guī)委。根據(jù)相關(guān)法規(guī),規(guī)委否決了開(kāi)發(fā)商要將樓棟從8層加至11層的申請(qǐng)。
近幾年來(lái),北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,但開(kāi)發(fā)商素質(zhì)良莠不齊,個(gè)別開(kāi)發(fā)商任意更改規(guī)劃的糾紛頻遭曝光,引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。搜索“小區(qū)規(guī)劃變更”,相關(guān)網(wǎng)頁(yè)達(dá)12300多篇。由此可見(jiàn),小區(qū)規(guī)劃變更的情況在現(xiàn)實(shí)生活中并不鮮見(jiàn)。
業(yè)主可向市規(guī)委查詢(xún)小區(qū)規(guī)劃許可證號(hào)
北京億中律師事務(wù)所王京平律師稱(chēng),在他遇到的案件里,絕大多數(shù)是開(kāi)發(fā)商為了增加銷(xiāo)售面積而變更小區(qū)規(guī)劃,比如把綠地、幼兒園變成樓房,把低層板樓變成高層板樓等等。目前,業(yè)主可以通過(guò)北京市規(guī)劃委員會(huì)的網(wǎng)站(www.bjghw. gov.cn)查詢(xún)到小區(qū)規(guī)劃許可證號(hào),但查不到具體的規(guī)劃內(nèi)容。
王律師表示,由于無(wú)法確切得知到底小區(qū)的規(guī)劃是否發(fā)生變更,業(yè)主只能通過(guò)其他途徑獲悉有關(guān)信息。比如說(shuō)要求開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)主管部門(mén)審核的建設(shè)用地及建設(shè)工程規(guī)劃圖,或者向城市規(guī)劃主管部門(mén)了解有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容。
簽合同時(shí)應(yīng)盡可能搜集所有證據(jù)
據(jù)了解,規(guī)劃變更官司較重要的兩個(gè)證據(jù)就是規(guī)劃變更前后的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。但目前基本所有開(kāi)發(fā)商都不會(huì)向業(yè)主個(gè)人出示小區(qū)規(guī)劃,也就是說(shuō),業(yè)主和代理律師只有上了法庭之后,才能看到這一較重要的證據(jù),這對(duì)業(yè)主非常不利。
為此,王京平律師提醒廣大業(yè)主,在簽合同的時(shí)候就應(yīng)該盡可能搜集所有和規(guī)劃有關(guān)的證據(jù),這些證據(jù)包括:商品房購(gòu)賣(mài)合同及有關(guān)文件;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、項(xiàng)目“五證”、建設(shè)用地及建設(shè)工程規(guī)劃圖等文件;有關(guān)商品房的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料,甚至施工現(xiàn)場(chǎng)張貼的施工平面圖等其他證據(jù)也要留心收集。業(yè)主在收集上述證據(jù)時(shí)較好看原件,若為復(fù)印件的,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商加蓋公章確認(rèn)。一旦發(fā)生糾紛,購(gòu)房者可以據(jù)此追究其應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應(yīng)立即向規(guī)委反映
王律師還表示,業(yè)主在收房的時(shí)候,一定要對(duì)照購(gòu)房合同中的小區(qū)平面圖(通常作為合同附件)、樓書(shū)和開(kāi)發(fā)商在售樓期間所作的廣告,查看規(guī)劃現(xiàn)狀是否和開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的許諾相同。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象,業(yè)主一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉。由于法官容易傾向于為既成事實(shí)考慮,因此業(yè)主越晚采取行動(dòng)對(duì)情況越不利,甚至有可能出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行”的局面。
案例解答
可到市規(guī)委查詢(xún)樓盤(pán)規(guī)劃信息
劉女士:目前我剛收完房,但原來(lái)準(zhǔn)備建花園的地方根本沒(méi)有要進(jìn)行綠化的跡象,還有業(yè)主說(shuō)那里會(huì)變成另外一棟樓房,請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該如何查到這方面的信息?
律師解答:小區(qū)的綠化率在開(kāi)發(fā)商報(bào)規(guī)劃時(shí)會(huì)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)花園在規(guī)劃中也應(yīng)是確定的,因此劉女士可到市規(guī)委查詢(xún)項(xiàng)目規(guī)劃方面的具體信息。
若經(jīng)查實(shí),原規(guī)劃的小區(qū)花園屬實(shí),但開(kāi)發(fā)商擅自變更的,劉女士可向城市規(guī)劃主管部門(mén)舉報(bào)并追究開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃的違約責(zé)任。如果劉女士有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)就花園做虛假宣傳,也可依法追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。
未蓋章規(guī)劃圖紙證據(jù)效力有限
潘先生:我看好一個(gè)南城的項(xiàng)目,準(zhǔn)備簽合同,但合同中沒(méi)有關(guān)于小區(qū)的規(guī)劃圖紙,后來(lái)經(jīng)過(guò)跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商,他們提供了一份規(guī)劃圖紙,但標(biāo)注得非常不詳細(xì),而且不愿意在上面蓋公司公章,請(qǐng)問(wèn)如果發(fā)生糾紛,這個(gè)規(guī)劃圖紙能作為有效證據(jù)嗎?
律師解答:一般來(lái)講,開(kāi)發(fā)商取得銷(xiāo)(預(yù))售許可證的前提是已經(jīng)取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因此,潘先生在簽署《商品房購(gòu)賣(mài)合同》前,有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商出示經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)審核的相關(guān)規(guī)劃圖。
潘先生提到的開(kāi)發(fā)商提供的標(biāo)注不詳細(xì)的圖紙(復(fù)印件),如果發(fā)生糾紛,其證據(jù)效力很有限。如果真遇到糾紛,建議申請(qǐng)法院向規(guī)劃部門(mén)調(diào)查取證。
推倒小區(qū)圍墻也屬于變更規(guī)劃
王先生:我辦理入住手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn),小區(qū)原有的圍墻已經(jīng)被拆除,而且一層也變成了底商。我們的購(gòu)房合同中列明該樓是住宅項(xiàng)目,并非商住樓,請(qǐng)問(wèn)這算開(kāi)發(fā)商違約嗎?
律師解答:王先生可向規(guī)劃部門(mén)查詢(xún)小區(qū)規(guī)劃,如果開(kāi)發(fā)商擅自變更了小區(qū)整體封閉規(guī)劃,業(yè)主可以向規(guī)劃部門(mén)投訴,或者到法院起訴,以追究開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃的違約責(zé)任。此外,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,禁止企業(yè)以居民樓中房屋從事餐飲、歌舞娛樂(lè)、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所、生產(chǎn)加工制造等五類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。若開(kāi)發(fā)商違反上述規(guī)定,業(yè)主可以向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行投訴。
法規(guī)速查
●規(guī)劃變更應(yīng)公示
《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》
關(guān)鍵內(nèi)容:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的,必須按原審批程序報(bào)批;城市規(guī)劃行政主管部門(mén)在批準(zhǔn)其變更前,應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證。
律師點(diǎn)評(píng):凡是規(guī)劃變更沒(méi)有舉行聽(tīng)證程序的均適用此規(guī)定。
●須購(gòu)房者書(shū)面同意
《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》
關(guān)鍵內(nèi)容:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得受影響的預(yù)購(gòu)人同意,并取得規(guī)劃行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購(gòu)人的權(quán)益造成損失的,應(yīng)給予補(bǔ)償。
律師點(diǎn)評(píng):該辦法自2003年12月起施行,凡在此之后的案件都適用。
●購(gòu)房者可申請(qǐng)聽(tīng)證
《行政許可法》
關(guān)鍵內(nèi)容:行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前,應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利;申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽(tīng)證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽(tīng)證申請(qǐng)的,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽(tīng)證。
律師點(diǎn)評(píng):該法從2004年7月1日才開(kāi)始實(shí)施。凡在此之后發(fā)生的規(guī)劃變更案件適用該法。 (作者:許子凌)
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