簽合同前勿忘索要小區(qū)平面圖，一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應立即向規(guī)委反映

對于業(yè)主們而言，在入住過程中發(fā)現(xiàn)房子出了意外無疑是件令人苦惱的事情，其中“小區(qū)規(guī)劃變更”又是較令業(yè)主們感到頭疼的問題。由于規(guī)劃變更糾紛在證據(jù)搜集上比其他問題要求更高，為此，記者采訪了有關律師和業(yè)主，為廣大在收房時或是入住后遭遇規(guī)劃變更的業(yè)主提供一些經(jīng)驗。

8樓變11樓，業(yè)主遭遇煩心事

海淀區(qū)某項目的業(yè)主較近遇上了一件煩心事，開發(fā)商在售樓處貼出了更改規(guī)劃公示，要將原來一棟8層的板樓變更成11層。業(yè)主們認為，變更后的規(guī)劃將使小區(qū)容積率變大，人口密度增加，會直接影響小區(qū)的品質(zhì)和居住環(huán)境質(zhì)量，而且會對部分業(yè)主采光造成影響。隨后，237戶業(yè)主將反對更改規(guī)劃的意見遞交至北京市規(guī)委。根據(jù)相關法規(guī)，規(guī)委否決了開發(fā)商要將樓棟從8層加至11層的申請。

近幾年來，北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，個別開發(fā)商任意更改規(guī)劃的糾紛頻遭曝光，引起了社會各界的強烈關注。搜索“小區(qū)規(guī)劃變更”，相關網(wǎng)頁達12300多篇。由此可見，小區(qū)規(guī)劃變更的情況在現(xiàn)實生活中并不鮮見。

業(yè)主可向市規(guī)委查詢小區(qū)規(guī)劃許可證號

北京億中律師事務所王京平律師稱，在他遇到的案件里，絕大多數(shù)是開發(fā)商為了增加銷售面積而變更小區(qū)規(guī)劃，比如把綠地、幼兒園變成樓房，把低層板樓變成高層板樓等等。目前，業(yè)主可以通過北京市規(guī)劃委員會的網(wǎng)站(www.bjghw. gov.cn)查詢到小區(qū)規(guī)劃許可證號，但查不到具體的規(guī)劃內(nèi)容。

王律師表示，由于無法確切得知到底小區(qū)的規(guī)劃是否發(fā)生變更，業(yè)主只能通過其他途徑獲悉有關信息。比如說要求開發(fā)商提供經(jīng)主管部門審核的建設用地及建設工程規(guī)劃圖，或者向城市規(guī)劃主管部門了解有關項目規(guī)劃內(nèi)容。

簽合同時應盡可能搜集所有證據(jù)

據(jù)了解，規(guī)劃變更官司較重要的兩個證據(jù)就是規(guī)劃變更前后的《建設工程規(guī)劃許可證》。但目前基本所有開發(fā)商都不會向業(yè)主個人出示小區(qū)規(guī)劃，也就是說，業(yè)主和代理律師只有上了法庭之后，才能看到這一較重要的證據(jù)，這對業(yè)主非常不利。

為此，王京平律師提醒廣大業(yè)主，在簽合同的時候就應該盡可能搜集所有和規(guī)劃有關的證據(jù)，這些證據(jù)包括：商品房購賣合同及有關文件；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、項目“五證”、建設用地及建設工程規(guī)劃圖等文件；有關商品房的銷售廣告及宣傳資料，甚至施工現(xiàn)場張貼的施工平面圖等其他證據(jù)也要留心收集。業(yè)主在收集上述證據(jù)時較好看原件，若為復印件的，應要求開發(fā)商加蓋公章確認。一旦發(fā)生糾紛，購房者可以據(jù)此追究其應承擔的違約責任。

一旦發(fā)現(xiàn)變更跡象應立即向規(guī)委反映

王律師還表示，業(yè)主在收房的時候，一定要對照購房合同中的小區(qū)平面圖(通常作為合同附件)、樓書和開發(fā)商在售樓期間所作的廣告，查看規(guī)劃現(xiàn)狀是否和開發(fā)商當初的許諾相同。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，業(yè)主一定要盡快跟相關部門和開發(fā)商交涉。由于法官容易傾向于為既成事實考慮，因此業(yè)主越晚采取行動對情況越不利，甚至有可能出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。

案例解答

可到市規(guī)委查詢樓盤規(guī)劃信息

劉女士：目前我剛收完房，但原來準備建花園的地方根本沒有要進行綠化的跡象，還有業(yè)主說那里會變成另外一棟樓房，請問我應該如何查到這方面的信息？

律師解答：小區(qū)的綠化率在開發(fā)商報規(guī)劃時會有一個確定的標準，小區(qū)花園在規(guī)劃中也應是確定的，因此劉女士可到市規(guī)委查詢項目規(guī)劃方面的具體信息。

若經(jīng)查實，原規(guī)劃的小區(qū)花園屬實，但開發(fā)商擅自變更的，劉女士可向城市規(guī)劃主管部門舉報并追究開發(fā)商擅自變更規(guī)劃的違約責任。如果劉女士有充分證據(jù)證明開發(fā)商在銷售時就花園做虛假宣傳，也可依法追究開發(fā)商違約責任。

未蓋章規(guī)劃圖紙證據(jù)效力有限

潘先生：我看好一個南城的項目，準備簽合同，但合同中沒有關于小區(qū)的規(guī)劃圖紙，后來經(jīng)過跟開發(fā)商協(xié)商，他們提供了一份規(guī)劃圖紙，但標注得非常不詳細，而且不愿意在上面蓋公司公章，請問如果發(fā)生糾紛，這個規(guī)劃圖紙能作為有效證據(jù)嗎？

律師解答：一般來講，開發(fā)商取得銷(預)售許可證的前提是已經(jīng)取得了建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。因此，潘先生在簽署《商品房購賣合同》前，有權要求開發(fā)商出示經(jīng)規(guī)劃行政主管部門審核的相關規(guī)劃圖。

潘先生提到的開發(fā)商提供的標注不詳細的圖紙(復印件)，如果發(fā)生糾紛，其證據(jù)效力很有限。如果真遇到糾紛，建議申請法院向規(guī)劃部門調(diào)查取證。

推倒小區(qū)圍墻也屬于變更規(guī)劃

王先生：我辦理入住手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)原有的圍墻已經(jīng)被拆除，而且一層也變成了底商。我們的購房合同中列明該樓是住宅項目，并非商住樓，請問這算開發(fā)商違約嗎？

律師解答：王先生可向規(guī)劃部門查詢小區(qū)規(guī)劃，如果開發(fā)商擅自變更了小區(qū)整體封閉規(guī)劃，業(yè)主可以向規(guī)劃部門投訴，或者到法院起訴，以追究開發(fā)商擅自變更規(guī)劃的違約責任。此外，根據(jù)有關規(guī)定，禁止企業(yè)以居民樓中房屋從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務場所、生產(chǎn)加工制造等五類經(jīng)營活動。若開發(fā)商違反上述規(guī)定，業(yè)主可以向工商行政管理部門進行投訴。

法規(guī)速查

●規(guī)劃變更應公示

《關于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》

關鍵內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應當聽證。

律師點評：凡是規(guī)劃變更沒有舉行聽證程序的均適用此規(guī)定。

●須購房者書面同意

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》

關鍵內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預購人的權益造成損失的，應給予補償。

律師點評：該辦法自2003年12月起施行，凡在此之后的案件都適用。

●購房者可申請聽證

《行政許可法》

關鍵內(nèi)容：行政機關在作出行政許可決定前，應當告知申請人、利害關系人享有要求聽證的權利；申請人、利害關系人在被告知聽證權利之日起五日內(nèi)提出聽證申請的，行政機關應當在二十日內(nèi)組織聽證。

律師點評：該法從2004年7月1日才開始實施。凡在此之后發(fā)生的規(guī)劃變更案件適用該法?！　　　　?作者：許子凌)