房談背景 北京市公布可享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)

５月３１日，北京市建委發(fā)布了《北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)》的具體規(guī)定，滿足住宅小區(qū)建筑容積率在１．０（含）以上，單套建筑面積在１４０（含）平米以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格（見(jiàn)文后鏈接內(nèi)容）１．２倍等三個(gè)條件的房子，在轉(zhuǎn)手出售時(shí)可享受優(yōu)惠政策，即購(gòu)購(gòu)普通住房超過(guò)兩年轉(zhuǎn)手交易的，享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。而非普通住宅，超過(guò)兩年轉(zhuǎn)手交易時(shí)，則按售房收入減去購(gòu)購(gòu)房屋價(jià)款后的差額征收５％營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，無(wú)論普通住宅還是非普通住宅，都按售房收入全額征收５％營(yíng)業(yè)稅。

嘉賓觀點(diǎn)

美麗家園經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理　宮萍

觀點(diǎn)１：以房養(yǎng)房未必合算。

目前出租房屋的投資年收益率在４．５％左右，低于目前的房貸利率（５．５１％）約１個(gè)百分點(diǎn)，“以房養(yǎng)房”出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，出售每年可節(jié)省資金４２００００×１％＝４２００元。

觀點(diǎn)２：計(jì)算年收益率，確定房產(chǎn)是租是賣(mài)。

應(yīng)結(jié)合出租房產(chǎn)的年收益率，確定房產(chǎn)是租還是出售轉(zhuǎn)讓。如年租金收益率抵不上５．５１％的資金成本支出，不如選擇出售。

年租金收益率＝年租金凈收益／轉(zhuǎn)手售價(jià)

年租金凈收益＝年租金－成本（供暖費(fèi)+物業(yè)費(fèi)+裝修+空置期成本+電器、家具成本及折舊）

我愛(ài)我家金融理財(cái)部總監(jiān)　康勝

觀點(diǎn)１:二手房?jī)r(jià)可能上漲

新政６月１日?qǐng)?zhí)行目的就是打擊投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)。我個(gè)人認(rèn)為短期之內(nèi)很難收到效果。這是因?yàn)?，北京的賣(mài)家很少是投資客，資金壓力不是很大，完全可能會(huì)等到兩年以后可免營(yíng)業(yè)稅時(shí)才出售，這樣的話二手房的供應(yīng)量反而會(huì)下降，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以下降。

觀點(diǎn)２：投機(jī)者小心，自住者該購(gòu)就購(gòu)。

投機(jī)客撤場(chǎng)對(duì)高端樓盤(pán)影響比較大，但對(duì)于中低端樓盤(pán)，即每平方米６０００元左右及以下的樓盤(pán)，影響不大，較多有一個(gè)觀望期。北京的房產(chǎn)長(zhǎng)期來(lái)看還會(huì)繼續(xù)漲，但是漲得比較合理，比較理性。因此，如果是自住，我建議大家該購(gòu)就購(gòu)，但對(duì)于投資客、尤其是投機(jī)客來(lái)說(shuō)，國(guó)家會(huì)采取愈來(lái)愈嚴(yán)厲的措施來(lái)打擊，尤其是惡性投機(jī)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。

順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理 宋華永

觀點(diǎn)：投資關(guān)注區(qū)域未來(lái)規(guī)劃。

北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于健康的、持續(xù)發(fā)展階段，未來(lái)的市場(chǎng)是良性的、快速上漲的，不要因?yàn)檎叩恼{(diào)整驚慌失措，甚至感覺(jué)要崩盤(pán)了。投資者可以結(jié)合自己的實(shí)力、結(jié)合區(qū)域、房屋特點(diǎn)適當(dāng)考慮，并且一定要看區(qū)域未來(lái)三四年的大規(guī)劃。以通州為例，前幾年區(qū)域房?jī)r(jià)非常低，但城鐵修通了以后，通州的房?jī)r(jià)上漲非常厲害。

北京太合富晨投資理財(cái)顧問(wèn)公司董事總經(jīng)理　王丙森

觀點(diǎn)１：營(yíng)業(yè)稅是“撓撓癢”，物業(yè)稅才是“大刀”。

對(duì)理性投資的人來(lái)說(shuō)，這次的政策不過(guò)是“撓撓癢”。這是因?yàn)?，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅是一定要征的，開(kāi)一個(gè)小飯店也要征營(yíng)業(yè)稅，只不過(guò)對(duì)房地產(chǎn)前期一直沒(méi)有收而已?，F(xiàn)在所有七部委的文件都集中在房屋交易環(huán)節(jié)，其實(shí)較關(guān)鍵的還是持有環(huán)節(jié)，將來(lái)物業(yè)稅的征收，對(duì)行業(yè)、對(duì)投資者才會(huì)有決定性的影響。

觀點(diǎn)２：個(gè)人投資房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率宜在５０％內(nèi)

總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是保值、增值能力比較強(qiáng)的一個(gè)產(chǎn)品，但老百姓要對(duì)房屋按揭有清醒的認(rèn)識(shí)，如果投資房地產(chǎn)，頭先要衡量自己實(shí)際的支付能力，其中很重要的一個(gè)指標(biāo)就是資產(chǎn)負(fù)債率，我覺(jué)得一定要控制在５０％以?xún)?nèi)，也就是說(shuō)投資１００萬(wàn)總額的房地產(chǎn)，負(fù)債總額就不要超過(guò)５０萬(wàn)，根據(jù)個(gè)人情況可以在２０％以?xún)?nèi)調(diào)整。

精品視角

１．如果房產(chǎn)不出手，新政和你沒(méi)關(guān)系。日前七部委的文件和現(xiàn)在北京市建委的規(guī)定，其初衷都是打擊投機(jī)、抑制投資需求，因此所提到的營(yíng)業(yè)稅的征收及優(yōu)惠，都是在住房轉(zhuǎn)手出售時(shí)才發(fā)生，不打算賣(mài)舊購(gòu)新的，暫不必深究政策了。

２．莫衷一是的兩年期限。低于兩年出手的房子，無(wú)論普通不普通，都要全額交納５％的營(yíng)業(yè)稅，但是兩年的認(rèn)定，卻以房產(chǎn)證或契稅交納發(fā)票的日期為準(zhǔn)，這正是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)痼疾——辦事部門(mén)的低效率，使房產(chǎn)證難以按正常時(shí)限辦理，而開(kāi)發(fā)商代收代繳契稅，又使得完稅日期和產(chǎn)權(quán)證辦理一樣不可控制。因此，有戲言稱(chēng)：多數(shù)人想減免稅轉(zhuǎn)手住房，基本應(yīng)在四年后。

３．尷尬的改善型置業(yè)者。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)及稅收優(yōu)惠政策，使一部分人比較不爽——住著大于１４０平米的房子，或者容積率低于１．０的“低密度房子”，或者價(jià)格高于地段平均交易價(jià)格１．２倍的高價(jià)房的人，基本列為被政策拋棄的對(duì)象。要想賣(mài)舊購(gòu)新改善居住，就得掏營(yíng)業(yè)稅，這就有點(diǎn)殺富濟(jì)貧的意思了。

鏈 接 北京市2005年不同級(jí)別土地上住房享受優(yōu)惠政策價(jià)格表

一級(jí)地段 平均交易價(jià)格：１１０６８ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價(jià)格：１３２８２

區(qū)域范圍：西單北大街－西四南大街－西四北大街－地安門(mén)西大街－地安門(mén)東大街－張自忠路－東四北大街－東四南大街－東單北大街－崇文門(mén)內(nèi)大街－崇文門(mén)西大街－前門(mén)東大街－前門(mén)西大街－宣武門(mén)東大街－宣武門(mén)內(nèi)大街－西單北大街；所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

二級(jí)地段 平均交易價(jià)格：９５５５ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價(jià)格：１１４６６

區(qū)域范圍：廣安門(mén)內(nèi)大街－廣安門(mén)北濱河路－西二環(huán)護(hù)城河引水渠－三里河路－西直門(mén)外大街－北二環(huán)路－東直門(mén)北大街－東直門(mén)外斜街－東三環(huán)北路－東三環(huán)中路－通惠河－廣渠門(mén)北濱河路－廣渠門(mén)內(nèi)大街－珠市口東大街－珠市口西大街－騾馬市大街－廣安門(mén)內(nèi)大街；所圍地區(qū)除一級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

三級(jí)地段 平均交易價(jià)格：８０４０ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價(jià)格：９６４８

區(qū)域范圍：勁松路－廣渠門(mén)南濱河路－方莊路－群星路－蒲黃榆路－永定門(mén)東濱河路－永定門(mén)西濱河路－右安門(mén)東濱河路－右安門(mén)西濱河路－麗澤路－蓮花河－西三環(huán)中路－太平東路－萬(wàn)壽路－永定河引水渠－西翠路－八里莊路－藍(lán)靛廠路－藍(lán)靛廠北路－北四環(huán)西路－萬(wàn)泉河路－圓明園路－清華西路－中關(guān)村北大街－成府路－志新路－八達(dá)嶺高速路－北四環(huán)中路－北辰東路－大屯路－北苑路－北四環(huán)東路－惠新西街－櫻花園西街－北三環(huán)東路－西壩河－霄云里南街延長(zhǎng)線至亮馬橋路－棗營(yíng)路－朝陽(yáng)公園西路－農(nóng)展館南路－甜水園西街－金臺(tái)路－西大望路－建國(guó)路－金臺(tái)西路南延長(zhǎng)線－京秦鐵路－東三環(huán)中路－東三環(huán)南路－勁松路；所圍地區(qū)除一二級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

四級(jí)地段 平均交易價(jià)格：６８８６ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價(jià)格：８２６３

區(qū)域范圍：西四環(huán)中路－北太平路－永定路及其北延長(zhǎng)線－杏石口路－旱河路－閔莊路－西五環(huán)北路－香山路－北五環(huán)西路－中關(guān)村北大街－林業(yè)大學(xué)北路西延長(zhǎng)線－雙清路－清華東路－大屯路－北小河－小營(yíng)路北延長(zhǎng)線－小營(yíng)北路－關(guān)莊路－北四環(huán)東路－東四環(huán)北路－東四環(huán)中路－朝陽(yáng)路－十里堡路南側(cè)延長(zhǎng)線－通惠河－西大望路－松榆南路－武圣路南延長(zhǎng)線－周莊路－南三環(huán)東路－南三環(huán)中路－南三環(huán)西路－菜戶(hù)營(yíng)南路－蓮花河－涼水河西延線－西三環(huán)南路－西三環(huán)中路－蓮花池西路－蓮花河－西四環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至三級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

望京地區(qū)（望京西路－湖光北街－宏泰西街－宏泰東街）。

酒仙橋地區(qū)。

五級(jí)地段 平均交易價(jià)格：５４６２ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價(jià)格：６５５４

區(qū)域范圍：北五環(huán)中路－北五環(huán)東路－東五環(huán)北路－東五環(huán)中路－京秦鐵路－東四環(huán)中路－東四環(huán)南路－南四環(huán)東路－南四環(huán)中路－南四環(huán)西路－西四環(huán)南路－豐臺(tái)西路－程莊路－小屯路－吳家村路－八寶山南路－魯谷路西段－西五環(huán)中路－香山南路－香山腳下－東馬連洼北路－上地三街－小營(yíng)西路－北五環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至四級(jí)地價(jià)區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

清河居住小區(qū)。

上地高科技園區(qū)、高端軟件園區(qū)。

北苑居住小區(qū)。

六～十級(jí)地段 平均交易價(jià)格：４５２６ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價(jià)格：５４３１

區(qū)域范圍：其他剩余區(qū)域