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重壓之下購房者如何應(yīng)對(duì) 規(guī)避新政歪招多
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 664 次
9月底,國家有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措,分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施,調(diào)控升級(jí)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),每次調(diào)控政策的出臺(tái),市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生新的變化。對(duì)購房者來說,唯有及時(shí)調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場(chǎng)前列。
樓市再遭政策打壓,購房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)?每次出臺(tái)調(diào)控政策,樓市總會(huì)隨之產(chǎn)生諸多變化,而對(duì)于購房者來說,如何提前了解即將發(fā)生的變化,并隨即制定應(yīng)變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn),唯有及時(shí)調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場(chǎng)前列,并遠(yuǎn)離被動(dòng)。
那么,此次調(diào)控市場(chǎng)有將會(huì)產(chǎn)生哪些新的變化?購房者如何應(yīng)對(duì)?我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士,購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。
應(yīng)對(duì)變化是關(guān)鍵
正當(dāng)林先生準(zhǔn)備換大房的時(shí)候,二次調(diào)控轟然而至,這讓他一時(shí)間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求,5年前在上海的閘北區(qū)購了一套一室戶,婚后的二人世界,這套小房還能應(yīng)付,并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生,這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了,換房成為當(dāng)務(wù)之急。
根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力,林先生準(zhǔn)備先購一套面積約90平方米的兩房,等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后,再購一套更大的房子,把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是,根據(jù)新政策的規(guī)定,他還有一次購房機(jī)會(huì),也就是說,此次購房之后,以后如果再想換更大的房子,可能就要面臨有錢購不到房的尷尬情形了。
其實(shí),不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺(tái),將會(huì)在諸多環(huán)節(jié)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份,國家針對(duì)樓市調(diào)控出臺(tái)了新國十條,諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,新政的出臺(tái),使得降價(jià)預(yù)期劇增,由此看來,此前開發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會(huì)出現(xiàn),整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)陷入觀望氣氛之中。在這種背景下,購房者主動(dòng)找到應(yīng)對(duì)策略,則尤為重要。
根據(jù)政策做調(diào)整
專家表示,購房者應(yīng)根據(jù)政策的具體變化做出相應(yīng)調(diào)整。9月底,國家有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措,分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施,同時(shí)對(duì)地方政府提出了更明確要求,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級(jí)。而結(jié)合各地區(qū)的具體實(shí)施細(xì)則發(fā)現(xiàn),對(duì)于購房者來說,其住房消費(fèi)方式等多個(gè)方面都會(huì)隨之產(chǎn)生不同的變化。
根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定,不難發(fā)現(xiàn)將會(huì)影響到住房消費(fèi)觀念、頭次置業(yè)計(jì)劃、住宅投資功能等多個(gè)方面。下面我們結(jié)合各個(gè)政策措施來一一進(jìn)行具體分析。
變化一:購房機(jī)會(huì)有限
由于實(shí)施限購政策,以及信貸政策的收緊,這要求購房者珍惜不多的購房機(jī)會(huì)。
國慶長假較后,上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱滬12條),其中較為引人關(guān)注的一條是限購令,即:規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。
專家解釋說,雖然這只是一條臨時(shí)性政策,但其執(zhí)行時(shí)間到底有多長,目前還不得而知。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者,可以明確的是,限購令的使命在短期內(nèi)不會(huì)終結(jié)。這也就是說,限購令將在未來較長一段時(shí)間內(nèi)一直發(fā)揮其作用。
鄒毅進(jìn)一步解釋說,限購令的出臺(tái)主要是用來限制投機(jī)性需求,由此看來,即使未來房價(jià)穩(wěn)定了下來,但為了防止投機(jī)性需求死灰復(fù)燃,這項(xiàng)政策也會(huì)一直執(zhí)行下去。
【應(yīng)對(duì)措施】學(xué)會(huì)珍惜購房機(jī)會(huì)。限購令的出臺(tái),在抑制投機(jī)性需求方面肯定能夠發(fā)揮巨大的作用,但另一方面,卻會(huì)對(duì)住房消費(fèi)方式產(chǎn)生不可忽視的影響。限購令規(guī)定從10月7日之后,不管是外省市還是上海居民,每戶家庭限購1套房,這意味著在未來,每戶家庭所擁有的購房機(jī)會(huì)有限。因此業(yè)內(nèi)人士表示,購房者應(yīng)該學(xué)會(huì)珍惜購房機(jī)會(huì),在房源選擇方面更為慎重一些,加之信貸政策的收緊,二套房貸頭付比例提高、利率上浮,都會(huì)導(dǎo)致購房成本增加,因此一旦出錯(cuò),可能要付出巨大的糾錯(cuò)成本。
變化二:頭次購房門檻提高
頭付比例的提高,以及貸款優(yōu)惠利率幅度的減少,使得頭次購房成本增加。這對(duì)諸多剛性需求來說,要留意購房自有資金的比例。
國家五部委出臺(tái)的五項(xiàng)措施中,就對(duì)頭付比例重新做出了調(diào)整,規(guī)定:對(duì)貸款購購商品住房,頭付款比例調(diào)整到30%及以上。而在這之前,對(duì)于頭次購購普通住房的,其頭付比例為20%。
【應(yīng)對(duì)措施】剛性需求者還是應(yīng)該從自己的實(shí)際購房能力出發(fā)考慮問題。購房較難的一關(guān)是自籌頭付款,而較新的五項(xiàng)措施使得自籌頭付款的難度進(jìn)一步加大,因而使得購房門檻增加,這對(duì)購房者來說應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。對(duì)于頭次購房的年輕人來說,如果家人的幫助有限,推遲置業(yè)計(jì)劃不失為較實(shí)際的選擇。其實(shí),國外頭次置業(yè)的年齡普遍比國內(nèi)大,如日本、德國、美國等頭次置業(yè)年齡在34~37歲之間。
變化三:住宅投資功能減弱
限購令以及全面停止三套房貸,使得市場(chǎng)交易活躍程度大為降低,國家抑制投機(jī)性需求的意圖十分明顯,這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國家開始征收持有環(huán)節(jié)稅,這會(huì)使得普通住宅的投資功能進(jìn)一步喪失。
與新國十條中,只要求房價(jià)過高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比,新政擴(kuò)展到了全國范圍,要求全部停止三套房貸,鄒毅分析認(rèn)為,這將有利于打壓投資投機(jī)性購房,尤其是外地投資投機(jī)者。
漢宇地產(chǎn)研究部副經(jīng)理付偉分析認(rèn)為,這項(xiàng)措施的作用將會(huì)促使投機(jī)性需求知難而退,因而當(dāng)炒作推出之后,樓市交投活躍程度大為降低,房價(jià)上漲幅度大為降低。海外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來看,每年平均漲幅不超過10%。
【應(yīng)對(duì)策略】重視商業(yè)地產(chǎn)。其實(shí),商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)普通住宅來說,更加具有投資價(jià)值。因此對(duì)于偏愛不動(dòng)產(chǎn)投資的人士來說,應(yīng)該重視商業(yè)地產(chǎn)投資。當(dāng)然,商業(yè)地產(chǎn)投資較住宅投資來說,應(yīng)更加注重技巧,因此投資者要花費(fèi)更多的精力去學(xué)習(xí)。
變化四:規(guī)避新政歪招多
為了規(guī)避調(diào)控新政,將會(huì)有更多的人用歪招來規(guī)避新政。
近期,有人為了規(guī)避二套房政策,降低購房成本,不惜采用假離婚的方式來規(guī)避這項(xiàng)政策。根據(jù)新政規(guī)定,購購套房,頭付款比例提高到5成,房貸利率上浮1.1倍,如果假離婚之后再購房,可按頭次購房對(duì)待,頭付比例為3成,而房貸可享受8折優(yōu)惠,兩者之間差別巨大。
不過記者發(fā)現(xiàn),目前商業(yè)銀行已經(jīng)找到了應(yīng)對(duì)措施,如除了讓客戶提供離婚證書之外,同時(shí)還需提供離婚協(xié)議。在離婚協(xié)議中,會(huì)涉及協(xié)議財(cái)產(chǎn)分割、兒女撫養(yǎng)等具體問題,這讓造假難度加大。
【應(yīng)對(duì)策略】歪招規(guī)避新政不可取。如上述提到的假離婚方式,在一定程度上具有可操作空間。但不可否認(rèn)的是,這對(duì)當(dāng)事人雙方留下了很大的隱患。如簽署離婚協(xié)議之后,某一方中途見財(cái)生二心,弄假成真,另一方則只能是啞巴吃黃連有苦說不出。由此看來,采用歪招規(guī)避新政的做法的確不可取。
可以預(yù)見的是,隨著各地限購令的實(shí)施,還會(huì)有人想出以他人名義購房的歪招來進(jìn)行規(guī)避。一位溫州投資客向記者坦言,其實(shí)在溫州花300元左右,即可租到一個(gè)身份證。由此看來,租身份證購房的可能性并非不存在。但專家表示,以他人名義購房,日后在轉(zhuǎn)讓過程中會(huì)留下諸多麻煩,如無法取得身份證等等,都會(huì)留下隱患。
9月底,國家有關(guān)部門再次出臺(tái)五項(xiàng)舉措,分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴(yán)厲措施,調(diào)控升級(jí)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),每次調(diào)控政策的出臺(tái),市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生新的變化。對(duì)購房者來說,唯有及時(shí)調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場(chǎng)前列。
樓市再遭政策打壓,購房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)?每次出臺(tái)調(diào)控政策,樓市總會(huì)隨之產(chǎn)生諸多變化,而對(duì)于購房者來說,如何提前了解即將發(fā)生的變化,并隨即制定應(yīng)變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn),唯有及時(shí)調(diào)整自己的購房策略,方能走在市場(chǎng)前列,并遠(yuǎn)離被動(dòng)。
那么,此次調(diào)控市場(chǎng)有將會(huì)產(chǎn)生哪些新的變化?購房者如何應(yīng)對(duì)?我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士,購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。
應(yīng)對(duì)變化是關(guān)鍵
正當(dāng)林先生準(zhǔn)備換大房的時(shí)候,二次調(diào)控轟然而至,這讓他一時(shí)間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求,5年前在上海的閘北區(qū)購了一套一室戶,婚后的二人世界,這套小房還能應(yīng)付,并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生,這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了,換房成為當(dāng)務(wù)之急。
根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力,林先生準(zhǔn)備先購一套面積約90平方米的兩房,等到經(jīng)濟(jì)條件改善之后,再購一套更大的房子,把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是,根據(jù)新政策的規(guī)定,他還有一次購房機(jī)會(huì),也就是說,此次購房之后,以后如果再想換更大的房子,可能就要面臨有錢購不到房的尷尬情形了。
其實(shí),不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺(tái),將會(huì)在諸多環(huán)節(jié)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份,國家針對(duì)樓市調(diào)控出臺(tái)了新國十條,諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,新政的出臺(tái),使得降價(jià)預(yù)期劇增,由此看來,此前開發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會(huì)出現(xiàn),整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)陷入觀望氣氛之中。在這種背景下,購房者主動(dòng)找到應(yīng)對(duì)策略,則尤為重要。
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