9月底，國家有關部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，調(diào)控升級。根據(jù)以往的經(jīng)驗，每次調(diào)控政策的出臺，市場都會產(chǎn)生新的變化。對購房者來說，唯有及時調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列。

　　樓市再遭政策打壓，購房者應該如何應對？每次出臺調(diào)控政策，樓市總會隨之產(chǎn)生諸多變化，而對于購房者來說，如何提前了解即將發(fā)生的變化，并隨即制定應變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗，唯有及時調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列，并遠離被動。

　　那么，此次調(diào)控市場有將會產(chǎn)生哪些新的變化？購房者如何應對？我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士，購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

　　應對變化是關鍵

　　正當林先生準備換大房的時候，二次調(diào)控轟然而至，這讓他一時間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求，5年前在上海的閘北區(qū)購了一套一室戶，婚后的二人世界，這套小房還能應付，并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生，這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了，換房成為當務之急。

　　根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，林先生準備先購一套面積約90平方米的兩房，等到經(jīng)濟條件改善之后，再購一套更大的房子，把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是，根據(jù)新政策的規(guī)定，他還有一次購房機會，也就是說，此次購房之后，以后如果再想換更大的房子，可能就要面臨有錢購不到房的尷尬情形了。

　　其實，不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺，將會在諸多環(huán)節(jié)對樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份，國家針對樓市調(diào)控出臺了新國十條，諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，新政的出臺，使得降價預期劇增，由此看來，此前開發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會出現(xiàn)，整個市場又會陷入觀望氣氛之中。在這種背景下，購房者主動找到應對策略，則尤為重要。

　　根據(jù)政策做調(diào)整

　　專家表示，購房者應根據(jù)政策的具體變化做出相應調(diào)整。9月底，國家有關部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，同時對地方政府提出了更明確要求，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級。而結(jié)合各地區(qū)的具體實施細則發(fā)現(xiàn)，對于購房者來說，其住房消費方式等多個方面都會隨之產(chǎn)生不同的變化。

　　根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)將會影響到住房消費觀念、頭次置業(yè)計劃、住宅投資功能等多個方面。下面我們結(jié)合各個政策措施來一一進行具體分析。

　　變化一：購房機會有限

　　由于實施限購政策，以及信貸政策的收緊，這要求購房者珍惜不多的購房機會。

　　國慶長假較后，上海出臺《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》(以下簡稱滬12條)，其中較為引人關注的一條是限購令，即：規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。

　　專家解釋說，雖然這只是一條臨時性政策，但其執(zhí)行時間到底有多長，目前還不得而知。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者，可以明確的是，限購令的使命在短期內(nèi)不會終結(jié)。這也就是說，限購令將在未來較長一段時間內(nèi)一直發(fā)揮其作用。

　　鄒毅進一步解釋說，限購令的出臺主要是用來限制投機性需求，由此看來，即使未來房價穩(wěn)定了下來，但為了防止投機性需求死灰復燃，這項政策也會一直執(zhí)行下去。

　　【應對措施】學會珍惜購房機會。限購令的出臺，在抑制投機性需求方面肯定能夠發(fā)揮巨大的作用，但另一方面，卻會對住房消費方式產(chǎn)生不可忽視的影響。限購令規(guī)定從10月7日之后，不管是外省市還是上海居民，每戶家庭限購1套房，這意味著在未來，每戶家庭所擁有的購房機會有限。因此業(yè)內(nèi)人士表示，購房者應該學會珍惜購房機會，在房源選擇方面更為慎重一些，加之信貸政策的收緊，二套房貸頭付比例提高、利率上浮，都會導致購房成本增加，因此一旦出錯，可能要付出巨大的糾錯成本。

　　變化二：頭次購房門檻提高

　　頭付比例的提高，以及貸款優(yōu)惠利率幅度的減少，使得頭次購房成本增加。這對諸多剛性需求來說，要留意購房自有資金的比例。

　　國家五部委出臺的五項措施中，就對頭付比例重新做出了調(diào)整，規(guī)定：對貸款購購商品住房，頭付款比例調(diào)整到30%及以上。而在這之前，對于頭次購購普通住房的，其頭付比例為20%。

　　【應對措施】剛性需求者還是應該從自己的實際購房能力出發(fā)考慮問題。購房較難的一關是自籌頭付款，而較新的五項措施使得自籌頭付款的難度進一步加大，因而使得購房門檻增加，這對購房者來說應該提前做好準備。對于頭次購房的年輕人來說，如果家人的幫助有限，推遲置業(yè)計劃不失為較實際的選擇。其實，國外頭次置業(yè)的年齡普遍比國內(nèi)大，如日本、德國、美國等頭次置業(yè)年齡在34～37歲之間。

　　變化三：住宅投資功能減弱

　　限購令以及全面停止三套房貸，使得市場交易活躍程度大為降低，國家抑制投機性需求的意圖十分明顯，這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國家開始征收持有環(huán)節(jié)稅，這會使得普通住宅的投資功能進一步喪失。

　　與新國十條中，只要求房價過高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比，新政擴展到了全國范圍，要求全部停止三套房貸，鄒毅分析認為，這將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。

　　漢宇地產(chǎn)研究部副經(jīng)理付偉分析認為，這項措施的作用將會促使投機性需求知難而退，因而當炒作推出之后，樓市交投活躍程度大為降低，房價上漲幅度大為降低。海外成熟的房地產(chǎn)市場走勢來看，每年平均漲幅不超過10%。

　　【應對策略】重視商業(yè)地產(chǎn)。其實，商業(yè)地產(chǎn)相對普通住宅來說，更加具有投資價值。因此對于偏愛不動產(chǎn)投資的人士來說，應該重視商業(yè)地產(chǎn)投資。當然，商業(yè)地產(chǎn)投資較住宅投資來說，應更加注重技巧，因此投資者要花費更多的精力去學習。

　　變化四：規(guī)避新政歪招多

　　為了規(guī)避調(diào)控新政，將會有更多的人用歪招來規(guī)避新政。

　　近期，有人為了規(guī)避二套房政策，降低購房成本，不惜采用假離婚的方式來規(guī)避這項政策。根據(jù)新政規(guī)定，購購套房，頭付款比例提高到5成，房貸利率上浮1.1倍，如果假離婚之后再購房，可按頭次購房對待，頭付比例為3成，而房貸可享受8折優(yōu)惠，兩者之間差別巨大。

　　不過記者發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)銀行已經(jīng)找到了應對措施，如除了讓客戶提供離婚證書之外，同時還需提供離婚協(xié)議。在離婚協(xié)議中，會涉及協(xié)議財產(chǎn)分割、兒女撫養(yǎng)等具體問題，這讓造假難度加大。

　　【應對策略】歪招規(guī)避新政不可取。如上述提到的假離婚方式，在一定程度上具有可操作空間。但不可否認的是，這對當事人雙方留下了很大的隱患。如簽署離婚協(xié)議之后，某一方中途見財生二心，弄假成真，另一方則只能是啞巴吃黃連有苦說不出。由此看來，采用歪招規(guī)避新政的做法的確不可取。

　　可以預見的是，隨著各地限購令的實施，還會有人想出以他人名義購房的歪招來進行規(guī)避。一位溫州投資客向記者坦言，其實在溫州花300元左右，即可租到一個身份證。由此看來，租身份證購房的可能性并非不存在。但專家表示，以他人名義購房，日后在轉(zhuǎn)讓過程中會留下諸多麻煩，如無法取得身份證等等，都會留下隱患。

　　9月底，國家有關部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，調(diào)控升級。根據(jù)以往的經(jīng)驗，每次調(diào)控政策的出臺，市場都會產(chǎn)生新的變化。對購房者來說，唯有及時調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列。

　　樓市再遭政策打壓，購房者應該如何應對？每次出臺調(diào)控政策，樓市總會隨之產(chǎn)生諸多變化，而對于購房者來說，如何提前了解即將發(fā)生的變化，并隨即制定應變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗，唯有及時調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列，并遠離被動。

　　那么，此次調(diào)控市場有將會產(chǎn)生哪些新的變化？購房者如何應對？我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士，購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

　　應對變化是關鍵

　　正當林先生準備換大房的時候，二次調(diào)控轟然而至，這讓他一時間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求，5年前在上海的閘北區(qū)購了一套一室戶，婚后的二人世界，這套小房還能應付，并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生，這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了，換房成為當務之急。

　　根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，林先生準備先購一套面積約90平方米的兩房，等到經(jīng)濟條件改善之后，再購一套更大的房子，把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是，根據(jù)新政策的規(guī)定，他還有一次購房機會，也就是說，此次購房之后，以后如果再想換更大的房子，可能就要面臨有錢購不到房的尷尬情形了。

　　其實，不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺，將會在諸多環(huán)節(jié)對樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份，國家針對樓市調(diào)控出臺了新國十條，諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，新政的出臺，使得降價預期劇增，由此看來，此前開發(fā)商所寄予厚望的金九銀十不會出現(xiàn)，整個市場又會陷入觀望氣氛之中。在這種背景下，購房者主動找到應對策略，則尤為重要。

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