今年，異地置業(yè)的炒房一族下一個(gè)投資樂(lè)土在哪里？哪些城市的房產(chǎn)市場(chǎng)正蓄勢(shì)待發(fā)？誰(shuí)是中小城市中的“明星股”？在此我們?yōu)樽x者一一分析？

四處出擊

異地置業(yè)哪是樂(lè)園

隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出擊，一些城市也因蜂擁而至的外地炒房者而房?jī)r(jià)上漲，泡沫激增。

廈門　

　房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)上升

2004年5月，廈門房?jī)r(jià)出現(xiàn)歷史上次下降，之后便開始了劇烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年終又漲至5100元以上的新高。

2004年廈門市房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大變化是，廈門本地人取代原先的外地人，成為購(gòu)房主要群體，占購(gòu)房總量的61％，泉州等外地人購(gòu)房的比例從前幾年較高的70％一路下降到現(xiàn)在的39％。相比福州，廈門的房?jī)r(jià)不僅價(jià)位高，而且漲跌幅度大?穴2004年，福州商品房均價(jià)上漲6％，廈門為19％?雪，比福州房產(chǎn)更具有投機(jī)性，是名副其實(shí)的東南炒房“熱島”。目前廈門投資性購(gòu)房比例依然在25％以上。

結(jié)論：估計(jì)2005年廈門的房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)上升，漲幅應(yīng)該在7％－9％。當(dāng)然，前提是外地置業(yè)者不再卷土重來(lái)，否則，是否會(huì)再現(xiàn)2004年19％的漲幅也未為可知。

太原

建議“持幣觀望”

2004年，大批發(fā)了煤炭財(cái)?shù)纳轿魅思娂妬?lái)到省城置業(yè)，房?jī)r(jià)一路飆升。太原市購(gòu)房者中80％以上均為省內(nèi)市外人員，本市和省外人員購(gòu)房者甚少。

據(jù)調(diào)查，太原房市投資性購(gòu)房的比例超過(guò)25％，超過(guò)20％的警戒線，這無(wú)疑給太原的房?jī)r(jià)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。2005年1月份，其商品住宅價(jià)格突然下降，降幅達(dá)到25．63％。

結(jié)論：準(zhǔn)備在太原購(gòu)房的人，“持幣觀望”是個(gè)好選擇。

大連

東北人炒房“熱島”

大連是“經(jīng)營(yíng)城市”非常成功的城市，它的美譽(yù)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而其房?jī)r(jià)在東北地區(qū)領(lǐng)跑，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了大連市民錢包的承受能力。

截至2004年末，大連市在售商品房總銷售量的60％被以東北地區(qū)為主的外地居民購(gòu)購(gòu)。仿佛一夜之間，全東北的富人齊聚大連。

結(jié)論：大連登上了房?jī)r(jià)泡沫榜的第7名。

杭州

“天堂”的天價(jià)房

浙江身家數(shù)百萬(wàn)、甚至千萬(wàn)元的小老板幾乎和錢塘江邊的石塊一樣多。這些腰纏萬(wàn)貫的老板們自然不會(huì)忘記人間天堂杭州。杭州50％以上商品房為非杭州的浙江人購(gòu)購(gòu)，普通收入者只能望房興嘆。

杭州市區(qū)的投資性購(gòu)房比例為32％左右，高居房?jī)r(jià)泡沫排行榜第3名。盡管當(dāng)?shù)卣雠_(tái)了各種限制炒房的“新政”，但浙江高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和杭州城市的大好“錢景”使房?jī)r(jià)居高不下。

結(jié)論：杭州地產(chǎn)泡沫較近幾年仍會(huì)持續(xù)下去，和上海房市一榮俱榮，一損俱損。

蓄勢(shì)待發(fā)

何處是炒房新熱點(diǎn)

與上海、杭州等城市提前“透支”房?jī)r(jià)未來(lái)上漲潛力相反，下面的這些城市房產(chǎn)市場(chǎng)可謂是蓄勢(shì)待發(fā)。武漢

中部房市“領(lǐng)漲羊”

武漢歷來(lái)是“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的重鎮(zhèn)，較近幾年，經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持10％以上的增長(zhǎng)，發(fā)展前景非?？春谩?p>但武漢房產(chǎn)的前景并沒(méi)有被充分認(rèn)識(shí)到，就連四處興風(fēng)作浪的溫州炒房團(tuán)，也還沒(méi)“搶灘”武漢。2004年，武漢90％購(gòu)房者為本地居民，外地購(gòu)房者的比例僅為10％。在所有購(gòu)房者中，投資性購(gòu)房比例為8％。

在37大城市中，武漢的收入水平排名20名，房?jī)r(jià)排名22名，可見(jiàn)目前武漢的房?jī)r(jià)還是非常物有所值的。精明的上海房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)注意到這塊“希望之地”，紛紛搶灘武漢。

結(jié)論：目前，武漢是上海炒房客進(jìn)軍中部的較熱門城市。長(zhǎng)沙

炒房者的“聚寶盆”

在“中部崛起”戰(zhàn)略中，長(zhǎng)沙和武漢、鄭州一起被認(rèn)為將是獲益較多的三座城市。

和武漢一樣，長(zhǎng)沙購(gòu)房者中外地人的比例也不超過(guò)10％，但投資性購(gòu)房的比例要高一點(diǎn)，達(dá)到16％。

在37大城市中，長(zhǎng)沙的人均收入排名15名，而房?jī)r(jià)排名僅僅23名，物有所值。坊間有種傳聞：前不久，長(zhǎng)沙某管理部門組織一批開發(fā)商開會(huì)，商討如何使長(zhǎng)沙市商品房均價(jià)突破3000元。事實(shí)上，長(zhǎng)沙和南昌也是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者看重的中部城市之一。

結(jié)論：2004年長(zhǎng)沙商品房均價(jià)上漲11％，今年上漲幅度預(yù)計(jì)在9％－12％之間。

廣州深圳

穩(wěn)健投資“常青樹”

在當(dāng)今中國(guó)較具活力的長(zhǎng)三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房?jī)r(jià)相對(duì)較低，比長(zhǎng)三角大致低了20％，房?jī)r(jià)水平基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨较嗥胶狻?p>作為珠三角的龍頭，廣州和深圳都有著不可限量的發(fā)展前景，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，而且后勁足，這些因素都給當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)打下了堅(jiān)固的“底”。因此，在廣州和深圳投資房產(chǎn)，泡沫相對(duì)較小，即使房產(chǎn)無(wú)法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的。

2004年，深圳商品住宅價(jià)格的漲幅為5．28％，雖低于全國(guó)大部分城市，但仍是深圳近幾年來(lái)的較高漲幅。

結(jié)論：深圳和廣州是穩(wěn)健投資的“常青樹”。

重慶成都

西部漲價(jià)“雙城記”

重慶是我國(guó)中西部先進(jìn)的直轄市，且正在快速發(fā)展為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)。

重慶2004年商品住宅價(jià)格的漲幅為10．3％。與發(fā)達(dá)地區(qū)相比，重慶房?jī)r(jià)目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購(gòu)房者中，外地人的比例為26％，僅僅為近鄰成都（51％）的一半多一點(diǎn)。這似乎表明，重慶的房市剛剛吹起些“泡沫”，現(xiàn)在恰恰是進(jìn)入的較佳時(shí)機(jī)。2004年，重慶的房屋租賃價(jià)格漲幅居全國(guó)大城市中第3名，這也為房?jī)r(jià)上漲提供了助力。

事實(shí)上，重慶是上海房產(chǎn)開發(fā)商和上海異地房產(chǎn)投資者在西部地區(qū)的頭選城市。

成都人均收入高居西部，經(jīng)濟(jì)比較繁榮，成都和南京、杭州市民的消費(fèi)能力基本在一個(gè)檔次。相比之下，成都的房?jī)r(jià)泡沫要比南京、杭州小的多。目前，已經(jīng)有數(shù)量可觀的溫州等地炒房客出現(xiàn)在成都，2004年，成都房?jī)r(jià)上漲17％，市區(qū)的一些精品樓盤每平方米均價(jià)上漲了1000元。2005年，盡管成都房?jī)r(jià)的快速上漲勢(shì)頭將會(huì)有所回落，但由于重慶房?jī)r(jià)一向以成都為“標(biāo)高”，隨著重慶房?jī)r(jià)的快速跟進(jìn)，成都房?jī)r(jià)肯定會(huì)有所回應(yīng)。

結(jié)論：成都和重慶在2005年極有可能聯(lián)袂上演房市漲價(jià)“雙城記”。

沈陽(yáng)

東北三省“黑馬股”

作為東北大開發(fā)較關(guān)鍵的主角城市之一，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)比大連便宜的多，因此，值得異地投資者關(guān)注。

目前，沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)每平方米凈利潤(rùn)基本是300元到500元，凈資產(chǎn)收益率在10％－20％之間，而南方的某些城市每平方米收益率能達(dá)到50％。沈陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格在全國(guó)沿海大城市中位居中下水平。

結(jié)論：沈陽(yáng)樓市有相當(dāng)大的升值空間。呼和浩特銀川

西北房?jī)r(jià)“領(lǐng)跑者”

西北地區(qū)是我國(guó)城市房?jī)r(jià)泡沫較小的區(qū)域，呼和浩特和銀川都在32名之后。

在37大城市房?jī)r(jià)泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相對(duì)較小。2004年，呼和浩特這座城市的人均可支配收入比上年增長(zhǎng)了20％以上，突破10000元，在西部城市中僅次于成都，而房?jī)r(jià)在37大城市中倒數(shù)第3（僅高于西寧和銀川）。2004年，銀川的房屋租賃價(jià)格漲幅居全國(guó)大城市中第2名，僅次于杭州。

結(jié)論：2005年，西北房?jī)r(jià)上漲幅度的城市將是呼和浩特和銀川，銀川的房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)在12％－15％，呼和浩特房?jī)r(jià)上升空間在10％以上。

快速上揚(yáng)

中小城成明星

大城市房?jī)r(jià)高漲帶動(dòng)了周邊中小城市的快速上揚(yáng)。2005年三線（地級(jí)市）、四線（縣級(jí)市和縣）城市房地產(chǎn)將發(fā)力，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)升10％－15％。

長(zhǎng)三角

樓市幾家歡幾家愁

長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和珠三角地區(qū)基本相當(dāng)，但整體房產(chǎn)泡沫卻大得多。

在上海周邊，房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍過(guò)高。在南京周邊，鎮(zhèn)江、淮安、滁州等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯進(jìn)入上升通道。這些城市的房?jī)r(jià)一般在2200元左右，還有很大的上漲潛力。

結(jié)論：蘇南、蘇北的中小城市上演“樓市漲價(jià)大合唱”趨勢(shì)明顯，上海周邊房?jī)r(jià)過(guò)高。

珠三角

購(gòu)房會(huì)是穩(wěn)健投資

珠三角10城的家庭人均可支配收入比長(zhǎng)三角15城高26％，可平均房?jī)r(jià)卻僅為后者的82％，難怪有人說(shuō)珠三角是全國(guó)樓市較理性的地方。

由于珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人均可支配收入每年增長(zhǎng)10％左右，因而，樓價(jià)自然會(huì)水漲船高，每年上漲8％－10％應(yīng)該是可以期待的。

結(jié)論：在珠三角購(gòu)房，是種穩(wěn)健的投資。

環(huán)渤海

保持整體上漲趨勢(shì)

2005年，環(huán)渤海地區(qū)房?jī)r(jià)的漲價(jià)熱點(diǎn)主要集中在山東半島。2004年，山東省商品房平均價(jià)格為2045．3元／平方米，同比增長(zhǎng)18．2％，漲幅創(chuàng)自1998年以來(lái)較高。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房?jī)r(jià)依然漲了25％，可見(jiàn)需求的旺盛。

結(jié)論：2005年山東大多數(shù)中小城市和河北的一些熱點(diǎn)中小城市房產(chǎn)價(jià)格都將保持整體上漲趨勢(shì)?！　　　　?