1．房齡必須考慮

在人們的投資置業(yè)過程中，比較關(guān)注的就是地段，而往往忽視了房屋本身的房齡問題。針對本次的個人貸款利率上調(diào)，其主要的目的已經(jīng)不言自明，銀行一方面是配合國家的宏觀調(diào)控政策，減少對過熱行業(yè)房地產(chǎn)的支持力度；另一方面就是為了降低銀行自身的風險。因此，自從去年以來，銀行就已經(jīng)對房屋的房齡作為其限貸的條件，此次再次上調(diào)利率，銀行更是要提高房貸的門檻，房齡過老的房子必然不能得到銀行的支持。為此，提醒購房的小兩口：在進行二手房的選擇中，如果希望得到銀行貸款，就更加要關(guān)注房齡。房齡較新的二手商品房存在的折舊風險就相對較小，使得再次進行轉(zhuǎn)售的時候能夠比較容易出售，同時同一地段升值給房屋帶來的附加值也能夠更高。

2．選好貸款服務(wù)機構(gòu)

在利率風險很難把握的情況下，完全可以委托專業(yè)的貸款服務(wù)機構(gòu)進行貸款事宜的辦理，一方面專業(yè)貸款服務(wù)機構(gòu)擁有較強的金融貸款知識，可以對消費者進行貸款方式的設(shè)計；另一方面就是專業(yè)貸款服務(wù)機構(gòu)同金融系統(tǒng)之間有密切的合作關(guān)系，讓他們進行購房貸款的操作能夠更加容易、簡便、安全。比如“鏈家”就成立了專門的金融服務(wù)，一方面能夠幫助購房者在公積金貸款與商業(yè)貸款之間進行較優(yōu)的選擇；另一方面就是可以幫助購房者辦理特別煩瑣的公積金貸款服務(wù)，從而能夠給辦理公積金貸款的客戶降低利率上調(diào)帶來的高利息風險。

3．進行投資成本的全面估算

從購房成本來看，一方面除了需要考慮眼前既定的收入成本之外，還需要有一個更長遠的收入成本預(yù)算。我們來看一下再次調(diào)高個人住房貸款利率與去年加息前產(chǎn)生的房產(chǎn)投資成本變動。若一個人購房的總房款為50萬元，頭付比例為30％，貸款本金為35萬元，采用等額本息還款的方式進行償還，則其不同貸款年限的成本變動如附表。

從表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，貸款年限越長，利率變動造成成本的增加值越大。也就是說假設(shè)利率上調(diào)一個百分點，貸款35萬元，10年期，則每月較低的成本增加為173．25元；如果是20年期，則每月成本增加為197．85元。

4．等額本金還款風險小

在目前的個人房貸還款過程中，絕大多數(shù)的人都是采用等額本息的還款方式，一方面是由于自我國住房貸款推出以來，到去年還沒有經(jīng)歷過利率的調(diào)整，因此，人們對于利率的變動風險意識并不強；另一方面就是從銀行的操作方式來看，等額本息還款操作更加簡便。但是，隨著利率市場化的推進，等額本息還款方式在利率持續(xù)上調(diào)的前提下，其還款壓力是越來越大的；而等額本金還款方式不同，其受利率的影響比較小，即使利率平穩(wěn)上調(diào)，但是每月的還款額還是逐漸減少的。因此，在利率不穩(wěn)定的前提下，購房者應(yīng)該選擇等額本金的還款方式?！　　　　?作者：張翼)