較近一段時間以來，許多物業(yè)進(jìn)入了交房階段，而當(dāng)業(yè)主喜滋滋地準(zhǔn)備拿鑰匙時，卻被告知，需要頭先繳納三個月或者半年的物業(yè)管理費(fèi)用，但對所繳納的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是如何制定的，業(yè)主們卻一點(diǎn)都不清楚。

為什么會出現(xiàn)這樣的問題呢?根本原因在于開發(fā)企業(yè)同業(yè)主進(jìn)行簽訂房屋銷售合同時，沒有簽訂相應(yīng)的前期物業(yè)管理委托合同，即包括前期物業(yè)管理方式、前期物業(yè)管理費(fèi)用以及《業(yè)主臨時公約》等內(nèi)容。

根據(jù)2003年國務(wù)院出臺的《物業(yè)管理條例》十二條和十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)購受人明示，併予以說明。

針對業(yè)主臨時公約問題，《物業(yè)管理條例》還明確規(guī)定：物業(yè)購受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)購賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。種種規(guī)定表明：開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋的同時，必須同購房者簽訂有關(guān)物業(yè)的書面約定。

盡管《物業(yè)管理條例》已經(jīng)作出建設(shè)單位要制定業(yè)主臨時公約、物業(yè)購受人要對此進(jìn)行書面承諾等要求，但由于相應(yīng)的配套性文件《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，直到2004年9月6日建設(shè)部方出臺，因此，在此之前進(jìn)行銷售的許多建設(shè)單位併沒有制定相應(yīng)的業(yè)主臨時公約。同樣，物業(yè)購受人即業(yè)主在簽訂購方合同時也併沒有對業(yè)主臨時公約進(jìn)行書面承諾，因此，對于有關(guān)物業(yè)的收費(fèi)方式以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等問題，業(yè)主在購房時并不知曉。但是，根據(jù)法律對在此之前的規(guī)定有溯及力的特點(diǎn)，因此，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，盡管建設(shè)單位沒有同業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，在交房時，業(yè)主同樣被要求繳納前期物業(yè)管理費(fèi)用。

但是，有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，到底應(yīng)當(dāng)如何制定呢?根據(jù)2004年9月6日建設(shè)部出臺的配套性文件---《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，有關(guān)前期物業(yè)管理的問題，規(guī)定得較為詳細(xì)。如確定該小區(qū)物業(yè)管理所采取的物業(yè)管理方式，即為包干制或者酬金制，併對每種管理方式所包含的管理內(nèi)容也作出了明確規(guī)定。除此以外，該示范文本還規(guī)定了具體內(nèi)容，針對一些尚未交付業(yè)主使用的物業(yè)，《業(yè)主臨時公約》規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)購受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)由甲方全額交納。

對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，由于具有一定的后置性，因此，在具體的操作中，業(yè)主同開發(fā)企業(yè)往往會出現(xiàn)一定的偏差，極易產(chǎn)生糾紛。根據(jù)國務(wù)院出臺的《物業(yè)管理條例》，以及建設(shè)部出臺的配套文件《業(yè)主臨時公約》，簽訂好業(yè)主臨時公約，對于開發(fā)企業(yè)和業(yè)主來說，都是非常重要的。

對于開發(fā)企業(yè)來說，不能再像以往一樣，只管賣房子，而是必須在進(jìn)行房屋銷售的時候，通過招投標(biāo)方式確定前期物業(yè)管理公司，併向購房者明確包括物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理費(fèi)用等在內(nèi)的前期物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容。對于購房者來說，則提供了一定的選擇余地，即如果不能接受所購購物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，那么，可以在購購之前作出是否購購此房的選擇。盡管對于目前房地產(chǎn)的賣方市場來說，這個選擇權(quán)對業(yè)主而言意義并不是很大，但從另一方面來說，消費(fèi)者對自己所購購物業(yè)的前期管理還是有了一定的知情權(quán)，即明確了如果購購此房，那么在業(yè)主委員會成立選聘物業(yè)管理公司之前，自己所應(yīng)當(dāng)交付的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。由此，可以大大減少日后交房時因前期物業(yè)管理問題所產(chǎn)生的糾紛?！　　　　　?作者：鞠培霞)