深圳一家中介公司在格式合同中設(shè)置霸王條款，生意不成也要提取傭金，并據(jù)此向購(gòu)方索要“解約賠償”。深圳市仲裁委員會(huì)近期作出終局判決，確認(rèn)這一條款無(wú)效，并駁回了中介公司索討傭金的請(qǐng)求。

【購(gòu)主】 生意不成中介索賠

今年5月，深圳的黃女士在深圳一家房地產(chǎn)中介公司的介紹下，到位于福田區(qū)的一處房屋物業(yè)看樓。黃女士購(gòu)樓心切，又無(wú)法抵擋業(yè)務(wù)員的百般“誘惑”，頭腦一熱當(dāng)即簽下了《房屋轉(zhuǎn)讓合約》。格式合同約定：基于中介方已提供服務(wù)，賣方同意支付中介方人民幣10000元作為傭金，而購(gòu)方也同意支付中介方人民幣16050元作為傭金，該筆傭金于簽訂《深圳市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同(現(xiàn)售)》時(shí)付清。同時(shí)合約第12條約定：無(wú)論在任何情況下，若賣方或購(gòu)方任何一方未能依合約之條款賣出或購(gòu)入該物業(yè)，則毀約一方即時(shí)付予中介方人民幣34100元作為賠償中介方的損失。事后，黃女士再三考慮覺得房子并不適合自己，向中介方提出解約，不購(gòu)購(gòu)該物業(yè)。中介方即時(shí)向黃女士索要傭金16050元及賠償損失費(fèi)34100元，遭到黃女士拒絕。于是雙方向深圳市仲裁委員會(huì)提起仲裁。

黃女士在仲裁庭上申辯說(shuō)，合同約定支付傭金的前提是購(gòu)賣雙方簽訂正式的購(gòu)賣合同，中介公司并沒有實(shí)際促成這筆交易，居間行為沒有完成，所以并不具備支付傭金的條件。黃女士同時(shí)主張，合約第12條約定違反了法律規(guī)定，應(yīng)該無(wú)效。第12條約定的責(zé)任和義務(wù)不對(duì)等，只是約束了購(gòu)賣雙方，并沒有明確中介公司的義務(wù)和責(zé)任，不但加重了購(gòu)賣方的責(zé)任，還將中介公司的責(zé)任“置之度外”；而且要求賠償?shù)臄?shù)據(jù)不合理，購(gòu)賣雙方較終沒有完成交易，向購(gòu)賣雙方要求支付合理必要的服務(wù)費(fèi)用是可以接受的，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出實(shí)際費(fèi)用范圍，簡(jiǎn)直是漫天要價(jià)。這樣的合約條款是從不公正不合理的角度設(shè)定的，明顯違反了法律規(guī)定。

【仲裁】 “ 霸王條款” 無(wú)效

仲裁庭認(rèn)為，《房屋購(gòu)賣合同》是居間合同和預(yù)約合同的混合，并沒有構(gòu)成正式的房屋購(gòu)賣關(guān)系，并非是一份購(gòu)賣合同。中介公司沒有促成正式的購(gòu)賣合同成立，不得要求支付報(bào)酬。對(duì)于合約第12條的約定，仲裁庭認(rèn)為違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十七條有關(guān)禁止性規(guī)定的原則。既然法律設(shè)定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬的禁止性規(guī)定，那么居間人未依約促成合同成立的，要求委托人支付高額賠償金的約定，則明顯違反該禁止性規(guī)定的法律原則。同時(shí)，要求購(gòu)賣方作高出居間報(bào)酬兩倍賠償金的約定，明顯違反公平原則。仲裁庭確認(rèn)第12條的約定無(wú)效，不具有法律約束力。

【律師】 謹(jǐn)防合同陷阱

通過居間方式進(jìn)行房屋購(gòu)賣，已成為目前房屋交易的重要途徑。廣東萬(wàn)商律師事務(wù)所的梁華律師認(rèn)為，進(jìn)行居間活動(dòng)的中介公司，應(yīng)誠(chéng)信守法，以積極促成交易為主要目的，并據(jù)此取得相應(yīng)報(bào)酬，而不應(yīng)以收取服務(wù)費(fèi)為目的，設(shè)置“霸王條款”，置服務(wù)對(duì)象的利益不顧。而作為委托人，更應(yīng)提高自我保護(hù)意識(shí)，仔細(xì)閱讀條文，慎重簽約，避免落入合同陷阱。

委托人除了要警惕上述案例中的“霸王條款”外，還需要認(rèn)清條款內(nèi)容。例如上述居間合約中還約定：該物業(yè)是以現(xiàn)狀售予購(gòu)方，而購(gòu)方曾被邀檢查或已檢查或已授權(quán)代表代為檢查該物業(yè)，故賣方不得借此拒絕交易。黃女士只看過一次房就匆匆簽下了合約，這是非常危險(xiǎn)的。在看房時(shí)，較好對(duì)房?jī)?nèi)的設(shè)備一一作好記錄，特別是帶家具出售的房屋，雙方必須要有交易清單，甚至對(duì)于重要財(cái)產(chǎn)要進(jìn)行拍照。這樣才能避免“貨不對(duì)版”的后患。

另外，一些委托人在與中介公司辦理業(yè)務(wù)時(shí)被告知，國(guó)家規(guī)定中介方收取傭金是該交易額的3%，一般是購(gòu)賣雙方各支付1.5%。例如上述案例中約定購(gòu)方支付16050元作為傭金，而賣方支付10000元作為傭金。梁律師指出，這是中介公司對(duì)委托人的誤導(dǎo)，其實(shí)國(guó)家并沒有硬性規(guī)定中介方收取交易額的3%作為傭金，3%只是國(guó)家規(guī)定的中介方收取傭金的較高標(biāo)準(zhǔn)，低于交易額3%的傭金雙方是有權(quán)進(jìn)行協(xié)商的?！　　　　?