2004年南京的房價又在高位的基礎上漲了很多，商品房均價已經超過4500元的大關，而眾多的開發(fā)商仍然認為房價并不高，開發(fā)商沒有賺到多少錢。

高房價傷民，很多購房者因為不斷攀升的房價，被迫延遲購房、透支未來的結構收入或者是付出更大的投入，那么老百姓的購房錢抑或者說血汗錢到底進了誰的腰包？

以下，為廣大購房者揭開這個迷團，看看誰拿走了購房者的血汗錢??！

項目成本測算現(xiàn)在我們將為廣大購房者演示如何計算您購的房子的成本，通過計算您就可以了解開發(fā)商到底賺了您多少錢，利潤有多高，您的錢進了誰的腰包！

例子：根據(jù)立項批文由某開發(fā)公司建設該項目，建設資金自籌。占地面積1萬平方米，擬建商品房2萬平方米（純住宅），建筑容積率不大于2.0，可銷售面積2平方米。建筑綠化率40%。

一、土地成本

該開發(fā)公司通過拍賣得到該土地，拍賣支出5千萬人民幣，土地成本為5000元/平米，樓面價2500元/平米。

二、前期費用

根據(jù)南京市有關規(guī)定：基礎設施配套費 營業(yè)用房160元/平方米 住宅135元/平方米教育配套費 營業(yè)用房20元/平方米 住宅10元/平方米新建房屋白蟻防治費 2.3元/平方米新墻體專項費 10元/平方米土地變更專項費 2元/平方米地形圖購置費 0.29元/平方米規(guī)劃設計費 30元/平方米消防專項費 3元/平方米測繪放線驗收費 5元/平方米自來水管網集資費 30元/平方米累計以上各項費用，總支出455.18萬元，平均每平方米分攤227.59元。

三、工程建設成本

場地平整費 10元/平方米質檢費 5元/平方米招投標費 2元/平方米工程監(jiān)理費 15元/平方米地質勘探費 12元/平方米噪音排污費 4元/平方米樁基工程費 小高層、高層140元/平方米 多層80電增容管線費 40元/平方米自來水管網工程費 40元/平方米共建配套 30元/平方米累計以上各項費用，本項目工程支出約2856萬元 ，平均每平方米分攤1428元。項目直接費用=土地成本+前期費用+工程建設成本=5000+455.18+2856=8311.18平均每平方米分攤 4155.59元

四、 房屋銷售費用按項目直接費用的4%計算

總費用支出242.05萬元，平均每平方米分攤121.03元。

五、 開發(fā)管理費用和財務費用，按項目直接費用的5%計算

總費用支出302.56萬元，平均每平方米分攤151.28元。

六、 不可預見費用按項目直接費用的1.5%計算

總費用支出90.77萬元，平均每平方米分攤45.38元。項目間接費用=房屋銷售費用+開發(fā)管理費用+財務費用+不可預見費用242.05+302.56+90.77=635.38萬元 綜合上述費用為：8946.56萬元

較終利潤分析開發(fā)總成本：8946.56萬元綜合成本價：4473.28元/平方米可銷售面積：20000平方米假設：住宅綜合銷售價格：6000元/平方米銷售總收入6000*20000=12000萬元銷售稅費=12000*5.3%=636萬元開發(fā)利潤=12000-8946.56-636=2417.44萬元成本利潤率=2417.44/8946.56=27.02%

以上的計算比較煩瑣，為方便廣大購房者能清楚的計算房屋成本價，完全可以以下的簡單公式來計算：

步：房屋成本價=樓面價（土地成交價/土地成交面積*容積率）+r (r為常數(shù)，為估算值，主要為所有次費用之和，r=1600元/平方米)步：[您購的房子價格—（您購的房子價格x5.3%）]—房屋成本價=開發(fā)商的利潤。

南京市鼓勵個人換購住房，凡是賣小房購大房的市民，可以享受減免個人所得稅的優(yōu)惠政策。

記者昨天從南京市地稅部門了解到，對出售自有住房前后一年內按市場價格再購房的市民，其出售原有住房應繳納的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。

稅務官員解釋，市民個人出售自有住房前一年內購購了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時應繳納的個人所得稅可以享受免征的優(yōu)惠政策；如果新購房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

需要說明的是，現(xiàn)住房如果為已購公有住房，其銷售額應當扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益或補交的土地出讓金。與此同時，對于先出售自有住房后，又在一年內購購了新住房的市民個人，如果新購房金額大于或等于原住房的銷售額，市民可以申請全額退還出售住房時繳納的個人所得稅；如果新購房金額小于原住房的銷售額，則可以按照購房金額占原住房銷售額的比例，申請同比例退還出售住房時繳納的個人所得稅。

稅務官員舉例說，市民以35萬購進一套新房，接著在一年時間內將自己原來的老房子賣掉，銷售價格為50萬，在老房子購賣過程中發(fā)生各種稅費10萬元，那么納入個人所得稅的計稅部分是原住房銷售價扣除各種稅費再減去購新房的花費，即50萬－10萬－35萬＝5萬，按照財產轉讓的個稅稅率20％計算，較后應繳個稅5萬×20％＝1萬。而現(xiàn)在享受優(yōu)惠政策后，購房價是原住房銷售價的60％，按此比例可減征1萬×60%%＝6000,較后市民只要繳納個稅4000元。如果購新房的花費大于、等于原住房的銷售價，則完全免繳個稅。

另外，個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，也可以享受免征個人所得稅的優(yōu)惠政策。符合這一稅收政策的市民，可以拿房地產管理部門提供的有關證明，以及房屋購賣合同等憑證到稅務機關辦理免征手續(xù)?！　　　　?