同一宗房地產(chǎn)案件，有著好幾種協(xié)議；同是利益受損的業(yè)主，賠償結(jié)果卻不同——鄭女士覺得自己非常冤：和人家購了同一棟樓的房子，發(fā)展商沒按合同辦事，十幾戶業(yè)主聯(lián)合起來集體打官司，終審判決下來，同樣是業(yè)主，自己得到的賠償卻是較少的；更鬧心的是，這幾天發(fā)展商又讓業(yè)主們簽一份協(xié)議，簽吧，覺得不大妥當(dāng)，不簽吧，又怕像上次一樣，到頭來吃的虧更大。

業(yè)主們集體請的代理律師陳方說，從來沒見過一宗房地產(chǎn)案件里面有這么多種協(xié)議，事實(shí)證明，好多業(yè)主當(dāng)初簽一些協(xié)議的時(shí)候，根本沒弄明白是怎么回事就寫下了自己的名字，所以才有了同樣是上訴賠償卻不同的結(jié)果。

起因：沒按期辦竣工驗(yàn)收備案證明

這十幾戶業(yè)主打官司，主要的原因基本上是一樣的。

他們都是在1999年底到2000年初這段時(shí)間，購購了位于福田區(qū)的某某豪園，同時(shí)也與發(fā)展商簽了一份《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》，這是市國土局制定的格式合同，但是發(fā)展商在同他們簽這個(gè)合同的時(shí)候，又加上了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，因?yàn)橘彿繒r(shí)的沖動(dòng)，業(yè)主們也都沒怎么考慮，都簽下了自己的大名。記者事后看到，《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容各不相同。

按雙方所簽的《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》規(guī)定，發(fā)展商應(yīng)該在2000年12月31日前把驗(yàn)收合格的房子交付業(yè)主，可業(yè)主們一直等到2001年6月，發(fā)展商還沒把該房產(chǎn)的《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》（以前是“竣工驗(yàn)收合格證”）辦下來。

可是發(fā)展商從2001年4月開始，就一再發(fā)函讓業(yè)主們拿鑰匙入伙新房。

這事肯定是發(fā)展商的錯(cuò)。因?yàn)榘从嘘P(guān)規(guī)定，發(fā)展商是不能讓業(yè)主們在這種情況下稀里糊涂入伙的，可面對發(fā)展商發(fā)來的入伙通知書，業(yè)主們各有各的想法：有的租房日久，有的借住別人那里，還有的家里來了老人……都想早點(diǎn)搬進(jìn)新房，早點(diǎn)安頓下來。發(fā)展商也知道手續(xù)不全就讓業(yè)主入伙不當(dāng)，反復(fù)對入伙的業(yè)主說，竣工驗(yàn)收備案證明不久肯定能辦下來，為了讓那些有疑問的業(yè)主早日入住，還擬定了一些協(xié)議，讓業(yè)主簽，主要內(nèi)容是約定2001年9月30日前辦好《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，此前辦好此證可不賠償業(yè)主違約金或業(yè)主不能退房。

大部分業(yè)主同意了，因?yàn)檫@個(gè)協(xié)議中免了他們一定的物業(yè)管理費(fèi)。

陳方律師告訴記者，他看了不少業(yè)主與發(fā)展商簽下的協(xié)議，內(nèi)容都不一樣，按較后的賠償結(jié)果，業(yè)主大致可分為四類：

類，沒怎么研究協(xié)議，就簽了，然后入伙。

類，認(rèn)真琢磨協(xié)議，改了不少條款，然后簽了，入伙。

第三類，什么協(xié)議也不簽，也不入伙。

第四類，只拿鑰匙住進(jìn)去，但不簽任何協(xié)議，不承認(rèn)是入伙。

起訴：業(yè)主們的不同故事

轉(zhuǎn)眼到了2002年，住進(jìn)新房的業(yè)主們越來越覺得這發(fā)展商有問題，配套的設(shè)施幾乎沒有能兌現(xiàn)的，大家都動(dòng)了打官司的念頭，十幾戶業(yè)主在集體協(xié)商之下，委托鄭女士找一個(gè)律師代理這個(gè)官司。于是，陳方律師在2002年5月介入了這單官司。

老張是屬于其中的類人，陳律師拿過他簽的協(xié)議一看，直截了當(dāng)就說，你這案子也不用打了，只能自己認(rèn)吃虧了。

原來，在老張簽的協(xié)議里，發(fā)展商提出就事先的違約免他一年的管理費(fèi)，但在較后的條款里清楚地寫著，老張事后“不得追究甲方（即發(fā)展商）任何違約責(zé)任”。老張簽的這個(gè)協(xié)議，不僅沒法再追討因遲遲辦不下竣工驗(yàn)收備案證明的違約金，就是將來遲遲辦不下房產(chǎn)證，也沒法追究了。

老張一聽，后悔不迭。他說自己當(dāng)時(shí)只看免了管理費(fèi)覺得還行，哪里還想到后來這些事。

到了類，各人改的條款也不同，但都堅(jiān)持讓發(fā)展商再次協(xié)定辦理竣工驗(yàn)收備案證明的時(shí)間，否則繼續(xù)按約定賠償，原來的違約責(zé)任則以現(xiàn)金或管理費(fèi)的形式，各自協(xié)定了不同的補(bǔ)償。

第三類，陳律師說，他們的選擇是比較明智的一種，既然這事還不明白，我就不做任何舉動(dòng)，不簽字，也不入伙，官司打明白了再說。

至于到第四類，就成了較不明智的選擇，在司法實(shí)踐中，拿鑰匙就等同于入伙，就等同于認(rèn)可了房子的驗(yàn)收合格，除非雙方另有約定?？墒请p方恰恰又沒再約定，打起官司來肯定要吃很大的虧。

結(jié)果：賠償數(shù)額相差不少

2002年5月29日，十幾戶業(yè)主集體把發(fā)展商告上了深圳市福田區(qū)人民法院。

訴訟請求：支付延期交房違約金、支付實(shí)際交房與約定不符的違約金（按總房價(jià)的5％計(jì)算）、判令附表的一些條款無效。

在這里還要解釋一下，為什么請求判令附表里的一些條款無效。當(dāng)時(shí)業(yè)主們簽的合同有一份附表里約定：一切公共娛樂設(shè)施，所有小區(qū)的消防設(shè)施，樓梯、電梯及一切戶外走道部分，室外公共綠化、道路，地下室內(nèi)一切配套設(shè)施等項(xiàng)目權(quán)益均歸發(fā)展商擁有。

但是，根據(jù)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條款的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對同宗土地上的道路、綠地、休息地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺(tái)或者其他公共設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)讓。顯然，附表中這方面的約定是與此規(guī)定相抵觸的。

有意思的是，訴訟請求中的延期交房違約金大都在4萬元左右，只有王女士要求的違約金是200多元。

這是發(fā)展商在《補(bǔ)充協(xié)議》中耍了一個(gè)花招，設(shè)了一個(gè)“雙方權(quán)利和義務(wù)不對等”（律師語）的局。

一般購房合同中對延期交房的約定是：如發(fā)展商不能如期辦理竣工驗(yàn)收備案證明延期交房，則須按業(yè)主所購房產(chǎn)總價(jià)的每日萬分之五支付違約金。但王女士在簽《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)沒注意到，她簽的那份補(bǔ)充協(xié)議中，發(fā)展商沒在這一條上寫“每日”兩個(gè)字，也就是說，簽了這種補(bǔ)充協(xié)議，無論發(fā)展商延期交房多久，王女士也只能得到總房價(jià)的萬分之五———200多元的違約金。

法院的判決證明，業(yè)主們找律師找得太遲了。一審法院認(rèn)為，各業(yè)主提出的違約金，事先有合同約定，予以支持，但對于請求判令附表里的一些條款無效不予支持，為什么呢？

法院說，附表中的約定與《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定相抵觸，這確實(shí)不假，但并不意味著這個(gè)約定無效，而是說這是個(gè)可撤銷的合同，在約定起一年之內(nèi)，業(yè)主們可以行使撤銷權(quán)請求法院撤銷這項(xiàng)約定，但是業(yè)主們2002年5月29日才起訴，已經(jīng)過了一年的期限，這個(gè)合同約定的撤銷權(quán)已經(jīng)失去了。

對于實(shí)際交房與合同約定不符，雖然事實(shí)成立，但沒有約定違約金，所以也不能支持，但法院判決令發(fā)展商6個(gè)月之內(nèi)兌現(xiàn)承諾內(nèi)容，做好配套設(shè)施，否則按所購房產(chǎn)總價(jià)的2％賠償。

對于不小心中了花招的王女士，律師又另提了一項(xiàng)延期交房賠償金的請求，按深圳市指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)的每月每平米租金計(jì)算，也有3萬元左右，但一審法院只對王女士入伙新房之前的賠償金予以支持。

終審：事后補(bǔ)救不如當(dāng)初慎重簽字

十幾戶的判決下來，有的是發(fā)展商不服，而更多的是業(yè)主們不服，所以又各上訴至深圳市中級人民法院。

王女士是較不服的一個(gè)，不小心中了招，難道真的討不回公道了？

深圳市中級人民法院做出終審判決認(rèn)為：發(fā)展商未按約定交付房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依約向業(yè)主支付逾期交房違約金，但是違約金不足以彌補(bǔ)損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。不過，判定賠償損失的數(shù)目卻與訴訟請求相差了不少，約14000元，因?yàn)橥跖刻崆叭胱×?，而與王女士同房型的另一業(yè)主卻獲得了延期交房違約金近4萬元。雖然法院識(shí)破了發(fā)展商的伎倆，但王女士還是為自己的不懂法付出了不小的代價(jià)。

陳律師告訴記者，如果消費(fèi)者碰到這種情況，一年之內(nèi)可行使撤銷權(quán)請求法院撤銷明顯不公平的合約，或者也可以要求法院調(diào)高違約金，但畢竟是事后補(bǔ)救，得到的賠償會(huì)比訴訟請求的少一些。

而許先生的官司就是發(fā)展商不服了。在雙方所簽的《深圳市房地產(chǎn)購賣合同》中，約定許先生購的房子是五樓，可許先生實(shí)際入伙的房子卻是四樓，所以一審法院判令發(fā)展商補(bǔ)償許先生的樓層差價(jià)，每平米100元。

發(fā)展商不服，上訴時(shí)拿出了許先生在早前與他們簽定的《內(nèi)部認(rèn)購書》，里面有約定本住宅不設(shè)四樓、十四樓、二十四樓，所以許先生現(xiàn)在拿到的四樓就相當(dāng)于不設(shè)第四樓的五樓，許先生也想不起當(dāng)初認(rèn)購書里是不是有這樣的約定，說是發(fā)展商自己加上去的又拿不出反證，法院終審判決駁回了許先生補(bǔ)償樓層差價(jià)的訴訟請求。

又是一個(gè)不小心的簽名，許先生吃了個(gè)啞巴虧。

律師：協(xié)議是把“雙刃劍”

今年3月，業(yè)主們的新房子終于辦理了竣工驗(yàn)收備案證明。

官司打到較后，吃虧的是鄭女士，她就是只拿了鑰匙入住，什么東西都沒簽的業(yè)主。不過，當(dāng)時(shí)，她也是聽了一些律師的建議，入住可以，但不能亂簽協(xié)議。

可今年3月，較高人民法院發(fā)布了一份關(guān)于商品房購賣合同糾紛的司法解釋，其中第十一條說：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?

這樣一來，如果發(fā)展商遲遲辦理不好竣工驗(yàn)收備案證明，她也無法追究發(fā)展商延期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。因?yàn)椋慨a(chǎn)證得在辦理好竣工驗(yàn)收備案證明后180日內(nèi)辦理。所以，陳律師認(rèn)為，購房子的時(shí)候，在格式合同以外再簽一些補(bǔ)充協(xié)議，一定要小心發(fā)展商玩弄的一些字眼和模糊解釋，免得自己的利益受到損失。協(xié)議是把“雙刃劍”，簽好了對業(yè)主有利，簽不好業(yè)主肯定要受到損失。

鄭女士現(xiàn)在又碰到簽補(bǔ)充協(xié)議的問題了，發(fā)展商在為業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)也擬了一份協(xié)議，這份協(xié)議提出，以管理費(fèi)沖抵面積誤差的差價(jià)，這回鄭女士仔細(xì)琢磨了一下：管理費(fèi)沖抵現(xiàn)金，看上去似乎合理，但細(xì)想下來卻是“后患無窮”。發(fā)展商和物業(yè)管理公司是兩回事，現(xiàn)在是發(fā)展商的物業(yè)管理公司在管，但如果業(yè)主委員會(huì)更換了物業(yè)管理公司呢，這協(xié)議找誰去履行？

這次，她要好好地審審協(xié)議里的條款，小心簽下自己的名字。可她不簽，發(fā)展商以沒有現(xiàn)金為由不退面積差價(jià)，即使辦了房產(chǎn)證，也還是吃了虧。

鄭女士打電話問了一下左鄰右舍，大多數(shù)人都無奈地簽下了這份無法協(xié)商的協(xié)議。大家說起來都很生氣，像發(fā)展商這樣利用一些無法協(xié)商的協(xié)議侵害業(yè)主的利益，難道就沒其他辦法來管一管嗎？