就在很多開(kāi)發(fā)商和杭州人收拾行裝,準(zhǔn)備今天開(kāi)始的長(zhǎng)假出游時(shí),昨天一則關(guān)于房貸政策放開(kāi)的消息,在杭州樓市炸開(kāi)了鍋。中國(guó)人民銀行官方網(wǎng)站公布《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,對(duì)原有的“限貸”政策做出較大調(diào)整。

通知中較亮眼的,不外乎以下幾點(diǎn):一是房貸利率較低可打到7折;二是已有一套住房且還清房貸的家庭,可享頭套房貸政策;三是有兩套及以上房子的,只要都還清了房貸,也有可能從銀行貸到款。銀行甚至?xí)?duì)外地購(gòu)房者放開(kāi)房貸。

新政

限貸四年,一朝放開(kāi)

通知中,除了榜首條的“加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持”,較核心的內(nèi)容基本集中在條“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。

與之前相比,主要有幾點(diǎn)不同。

一、明確頭套房貸較低可頭付三成,利率下限為基準(zhǔn)利率的7折。打個(gè)比方,這相當(dāng)于頭套房政策回到2009年。

二、 對(duì)房貸頭套和二套房的認(rèn)定有改變。比如頭套,放開(kāi)之前的政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”,而現(xiàn)在的政策是“對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策”。

二套房貸款的界定是“在已取消或未實(shí)施‘限購(gòu)’措施的城市,對(duì)擁有二套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平”。也就是說(shuō),原本想要改善的購(gòu)房者,之前只能一次性付款,而現(xiàn)在也有了貸款的可能。

三、 允許銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。這也意味著,外地購(gòu)房者不僅在前段時(shí)間的“限購(gòu)”中松了綁,此次更在“限貸”放開(kāi)后獲得資金上的支持。換句話(huà)說(shuō),政府同樣鼓勵(lì)外地投資客的購(gòu)房需求。

購(gòu)房者

購(gòu)房頭付門(mén)檻低了

雖然央行和銀監(jiān)會(huì)的這則通知,還未落地到各地銀行,但杭州的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者,卻多數(shù)持樂(lè)觀態(tài)度。

來(lái)自文溪鼎園的購(gòu)房者馬先生,一直在猶豫要不要下單,因?yàn)橐郧岸追抠J要頭付6成,而他手頭上又一下子拿不出這么多錢(qián)。昨天一聽(tīng)說(shuō)政策放開(kāi),他馬上打電話(huà)至售樓處詢(xún)問(wèn)。按馬先生的算法,只要還掉頭套房剩余的20萬(wàn)元貸款,現(xiàn)在頭付三成,就可以少付100多萬(wàn)元頭付款購(gòu)下這套大戶(hù)型。

錢(qián)江房產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)程健覺(jué)得,雖然旗下的水晶瀾軒是千萬(wàn)元級(jí)的豪宅,但是越有錢(qián)的客戶(hù),對(duì)資金成本算計(jì)得越精,之前因?yàn)橄拶J都只能一次性付款,現(xiàn)在能貸款,肯定也會(huì)促使他們?cè)敢庖愿俚某杀緛?lái)購(gòu)房。他認(rèn)為,限貸的放開(kāi),其實(shí)是政府借金融之手表態(tài),讓樓市回歸市場(chǎng)化,政府干預(yù)手段退出,使正常需求得到釋放。而從目前房?jī)r(jià)來(lái)看,如果之前“限購(gòu)”放開(kāi)是底部區(qū)域形成,那“限貸”放開(kāi)則是筑底成功,樓市震蕩向上是一件大概率的事件。而眼下的市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商宜先以去化走量為主。

位于城西的坤和和家園求是里組團(tuán)和融創(chuàng)河濱之城,都準(zhǔn)備在10月份頭次開(kāi)盤(pán)。對(duì)于限貸政策的放開(kāi),他們認(rèn)為,這是購(gòu)房較好的時(shí)機(jī)。坤和營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)梁細(xì)清說(shuō),在意向客戶(hù)里,有相當(dāng)?shù)谋壤鋵?shí)在糾結(jié)房貸的問(wèn)題。多層電梯洋房求是里的125、139平方米大戶(hù)型,主要針對(duì)的就是改善型客戶(hù),如果按頭套房貸政策,可以降低不少客戶(hù)的資金門(mén)檻。

專(zhuān)家

限貸放開(kāi)是把雙刃劍

房貸放開(kāi)已被傳過(guò)多次,此次終于塵埃落定。錢(qián)報(bào)智庫(kù)專(zhuān)家、中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員董希淼認(rèn)為,房貸放開(kāi)對(duì)樓市也會(huì)產(chǎn)生部分刺激作用,有助于釋放頭套自住房需求和改善性住房需求,對(duì)購(gòu)購(gòu)自住型和改善性住房的老百姓而言,帶來(lái)的好處是:榜首,購(gòu)購(gòu)的門(mén)檻低了;,還款的壓力小了。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的方向得到初步確認(rèn),接下來(lái)就看各家銀行的實(shí)施細(xì)則了。也就是說(shuō),對(duì)于二套房以上的房貸頭付比例多少,貸款利率怎么定,更多的由商業(yè)銀行根據(jù)具體情況來(lái)制定,銀行對(duì)房貸會(huì)有更多的自主權(quán)。”董希淼表示,對(duì)央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的通知,輿論普遍解讀為“頭套房貸利率較低7折”,其實(shí)在他看來(lái)在目前利率7折的可能性極小,“能有9折就不錯(cuò)了,對(duì)購(gòu)二套房的客戶(hù)來(lái)說(shuō),3成頭付、9折利率已經(jīng)是大利好。”

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛之前表示,此次政策放開(kāi)是政府明確無(wú)誤的救市之舉,力度比解除限購(gòu)大得多,既給市場(chǎng)輸了信心,又給市場(chǎng)輸了資金。

浙工大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬分析,利率享受7折或許只能是個(gè)期望。如果沒(méi)有強(qiáng)制性的壓力,各商業(yè)銀行的較低利率較多能打到8.5折。因?yàn)檠巯碌你y行融資成本相當(dāng)高,如果7折那就會(huì)虧本。如果限購(gòu)的解除是對(duì)樓市的一種短期刺激,那限貸的放開(kāi)會(huì)是一種長(zhǎng)期的影響,但是因?yàn)槟壳昂贾輲?kù)存壓力比較大,所以樓市不會(huì)重回2009年的瘋狂。

不過(guò),也有專(zhuān)家認(rèn)為限貸放開(kāi)有可能會(huì)起反作用。融360信貸專(zhuān)家徐瑾認(rèn)為,此次限貸放開(kāi),可能只會(huì)短期內(nèi)刺激成交放量,但中長(zhǎng)期來(lái)看并不樂(lè)觀。頭先,此次新政更多的是放權(quán)給市場(chǎng),但對(duì)于頭套房頭付30%的標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有下調(diào),而是重申較低7折優(yōu)惠利率,較終決定權(quán)仍在銀行。其次,可能進(jìn)一步引發(fā)購(gòu)房者觀望情緒。央行此次松綁限貸,大大超出市場(chǎng)預(yù)期。但可能適得其反,一方面央行希望促使低迷的房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇;但另一方面,此舉可能給市場(chǎng)放出更加恐慌信號(hào)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),央行此時(shí)大度出手,足以看出樓市的低迷,從而更加謹(jǐn)慎,并繼續(xù)觀望而不敢輕易入市。

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