在購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)時(shí)，常會(huì)遇到一些意想不到的問(wèn)題，例如，較近不斷有境外

人士來(lái)北京欲購(gòu)購(gòu)北京的老四合院。有的四合院屬于私房，有的四合院屬于公

房。但不論四合院是公房或是私房，凡是沒(méi)有經(jīng)北京市房管局頒發(fā)外銷證的，

任何人或任何單位都無(wú)權(quán)將自己的房產(chǎn)私自對(duì)境外人士出售。如果是臺(tái)灣同胞

來(lái)京購(gòu)購(gòu)四合院，頭先要向市臺(tái)辦申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后給開具購(gòu)房介紹信，方可辦

理有關(guān)手續(xù)。

有些購(gòu)房者因急于購(gòu)置房產(chǎn)，常對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)了解甚少時(shí)便匆忙作出購(gòu)購(gòu)的

決定。實(shí)際上有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不定，存在爭(zhēng)議。當(dāng)不了解情況的購(gòu)房人一

旦盲目付了款，就會(huì)陷入一場(chǎng)曠日持久的訴訟。這種情況不僅發(fā)生在購(gòu)置舊房

產(chǎn)時(shí)，甚至在購(gòu)置新房產(chǎn)時(shí)也會(huì)遇到。因?yàn)榻?jīng)常有幾個(gè)單位聯(lián)建住宅樓，并出

售其中一部分。當(dāng)聯(lián)建幾方在分配不公發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，購(gòu)房人就會(huì)陷入困境。

在購(gòu)置舊房產(chǎn)時(shí)還會(huì)遇到棘手的問(wèn)題，即舊房產(chǎn)位于經(jīng)批準(zhǔn)征用或拆遷或

劃撥建設(shè)用地的范圍內(nèi)，這樣的房產(chǎn)按規(guī)定不允許購(gòu)賣，即使購(gòu)了也過(guò)不了

戶，較終拿不到產(chǎn)權(quán)證，這種情況常發(fā)生在私下購(gòu)賣交易中。

購(gòu)房人還應(yīng)該清楚，設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)也不能出售，除非獲得抵押權(quán)人的

同意。購(gòu)房人在購(gòu)房前，一定要先弄清楚房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)購(gòu)前

已成為抵押物，則此房產(chǎn)不應(yīng)在銷售之列，因?yàn)榈盅簷?quán)人可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵

押權(quán)，這樣的購(gòu)房人就會(huì)陷入一場(chǎng)無(wú)謂的官司中去。

經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)不能出售，此時(shí)房產(chǎn)所有權(quán)人無(wú)權(quán)出

售自己的房產(chǎn)，在此期間的交易行為沒(méi)有法律效力。所以，購(gòu)房人在選購(gòu)房產(chǎn)

前，應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人詳細(xì)介紹房產(chǎn)有關(guān)情況，并要求產(chǎn)權(quán)人出示有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文

件。

較近，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些發(fā)展商申請(qǐng)銀行為其客戶提供房地產(chǎn)

抵押貸款。發(fā)展商在售房廣告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”。實(shí)際上許

多購(gòu)房人在這里普遍存在著一種誤解，認(rèn)為只要購(gòu)購(gòu)此廣告上所刊登的房產(chǎn)，

就可以獲得銀行貸款。他們往往忽視了銀行要對(duì)每一個(gè)貸款申請(qǐng)人進(jìn)行資格審

查，只有具備了銀行規(guī)定條件的申請(qǐng)人才有資格獲得貸款。所以，每一位想獲

得銀行抵押貸款購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的人，應(yīng)先了解銀行的貸款條件后再?zèng)Q定是否購(gòu)房，

這樣就會(huì)避免許多不應(yīng)遇到的麻煩。

購(gòu)置房產(chǎn)一般涉及金額較大，有時(shí)是購(gòu)房人一輩子的積蓄，因此，購(gòu)房人

應(yīng)謹(jǐn)慎行事。房產(chǎn)購(gòu)賣交易程序復(fù)雜，涉及問(wèn)題較多，較近政府又頒布了一系

列有關(guān)房產(chǎn)購(gòu)賣、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī)，所以，要想購(gòu)購(gòu)或投資房地產(chǎn)，

就應(yīng)了解一下這方面的有關(guān)規(guī)定和有關(guān)程序。如果購(gòu)房人要想更有把握，也可

到專業(yè)律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢。

（中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 陳文律師）