在商品房廣告中，我們經(jīng)常可以看到“銀行提供×成×年按揭”這樣的

廣告語(yǔ)，那么什么是樓宇按揭，如何辦理按揭手續(xù)呢？許多置業(yè)者對(duì)此并不

清楚，在置業(yè)過(guò)程中遇到障礙，甚至由此引出法律糾紛。本文就此做一簡(jiǎn)單

闡述。

一、什么是樓宇按揭

樓宇按揭即樓房抵押貸款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押但保方式。樓宇

按揭是發(fā)展商、銀行和置業(yè)者三方之間的一種約定，約定置業(yè)者將其已預(yù)付

部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，發(fā)展商為置業(yè)者按期清償銀行貸款做擔(dān)

保，在置業(yè)者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的

民事法律行為。按揭的成數(shù)、年期和利率是按揭內(nèi)容的三大要素。

樓宇按揭中，發(fā)展商、銀行和置業(yè)者相互之間通常簽署三個(gè)法律文件，

即：

（1）發(fā)展商與銀行之間簽訂的《樓宇按揭貸款承諾協(xié)議書(shū)》；

（2）發(fā)展商和置業(yè)者之間簽訂的《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》；

（3）發(fā)展商、置業(yè)者和銀行三者之間簽訂的《樓宇按揭抵押貸款合

同》。

其中：

《樓宇按揭貸款承諾協(xié)議書(shū)》是銀行和發(fā)展商之間簽訂的用以規(guī)定在銀

行為發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)提供按揭服務(wù)過(guò)程中雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是

置業(yè)者獲得樓宇按揭服務(wù)過(guò)程中雙方的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是置業(yè)者獲得樓宇

按揭貸款的前提。協(xié)議內(nèi)容包括：銀行承諾為發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)提供按

揭服務(wù)，按揭貸款總額度、按揭成數(shù)、年期、利率，發(fā)展商提供但保等。在

通常情況下，保有那些實(shí)力雄存、信譽(yù)、具有合法開(kāi)發(fā)手續(xù)的發(fā)展商才

有可能獲得銀行的按揭支持。

《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》是發(fā)展商和置業(yè)者簽訂的，用以規(guī)定在商品

房預(yù)售、銷(xiāo)售過(guò)程中雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是置業(yè)者獲得房產(chǎn)的直接依據(jù)。

合同內(nèi)容包括置業(yè)者和發(fā)展商名稱(chēng)、所購(gòu)房產(chǎn)的位置、面積、房款數(shù)額及支

付方式、入住期限、房屋保修等內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，保有取得合

法預(yù)售、銷(xiāo)售批準(zhǔn)文件的商品房預(yù)售、銷(xiāo)售行為才受法律保護(hù)，因此置業(yè)者

只有購(gòu)購(gòu)具備合法開(kāi)發(fā)手續(xù)的商品房，才能獲得樓宇按揭貸款支持。在北京

地區(qū)，置業(yè)者應(yīng)當(dāng)和發(fā)展商簽訂由北京市房屋土地管理部門(mén)統(tǒng)一印制的《北

京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷(xiāo)商品房購(gòu)賣(mài)契約》、《北京市內(nèi)

銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》和《北京市外銷(xiāo)商品房購(gòu)賣(mài)契約》。

《樓宇按揭抵押貸款合同》是發(fā)展商、置業(yè)者和銀行簽訂的用以規(guī)定銀

行向置業(yè)者提供按揭貸款的過(guò)程中三方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是置業(yè)者獲得按揭

貸款的關(guān)鍵性法律文件。合同包括貸款金額、期限、利息、還款方式、抵押

物的保險(xiǎn)、發(fā)展商擔(dān)保責(zé)任等內(nèi)容。

只有發(fā)展商、銀行和置業(yè)者相互之間簽訂上述法律文件，才構(gòu)成一個(gè)完

整的樓宇按揭法律關(guān)系。

二、置業(yè)者如何辦理按揭貸款

樓宇按揭在美國(guó)、日本、新加坡、香港等地相當(dāng)普遍，已成為發(fā)達(dá)國(guó)家

和地區(qū)廣為流行的一種融資購(gòu)樓方式。在國(guó)內(nèi)，按揭近幾年才在上海、北

京、深圳等一些城市開(kāi)始推選。樓宇按揭對(duì)置業(yè)來(lái)說(shuō)不必一次性或短期內(nèi)付

清房款，因此受到廣大置業(yè)者的青睞。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，提供按揭的樓盤(pán)其

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于其他樓盤(pán)。實(shí)踐中，樓宇按揭的手續(xù)較之公積金貸款、住

宅儲(chǔ)蓄貸款等手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，置業(yè)者應(yīng)如何辦理樓宇按揭呢？具體程序如

下：

1、選擇房產(chǎn)

置業(yè)者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)

容。置業(yè)者在廣告中或通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款

時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否已獲得銀行的支持，以保證

按揭貸款的順利取得。

2、辦理按揭貸款申請(qǐng)

置業(yè)者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指

定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于置業(yè)者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法

律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。

3、簽訂購(gòu)房合同

銀行收到置業(yè)者遞交的按揭申請(qǐng)和有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)置業(yè)者符

合按揭貸款的條件后，發(fā)給置業(yè)者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。置業(yè)者

即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。

4、簽訂樓宇按揭合同

置業(yè)者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)

法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數(shù)

額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

5、辦理抵押登記、保險(xiǎn)

置業(yè)者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地

產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登

記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要

求置業(yè)者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。置業(yè)者購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為受益

人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在

貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。

6、開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款帳戶(hù)

置業(yè)者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定

的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款帳戶(hù)，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該帳戶(hù)中支付

銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。

銀行在確認(rèn)置業(yè)者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》

約定義務(wù)，并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款列入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀

行監(jiān)管帳戶(hù)，作為置業(yè)者的購(gòu)房款。

三、置業(yè)者辦理樓宇按揭應(yīng)注意的問(wèn)題

1、不要輕信發(fā)展商的按揭許諾

就目前而言，只有選擇獲得了銀行樓宇按揭支持的房產(chǎn)，置業(yè)者才有可

能獲得按揭貸款。因此置業(yè)者應(yīng)著重審查：

（1）發(fā)展商是否取得該房產(chǎn)的合法開(kāi)發(fā)手續(xù)和預(yù)售、銷(xiāo)售批準(zhǔn)文件；

（2）所選擇的房產(chǎn)是否得到銀行樓宇按揭承諾，提供按揭的成數(shù)、年

期和利率。

此外，有的項(xiàng)目雖已辦下按揭貸款，但能提供按揭的只是所售樓盤(pán)中的

一部分，因此，置業(yè)者還應(yīng)確認(rèn)你要購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)是否屬于能夠提供按揭的范

圍之內(nèi)。

2、銀行對(duì)置業(yè)者進(jìn)行資格審查

不少置業(yè)者認(rèn)為，只要選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產(chǎn)，就理所應(yīng)

當(dāng)?shù)氐玫姐y行的按揭服務(wù)。這是一種誤解。銀行為發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓宇提

供按揭支持，僅僅表明該樓宇已取得一定規(guī)模的貸款額度，而較終是否向置

業(yè)者提供貸款的決定權(quán)在銀行。銀行受理置業(yè)者貸款申請(qǐng)后，還要從事事主

體資格、資信狀況、還款能力等方面對(duì)置業(yè)者進(jìn)行資格審查，以確認(rèn)是否符

合規(guī)定條件。置業(yè)者如果在未取得銀行按揭貸款支持確認(rèn)的情況下，盲目與

發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同，在不符合銀行條件時(shí)，就無(wú)法獲得按揭貸款，會(huì)造成

資金上的被動(dòng)，被迫選擇其他付款方式，從而影響自己的資金安排，甚至于

放棄購(gòu)房，造成定金的損失。

由于樓宇按揭在我國(guó)還處于推廣發(fā)展階段，目前開(kāi)辦的按揭年限比較

短，利率較高，手續(xù)繁瑣，運(yùn)作中還存在許多不規(guī)范行為。置業(yè)者在選擇樓

宇按揭時(shí)，為確保獲得按揭貸款的支持，可委托房地產(chǎn)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士或機(jī)構(gòu)

辦理。（北京房地產(chǎn) 梅向榮）