由于不動產(chǎn)地域性特強，地段、質(zhì)量、配套、價格千差萬別，非專業(yè)投資者必須學(xué)會基本的投資常識，來保護自己的投資利益，否則很容易頭腦發(fā)熱，跟風(fēng)而遭受損失。

　　那么，怎樣才能把握投資機會、規(guī)避投資風(fēng)險呢?

　　前提是：準(zhǔn)確測算房價中是否存在泡沫。

　　■出租收益率決定資金回收周期

　　以住宅為例：

　　例一：A住宅：單價5000元/平方米(含簡單裝修)，70平方米，總價款35萬元/套。

　　經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域周邊同等面積住宅的出租價格為1600元/月。那么：

　　A住宅的理論出租收益=1600元×11個月=17600元/年(靜態(tài)，排除了將來房租上漲、下跌因素，每年剔除1個月空置待租時間)

　　理論年收益率=17600/350000=5%(靜態(tài))

　　投資成本理論回收周期=350000/17600=19.88年(未計算養(yǎng)護維修投入)

　　這組數(shù)字表明：該物業(yè)的價格泡沫比較嚴(yán)重，投資收益率較低，成本回收周期相當(dāng)漫長，資產(chǎn)縮水風(fēng)險很大，不適合作為投資對象，應(yīng)回避。

　　例二：B住宅，高端公寓，單價10000元/平方米(含精裝修)，面積100平方米，總價款100萬元。

　　經(jīng)調(diào)查，該物業(yè)所在項目中，同等面積公寓出租價格為7000元/月。那么：

　　B住宅的理論出租收益=7000元×11個月=77000元/年(靜態(tài)，排除了將來房租上漲、下跌因素，每年剔除1個月空置待租時間)

　　理論年收益率=77000/1000000=7.7%(靜態(tài))

　　投資成本理論回收周期=1000000/77000=12.98年(未計算養(yǎng)護維修投入)

　　這組數(shù)字表明：與A住宅相比，該物業(yè)的價格泡沫要低得多，基本可以接受。投資收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有閑錢的情況下，可以考慮作為投資對象。

　　■回收周期應(yīng)在7—12年間

　　總之，具有投資價值的房產(chǎn)，理論年收益率應(yīng)在7%-20%之間(越高越好)，理論成本回收周期應(yīng)在7—12年間(越短越好)。

　　商業(yè)地產(chǎn)(如商鋪、寫字樓等)的計算原理、方法同上。

　　如果房屋為毛坯房，還應(yīng)該把裝修投入計入購購成本。之所以每年要減除一個月，主要是因為房產(chǎn)出租的確存在空置待租期，同時還需要業(yè)主繳納不菲的物業(yè)管理費、取暖費、維修養(yǎng)護費、房產(chǎn)折舊、家具家電折舊、裝修折舊等費用。(注：房屋折舊率為每年2%)

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