借名購(gòu)房當(dāng)心偷雞不成蝕把米
購(gòu)房,偷雞
隨著二套房房貸政策的不斷收緊，購(gòu)購(gòu)二套房不僅貸款難，而且貸款利率也比過(guò)去高出許多，于是出現(xiàn)了借他人之名購(gòu)房的現(xiàn)象，其目的就是想逃避二套房較高的頭付款和貸款利率，豈不知這里面存在很多隱患，輕則引起經(jīng)濟(jì)糾紛，重則偷雞不成蝕把米。
案例回顧
為省錢借名購(gòu)房沒(méi)想到雞飛蛋打
2004年，王京購(gòu)購(gòu)了一套80余平方米的兩房，2009年他想再購(gòu)一套120平方米的三房改善居住。此時(shí)關(guān)于二套房貸款政策調(diào)整的消息不斷發(fā)出。王京盤算了一下，新政前后，這套房子僅20年的貸款利息就相差10萬(wàn)左右。為了規(guī)避這一費(fèi)用，方便貸款，他決定借從未購(gòu)房的親戚李麗的名字購(gòu)房，這樣就可以享受頭套房貸款政策了。
2009年8月，王京借李麗的名義與西安城南某樓盤開發(fā)商簽訂了《西安市房地產(chǎn)購(gòu)賣（預(yù)售）合同》，購(gòu)購(gòu)了一套面積120平方米，總價(jià)約為60余萬(wàn)元的房子。簽約當(dāng)天，王京以李麗的名義支付了總價(jià)三成的頭付款180248元，剩余七成房款辦理了銀行按揭。開發(fā)商給王京出具了收款收據(jù)，收據(jù)上注明今收到李麗購(gòu)房頭付款180248元。
沒(méi)想到，9個(gè)月后，王京到銀行還款，銀行工作人員告訴他，該房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶到譚某的名下，剩余房款譚某已經(jīng)給銀行還完了。王京大吃一驚，質(zhì)詢李麗，李麗支支吾吾，言辭閃爍，不肯說(shuō)出實(shí)情。詢問(wèn)開發(fā)商，開發(fā)商證實(shí)確有其事。王京找到法院，這才弄清事情的原委。原來(lái)李麗在這之前，欠別人一筆債務(wù)久拖未還，對(duì)方隨將李麗起訴到法院，法院判決后李麗一直以沒(méi)錢為由沒(méi)有償還。經(jīng)對(duì)方申請(qǐng)，法院開始強(qiáng)制執(zhí)行，也就在這時(shí)，法院查到李麗名下有一處房產(chǎn)，便予以查封、拍賣，后該房產(chǎn)已經(jīng)被譚某競(jìng)購(gòu)。
王京后悔不迭，不僅房子沒(méi)了，還欠了銀行貸款。他懇請(qǐng)律師幫助，要回自己的房子。
律師分析
借名購(gòu)房實(shí)際購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)難保護(hù)
記者采訪了琴劍律師事務(wù)所的張本歡律師。張本歡說(shuō)，王京借李麗名義簽訂購(gòu)房合同，是司法實(shí)踐中通常所言的借名購(gòu)房行為，即自己出資，但以他人名義購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的行為。很多購(gòu)房人希望通過(guò)借名購(gòu)房的方式省錢，但往往造成偷雞不成蝕把米的后果。
張本歡律師表示，房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)的《物權(quán)法》規(guī)定是以登記的公示、公信方式作為取得所有權(quán)的，如果房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有登記在實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的名下，則不能對(duì)抗善意的第三人，產(chǎn)權(quán)就不能得到充分的保護(hù)，這就以后留下很多不可預(yù)測(cè)的隱患。
在本案中，實(shí)際購(gòu)房人王京所購(gòu)購(gòu)的房子在李麗名下，李麗因債務(wù)纏身，導(dǎo)致王京借名購(gòu)的這套房反被譚某競(jìng)購(gòu)。作為善意第三人的譚某競(jìng)購(gòu)這套房子應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)益應(yīng)受到法律保護(hù)。這也就意味著王京將無(wú)權(quán)從善意第三人譚某處取回房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，只能要求李麗賠償損失。
較后張本歡律師提醒各位讀者：借用他人的名義購(gòu)房，不僅是一種違規(guī)行為，而且在日后變更登記的過(guò)程中也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，購(gòu)房人還是要實(shí)事求是、妥善處理，否則會(huì)弄巧成拙，給自己帶來(lái)不必要的麻煩，甚至偷雞不成蝕把米。
律師提醒
借名購(gòu)房隱患多風(fēng)險(xiǎn)大
陜西永嘉信律師事務(wù)所李樹俠律師提醒讀者，借名購(gòu)房行為在生活中并不少見，名義購(gòu)房人與開發(fā)商所簽訂合同的效力，也因?yàn)榉课輰傩缘牟煌煌?br /> 李樹俠表示，如果借名購(gòu)的是限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房，在履行過(guò)程中，發(fā)生糾紛，可能被認(rèn)定為無(wú)效。原因在于限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房為國(guó)家政策性房屋，購(gòu)房人須滿足一定的條件，實(shí)際購(gòu)房人以名義購(gòu)房人名義購(gòu)房，規(guī)避國(guó)家法律政策，有害社會(huì)公共利益。
但如果借名購(gòu)房購(gòu)的是一般的商品房，則只要實(shí)際購(gòu)房人不是法律法規(guī)禁止購(gòu)購(gòu)商品房的主體，這類合同就是有效的。但合同有效，并不能對(duì)抗善意第三人，對(duì)外公示的物權(quán)即房屋所有權(quán)人是屬于名義購(gòu)房人的。
借名購(gòu)房，除上述合同效力風(fēng)險(xiǎn)外，還存在其它風(fēng)險(xiǎn)，包括：名義購(gòu)房人惡意處置房產(chǎn)；如果名義購(gòu)房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣；實(shí)際購(gòu)房人不按時(shí)還貸，致使名義購(gòu)房人承擔(dān)信用記錄污點(diǎn)，其后辦理信用證等必然受到影響；名義購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)此套房，自己再實(shí)際購(gòu)房，必然會(huì)被認(rèn)定為購(gòu)二套房，就不能再享受頭套房的頭付款比例；如果實(shí)際購(gòu)房人不能及時(shí)向銀行供款，將抵押房產(chǎn)拍賣后所得款項(xiàng)不足以償還銀行貸款的話，名義購(gòu)房人將可能受到追討等。
同時(shí)，實(shí)際購(gòu)房人如果要將房產(chǎn)過(guò)戶的自己名下，則一般就會(huì)被認(rèn)定為房屋購(gòu)賣行為，就需要交納房產(chǎn)交易的稅費(fèi)，比如契稅、所得稅、印花稅等，此些費(fèi)用也是一筆大的開支。所以，借名購(gòu)房確須慎重考慮。
借名購(gòu)房房子、房款可能雙損失
陜西琴劍律師事務(wù)所的張本歡律師在采訪中特別提醒讀者，借名購(gòu)房中實(shí)際購(gòu)房人的法律權(quán)益很難得到保護(hù)。如果名義購(gòu)房人出現(xiàn)惡意處置房產(chǎn)等行為，實(shí)際購(gòu)房者很難在此種情況下保住房產(chǎn)。如果實(shí)際購(gòu)房人不能證明自己就是實(shí)際付款人，返還購(gòu)房款也會(huì)成為問(wèn)題。因此，有借名購(gòu)房意圖的購(gòu)房者，應(yīng)看清這其中的利害關(guān)系，不要做違反法律規(guī)定的事情，否則可能會(huì)因小失大，房子和房款雙雙損失。

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