11月5日，央行催促總部在北京的銀行上報他們的房貸執(zhí)行細則，而銀監(jiān)會也在持續(xù)關(guān)注銀行執(zhí)行房貸細則的情況。一家中型銀行個貸負責人說，他們在上報央行房貸細則時，將提及他們面臨的困惑。

不過，各家商業(yè)銀行的取向已越發(fā)明顯。本報記者從多家商業(yè)銀行獲悉，對于套房，銀行現(xiàn)在已趨向嚴格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的359號文（央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》），即利率是基準利率的1.1倍、頭付較低四成，這表明套房貸政策松綁很可能宣告失敗。

但接受本報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士、專家學者表示，當前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整格局中，矛盾的焦點不是二套房貸是否松動，而且如何合理引導預期，使得房價理性回歸，在此基礎(chǔ)上，房貸、稅收等政策才能發(fā)揮更大作用。

對此，一家大型銀行個貸人士建議，目前，商業(yè)銀行可以采取的策略是緊跟市場，理性發(fā)展，不能總想著跑馬圈地，而是“活著就好”。

“二套房”不會松綁

交行較新公布的房貸細則，是一個明顯的信號。

交行稱，對新增客戶頭次利用貸款購購普通自住房的，貸款利率可執(zhí)行基準利率的0.7倍，頭付比例為20%。對于新政實施前已發(fā)放貸款尚未結(jié)清部分的調(diào)息方法尚在研究。其他客戶頭付比例和利率政策繼續(xù)執(zhí)行央行359號和452號文件（央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》）規(guī)定。

根據(jù)這兩個文件規(guī)定，已利用貸款購房又申請購購套以上住房的，貸款頭付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購購頭套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向銀行申請貸款，可以比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。

知情人士透露，此前，交行已將房貸新政實施細則抄報給央行、銀監(jiān)會，目前尚未得到反饋。

“如果已有一套房子，但覺得太小，想再購一套改善一下，但套房一時賣不出去，這時的套房貸款利率會是多少？”面對這樣的直接提問，另兩家銀行人士直接回答，貸款利率將是基準利率的1.1倍。

此外，光大銀行曾出臺比較明確的二套房松綁的政策，但好景不長，光大銀行相關(guān)人士透露，這個政策目前已暫停，要根據(jù)相關(guān)政策進行調(diào)整。此前，光大銀行對于套房的政策是頭付比例為20％，貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上享受八二折優(yōu)惠。

針對光大銀行撤回房貸新政實施細則的做法，一家大行個貸人士評價，“（這是）必須的，（因為）房價下行風險更大”。

該人士稱，從市場表現(xiàn)來看，各家銀行在對當前宏觀經(jīng)濟的認識、理解，以及執(zhí)行科學發(fā)展觀所采取的具體行動等方面，均存在偏差，這在短期內(nèi)會影響市場，長期將損害商業(yè)銀行經(jīng)營的健康機體。

“銀監(jiān)會下發(fā)71號文（《中國銀監(jiān)會關(guān)于加強個人住房貸款風險管理的通知》）后，我們已向分行下發(fā)了一個細則，是根據(jù)較新的政策來制定細則?！绷硪淮笮凸煞葜沏y行零售銀行相關(guān)人士委婉地表達了他們的政策方向，原則上頭次貸款的客戶利率可以下浮30%，頭付兩成，但違約多、信用差等客戶不在其中，對于套房執(zhí)行央行359號文。不過他又表示有些政策還需要等監(jiān)管層協(xié)調(diào)好再確定，二套房政策也不會一刀切，要綜合考慮客戶的情況。

外界一直難以理解的是，在銀監(jiān)會71號文下發(fā)后，農(nóng)行的房貸細則為何在天又重新公布在網(wǎng)站，而且內(nèi)容完全一致。分析人士認為，從某種程度上理解，農(nóng)行的房貸細則也未違背銀監(jiān)會的71號文，并且在執(zhí)行的過程中還需要進一步細化，所以即使“重現(xiàn)”也不能說明二套房政策有放松的可能性。

不過，也有銀行還在等待監(jiān)管層對政策分歧點進行明確。“我們現(xiàn)在還沒有細則，如果要上報央行，頭先要說明如果我們對改善型住房進行利率和成數(shù)優(yōu)惠，就可能會面臨監(jiān)管的風險。”某中型銀行人士說。

焦點是房價過高

不過，關(guān)于二套房貸松綁的爭論似乎在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場本身的問題。

“即使放開二套房貸，也不一定能夠馬上刺激房地產(chǎn)市場回升。”上述大行個貸人士稱，“大家應該更多關(guān)注如何讓房價理性回歸，由看不見的手來調(diào)節(jié)市場”；而且通過降低頭付來刺激市場的做法是危險的，美國次貸危機除還款能力出現(xiàn)問題之外，更多是因為降低了違約的成本，擾亂了整個信用市場。

11月5日，一位接近監(jiān)管層的分析人士稱，根據(jù)452號文的規(guī)定，改善型住房涵蓋了合理的二套房需求，“目前焦點是房價過高，爭論二套房貸是否放松問題是轉(zhuǎn)移矛盾，即使放開也沒法解決市場觀望。”

對此，前述大行個貸人士表示贊同，“我們也感覺到，對于購房者來說，包括房貸新政、稅收政策，都比去年452號文件有所放松；而地方政府出臺的一些政策，如上海市普通住房的標準有所放松，這對購房人都是利好?！?p> 但“購房者從優(yōu)惠政策中得到的好處可能只有2％或3％左右，但房價下跌的心理預期可能在20%或30%，兩者相差太大?！鄙鲜龃笮袀€貸人士直言，“市場觀望氣氛產(chǎn)生的原因正是房價還沒有理性回歸?！?p> 一位專家也對本報記者表示，在老百姓觀望、開發(fā)商硬撐的格局下，房地產(chǎn)市場反而不能取得發(fā)展，系統(tǒng)性問題將拖得更長，更不利于經(jīng)濟的增長。

在上述專家看來，雖然房地產(chǎn)市場調(diào)整的效應是擴散的、放大的，主要體現(xiàn)在城市的土地需求、批租在減少，土地賣不出去、流標，土地價格在回落，房屋空置面積在增加，房地產(chǎn)市場總體上處于有價無市的狀況；“但并沒有調(diào)整到位，房地產(chǎn)開發(fā)商依然在硬撐，泡沫并沒有擠掉”。

上述分析人士也稱，“銀行已經(jīng)認識到風險了，不可能有實質(zhì)松動，所以，房地產(chǎn)的問題較終還得由市場自己解決。”

“頭先應該是房價理性回歸，輔助以信貸政策、稅收財政、財政政策，這樣對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有利?！鄙鲜龃笮袀€貸人士說。

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