10月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在進行“落實科學(xué)發(fā)展觀”集中學(xué)習(xí)。作為房地產(chǎn)宏調(diào)政策制定部門主要負責人，部長姜偉新在講話中僅有寥寥數(shù)語涉及房地產(chǎn)話題。

記者獲悉，姜偉新不久將與幾位副部長各選取一個落實科學(xué)發(fā)展觀的課題進行調(diào)研。一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士稱，姜偉新很可能選取住房保障而非目前較熱的房地產(chǎn)市場問題進行調(diào)研。

就在10月14日，杭州市政府出臺“24條”救市政策，業(yè)界認為這是部門房地產(chǎn)調(diào)控松動的預(yù)熱。而早在此前，南京、福州、西安及成都等地都出臺了各自的救市政策。

與地方政府高調(diào)對樓市的“救市”動作不同，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控話題反應(yīng)“冷”得出奇，下一步是否會出全國性房地產(chǎn)“救市”政策，成為當前業(yè)界較關(guān)心，也是較猜不透的話題。

有專家指出，可能層面只會出臺關(guān)于“二套房貸”政策等的微調(diào)，房地產(chǎn)宏調(diào)政策整體不會有太大的變動。

“自下而上”變調(diào)？

10月15日，距西安房地產(chǎn)救市政策出臺已1月，仍未見該文件細則發(fā)布，這意味著西安救市政策仍未真正落實。

與此同時，遠在千里之外的杭州市高調(diào)出臺“救市24條”，其在總結(jié)西安、成都、南京等城市做法的基礎(chǔ)上，次提出了對于一戶家庭年滿18周歲子女購購套住房，“二套房貸款政策”比照頭套房執(zhí)行。

在此之前，央行出臺政策“二套房貸”以家庭為單位考量，杭州此政策出臺頗耐人尋味。有消息人士稱，杭州政策一向謹慎，此次杭州出臺“二套房貸”政策就是層面政策的預(yù)熱。

而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生日前也表示，二套房貸等政策有望近期出臺。相關(guān)部門調(diào)研已有時日，屆時政策未必由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布，而是由不同部門分別出臺系列松綁樓市的政策。

此前中房協(xié)上書國務(wù)院提出“二套房貸”政策調(diào)整方案，將自住需求和投資需求區(qū)分是主要政策調(diào)整方向。而此次杭州政策被認為與中房協(xié)建議一致，因此業(yè)內(nèi)人士均認為杭州出臺的“二套房貸”政策可能就是央行隨后調(diào)整二套房貸政策的樣本。

一位權(quán)威人士也向記者表示，杭州出臺政策之前，曾進行過相關(guān)行業(yè)和部門的溝通會，杭州政策出臺前曾報國家有關(guān)部門。

杭州房產(chǎn)管理局人士拒絕向記者做“二套房貸”政策的進一步解釋，僅表示要等具體文件出臺。

此“具體文件”似乎是指“細則”，而西安市“細則”還沒出臺，房屋成交量就縮水3成，原來日均成交200套左右的市場，縮水到日均成交150套，政府的救市舉動反倒使市場觀望情緒更濃。

且不說房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會從杭州開始實現(xiàn)“自下而上”的變調(diào)，單就地方政府救市目的來說，幾乎所有地方政府出臺的政策均告失敗。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，當前房地產(chǎn)市場應(yīng)該是穩(wěn)市，所有調(diào)控政策應(yīng)該是保證交易量不繼續(xù)萎縮下去。因此，地方政府可以在合法合規(guī)的前提下，自主決策出臺一些穩(wěn)定當?shù)貥鞘械恼摺?p>但是從“穩(wěn)市”這個政策目標來看，地方政府并沒有達成。購房者看到政府救市政策反而更加持幣待購；開發(fā)商獲得政府補貼和政策解救后，反而暫時擺脫了資金危機，房價下降趨勢停滯，而房價下降是交易量釋放的重要前提。

一家在西安設(shè)有分公司的北京房地產(chǎn)公司老總15日表示，西安市政府至今沒有出臺細則的原因可能有二：一是西安的救市政策沒有被國家層面認可；二是政府救市目的是為了刺激購房需求，提高交易量，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)這系列政策執(zhí)行下去，可能效果適得其反，于是改變了初衷。

深圳是全國房價下降幅度比較大，救市呼聲較高的城市，但是直至今日深圳一直堅持不救市。國家發(fā)改委等有關(guān)部門多次到深圳調(diào)研房價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)斷供是個別現(xiàn)象，是投資客自食其果。

上海易居研究員發(fā)展研究所副所長楊紅旭指出，全國已有10多個城市出臺樓市救市政策，政策五花八門，但是很多地方政策似乎是在“救開發(fā)商”，而非“救市”。

另外，從地方政府出臺救市政策過程來看，幾乎都是開發(fā)商集體向政府建議，隨后政府組織調(diào)研，然后出臺政策，仔細分析政策取向，的確是開發(fā)商集團受益。

楊紅旭指出，在此情況下，國家層面不應(yīng)再對這個情況保持沉默，而應(yīng)出臺一些全國性政策，以使地方政府在規(guī)定范圍內(nèi)開展地方性調(diào)控。

政策博弈

針對近日市場上不斷有房地產(chǎn)調(diào)控政策將調(diào)整的說法，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人士予以否認，但表示正密切關(guān)注市場，也在做相關(guān)政策研究制訂工作。

而中房協(xié)秘書長朱中一也表示，上書國務(wù)院尚未得到回復(fù)。

上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士表示，中房協(xié)等部門的這份建議在7月份就上交國務(wù)院，按照慣例，國務(wù)院會安排相關(guān)部門對情況進行調(diào)研，進而作為是否調(diào)整政策的參考。

8月份，國家發(fā)改委果然召集中房協(xié)等部門人士開會，就房地產(chǎn)形勢與投資工作展開座談；9月底，國家稅務(wù)總局又召集中房協(xié)、全國工商聯(lián)和部分開發(fā)商代表座談土地增值稅改革話題。

這一切并非巧合，上述宏觀調(diào)控部門座談內(nèi)容均與中房協(xié)建議有關(guān)。而在2007年房價快速上漲時，中房協(xié)也曾上書國務(wù)院，隨后有關(guān)部門展開調(diào)研，進而出臺了穩(wěn)定房價的系列政策。

另一個微妙變化是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、發(fā)改委、稅務(wù)總局等9部門組成的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議制度在中房協(xié)上書國務(wù)院后發(fā)生了改變，原本比較松散的部門聯(lián)席會議制度，從8月份開始必須在每月11日前后召開。

10月11日的這次聯(lián)席會議上，9部門代表把目前提出的二套房貸、土地增值稅、房產(chǎn)交易稅、土地購置問題等所有可能出臺的宏觀調(diào)控政策進行了探討，但發(fā)改委、財政部、人民銀行等部門均沒有表態(tài)。

上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部亦沒有派部級專業(yè)代表出席這次聯(lián)席會議。

有關(guān)人士分析，9部門沒有借這次聯(lián)席會議出臺任何決議，有兩種可能：一是部門之間沒達成一致；二是有關(guān)政策早已制訂完畢，只待合適時機出臺。

朱中一此前向記者表示，中房協(xié)通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向國務(wù)院遞交有關(guān)政策建議后，國家發(fā)改委等部門曾與房地產(chǎn)行業(yè)專家座談。

國家發(fā)改委代表指出，1-8月份房地產(chǎn)投資規(guī)模沒有下降，反而上升了約29%，因此房地產(chǎn)市場是否到了必須調(diào)整政策的地步？其是否會對固定資產(chǎn)投資帶來影響都不得而知。

中房協(xié)代表曾解釋稱，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期性規(guī)律，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增長是2年前項目開工所致，必須關(guān)注目前房地產(chǎn)市場不景氣帶來的2年后的周期性影響。

只做不說

雖然住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部否認近期將出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但其在調(diào)控政策方面仍有不少動作。

趕在10月11日這次部門聯(lián)席會議召開之前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又向國務(wù)院遞交了一份1-8月份的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計表，其中對北京等城市的期房、現(xiàn)房銷售面積和金額做了詳細闡述。

按照有關(guān)人士的說法，“這份報表是十分難看的”，其中提及，北京1-8月份商品房銷售面積下降50%以上，其中期房銷售面積下降30%以上，上海等其他各大城市銷售面積也都有30%左右的降幅。在銷售金額上，北京1-8月份下降40%，現(xiàn)房下降20%以上，期房下降40%以上。

顧云昌表示，銷售量大幅下降直接反映了當前市場情況的變化，以前一系列的宏觀調(diào)控政策均是穩(wěn)定房價。如今房屋交易量快速下降和需求低迷成了房地產(chǎn)市場的主要問題，調(diào)控政策理應(yīng)發(fā)生改變。

與2006年房地產(chǎn)宏調(diào)政策密集出臺不同，今天的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在“大部門”改革中職能和角色均已改變。

除原房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠擔任房地產(chǎn)監(jiān)管司司長外，住房保障司司長為侯淅閩，其為住房保障和房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的專家，目前出臺的系列住房保障政策，均出自其手。

另外，新成立的公積金監(jiān)管司司長為張其光，原為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部人教司副司長；住房和發(fā)展改革司司長為馮俊，其原為法規(guī)司司長。熟悉情況的人士表示，此二人均是上一輪國務(wù)院體制改革時，從原“體改部”過來的，對政策和體制改革尤為熟悉。

上述熟悉情況人士表示，新任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新典型作風(fēng)是“只做不說”，很多事情積極去做，但是絕少去宣傳，更不會在政策出臺之前給市場任何風(fēng)聲。

上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士指出，當前國務(wù)院對房地產(chǎn)形勢的判斷與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不完全相同，國家層面并不認為房地產(chǎn)市場“不救市”，就會對國家宏觀經(jīng)濟帶來重大影響。而且，國務(wù)院有關(guān)部門認為房地產(chǎn)市場基本面還沒有業(yè)內(nèi)人士呼吁的那么糟糕。

在此情況下，有關(guān)調(diào)控部門不可能對房地產(chǎn)調(diào)控政策做大的調(diào)整，較有可能的是對“二套房貸”等具體政策做微調(diào)。而有關(guān)調(diào)控部門已準備好系列調(diào)整政策，只待合適時機推出。

不管杭州救市政策是否國家層面參考的樣本，其高調(diào)推出政策就已表明政府層面的意愿。國家層面出臺相關(guān)政策可能只是時間問題。

與地方高調(diào)救市不同，楊紅旭等專家認為，國家層面的政策會更謹慎，政策立足點會僅僅把握“交易量”這個關(guān)鍵詞。

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