相比1月份的地方樓市調控新政，4月地方樓市新政在于：大規(guī)模增加中小套型商品房供應和打壓投資性購房需求。

中小套型大擴容

4月12日，天津市常委會通過《促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，不日將正式發(fā)出。

這份天津市的穩(wěn)定房地產市場發(fā)展意見當中提出，將嚴格控制高端公寓和別墅項目建設，支持企業(yè)開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房。

此前4月9日，河北省下發(fā)的《河北省關于促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中同樣提出要加快中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設，采取有力措施促使其開工建設、上市銷售。

1月，國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺，北京、福建等地已經率先出臺了地方樓市調控政策。

此次波地方樓市調控政策，則與3月10日國土部公布的《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》結合的更加緊密。

此前，國土部已有要求，各地保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設用地供應總量的70%。

國土部土地利用司司長廖永林表示，供地計劃要求當中的自住型中小套型商品房指的是“90/70”房屋。

此前，很多地方政府已經停建“90/70”的房屋，而在這輪地方落實調控政策當中，這類中小套型房屋比例被大規(guī)模提高。

蘭州市甚至提出，將“90/70”的房屋占到全部住房比例的45%。這意味著，商品房市場上，90平方米以下的房屋建設面積已經超過了90平方米以上的房屋。

而甘肅省出臺的《甘肅省人民政府關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在中小套型商品房建設用地上不僅與國土部的供應量要求一脈相承，更作出了細化的要求。

今后甘肅省的住房結構體系，將把面積60平方米以下的住房控制在20％左右；將面積60—90平方米的住房控制在50％左右；將面積90—120平方米的住房控制在20％左右；將面積120平方米以上的住房控制在10％左右。

中國房地產學會副會長陳國強說，各地大規(guī)模推中小套型商品房，非普通商品房比例逐漸減少，未來對非普通商品房征收物業(yè)稅的可能性就加大了?！艾F(xiàn)在對特別消費稅、保有環(huán)節(jié)稅和物業(yè)稅的探討都很熱烈，將來可能會有部分城市、區(qū)域率先或者以試點的方式率先的推出。”

抑制投資需求

波地方樓市新政一方面增加中小套型房屋供給，另一方面，制定了多項措施來抑制樓市投資性需求。

河北省要求，各地年度廉租住房、經濟適用住房、棚戶區(qū)改造住房、限價商品住房、公共租賃住房等政策性住房建設用地，要達到當年住宅建設用地總量25%以上，并優(yōu)先予以安排；對上述政策性住房建設用地達不到年度住宅建設用地總量核定比例的，將核減其下一年度的用地指標。

而天津《實施意見》中要求，從今年起實行查賬征收的房地產開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品（即指期房）的計稅毛利率，非經濟適用房恢復到25%。

2009年，天津市出臺房地產企業(yè)所得稅處理通知當中提出，對于房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率調整為，一般企業(yè)按照10%-15%分區(qū)域進行征收；經濟適用房計稅毛利率為3%。2009年5月，上海和四川等城市，甚至將這個計稅毛利率下調到了10%。

業(yè)內普遍認為，這項政策對于在售房屋和開發(fā)商囤房來說，是一種“增值稅”。隨著房價上漲，對于開發(fā)商銷售期房的計稅征收加重，加重了開發(fā)商漲價的稅收負擔，同時向取消預售制度靠近。