《土地登記辦法》第九條規(guī)定，地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，由土地登記申請(qǐng)人提供。申請(qǐng)人可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。對(duì)此，我們有不同的理解。

種理解，有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位依法規(guī)制作的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，用于申請(qǐng)土地登記、注冊(cè)登記，核發(fā)的土地證書才是合法有效的，非專業(yè)技術(shù)單位制作的地籍調(diào)查表等，用于土地登記，核發(fā)的土地證書不合法，沒有法律效力。種理解，登記機(jī)構(gòu)的工作人員，雖然不是專業(yè)技術(shù)人員，但其制作的地籍調(diào)查表等用于土地登記，核發(fā)的土地證書也是合法有效的。第三種理解，非專業(yè)技術(shù)單位制作的地籍調(diào)查表等，用于申請(qǐng)土地登記，核發(fā)的土地證書同樣是合法有效的。

請(qǐng)問，對(duì)第九條第四款究竟怎樣理解才是正確的?

河南省商水縣誠信土地中介有限公司 李鳳樓

李鳳樓同志：

您好!來信收悉。來信涉及到《土地登記辦法》第九條的理解與應(yīng)用，就此提供個(gè)人意見，以供參考。

一、《土地登記辦法》第九條款第四項(xiàng)出臺(tái)的法律依據(jù)

根據(jù)2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第十一條“當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料”的規(guī)定，《土地登記辦法》規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)土地登記需要提交地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等資料?？紤]到地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)的專業(yè)性、技術(shù)性含量比較高，一般的當(dāng)事人很難自行獲得，因此，《土地登記辦法》第九條款規(guī)定，申請(qǐng)人可以通過委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查來獲得這些資料。

二、《土地登記辦法》第九條規(guī)定出臺(tái)的背景

根據(jù)原國家土地管理局頒發(fā)的《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，我國的土地登記的程序是：申請(qǐng)→地籍調(diào)查→權(quán)屬審核→注冊(cè)登記→頒發(fā)或更換證書。其中地籍調(diào)查是土地登記機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要職責(zé)，由國土資源行政主管部門完成。但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，土地價(jià)值的顯化，土地的交易越來越頻繁，土地登記任務(wù)越來越繁重。為了簡(jiǎn)化土地登記程序，提高土地登記效率，保證土地登記質(zhì)量，國土資源部于2003年在廣東和浙江兩省開展了土地登記自我舉證試點(diǎn)，由當(dāng)事人申請(qǐng)土地登記時(shí)自我提交申請(qǐng)資料和宗地調(diào)查成果。同時(shí)國土資源部和原人事部推行了土地登記代理人職業(yè)資格制度，專門印發(fā)了《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實(shí)施辦法》，由專業(yè)的登記代理人為當(dāng)事人提供登記代理服務(wù)。土地登記自我舉證制度和土地登記代理人制度在實(shí)踐中取得了較好的效果，因此此次出臺(tái)的《土地登記辦法》明確規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)土地登記需要提交地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，從而使地籍調(diào)查不再是土地登記的一個(gè)必經(jīng)程序。

三、準(zhǔn)確理解和應(yīng)用《土地登記辦法》第九條的規(guī)定

一是當(dāng)事人申請(qǐng)土地登記所需提交的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得，也可以采取其他合法方式獲得，但是這些資料必須符合法定的形式。因?yàn)楦鶕?jù)《土地登記辦法》第十二條的規(guī)定，當(dāng)事人所提交的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)符合法定的形式，否則登記機(jī)關(guān)可以不予受理。

二是根據(jù)《土地登記辦法》第九條第三款的規(guī)定，當(dāng)事人(包括所委托的代理人等)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向登記機(jī)關(guān)提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況，并應(yīng)當(dāng)對(duì)自己所提交的申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。相關(guān)的專業(yè)技術(shù)單位也應(yīng)當(dāng)對(duì)自己所出具的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等材料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

三是對(duì)申請(qǐng)人所提交的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等申請(qǐng)材料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行查驗(yàn)，并就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行詢問，必要時(shí)還可以進(jìn)行實(shí)地查看。經(jīng)過審查，符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)才能予以登記。登記機(jī)關(guān)依法登記后，所發(fā)土地證書都應(yīng)當(dāng)合法有效，都應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

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