繼國家稅務(wù)總局、財政部聯(lián)合出臺經(jīng)濟適用房等房屋出租稅收優(yōu)惠政策之后，國家發(fā)展改革委擬通過降低房地產(chǎn)中介收費標準來減輕房價壓力的說法得到了證實。

多位房地產(chǎn)中介公司負責人向記者表示，已經(jīng)獲悉國家發(fā)改委調(diào)研中介收費的事情。房地產(chǎn)中介公司人士均表示，房地產(chǎn)中介收費占房價比例不高，此次中介收費標準調(diào)整，不應(yīng)該將"降低中介收費標準來降低房價"作為收費價格改革的參考依據(jù)。

降費打通流通環(huán)節(jié)雖然物業(yè)稅尚未"實轉(zhuǎn)"，但打通房屋流通環(huán)節(jié)，激活存量房來提高房屋供應(yīng)量，進而達到穩(wěn)定房價的目的已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的一個主要方向。

今年年初，北京等多個城市都對本地區(qū)存量房市場進行了調(diào)研，研究激活存量房供應(yīng)市場的問題。

"發(fā)達國家都是對持有環(huán)節(jié)征稅，我國是對交易環(huán)節(jié)征稅比較重，"我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁胡景暉表示，稅費負擔太重，被認為是阻礙房屋流動的主要問題。3月14日，國家稅務(wù)總局和財政部聯(lián)合發(fā)文，對個人購購、出租經(jīng)濟適用房稅收進行了優(yōu)惠，提出個人購購經(jīng)濟適用房契稅減半、租房收入減稅10%等政策。

但是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅收需要整體稅制改革，整合目前所有的流通環(huán)節(jié)稅收，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)稅，而物業(yè)稅的推出，還待時日。

就在兩部門減稅政策出臺不久，即從房地產(chǎn)中介行業(yè)傳來國家發(fā)改委調(diào)研中介收費標準的消息。

一位中介公司經(jīng)理透露，目前正處于中介行業(yè)協(xié)會、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家發(fā)改委就具體問題進行磋商的階段，此時整個中介行業(yè)不便對外發(fā)表看法。

幾乎所有的中介行業(yè)負責人對收費標準調(diào)整問題保持沉默。

21世紀不動產(chǎn)的一位人士說，目前行業(yè)收費標準調(diào)整問題處于征求意見階段，任何公司不便對政策的調(diào)整作評論。

但是從采訪多家中介公司獲得的一個消息表明:國家發(fā)改委傾向整合、規(guī)范現(xiàn)有中介行業(yè)收費項目，將中介收費項目分門別類地公布出來，同時希望在現(xiàn)行收費標準上能有個整體性的降低，以降低中介費附加在房價上的壓力。

目前北京地區(qū)通行的中介收費標準為3%，具體交易業(yè)務(wù)時，中介公司會有適當?shù)恼劭邸?p>而部分南方地區(qū)中介收費標準低達千分之幾。中介收費標準在全國并不統(tǒng)一。

已經(jīng)獲得消息表明，調(diào)整后中介收費標準"至少不會提高"，并將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行分類、細化。價格主管部門想把中介收費變成一本"明白賬"。除了降低收費標準外，還有規(guī)范市場的想法。

目前北京二手房交易量為9萬套左右，上海10多萬套，整體流通比例不到3%，而成熟市場二手房交易量占總交易量比例會達到8%，僅北京市就有高達500萬套的存量房。

從2008年至今的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費，促進房屋流通成為穩(wěn)定房價的一個手段。在對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實行優(yōu)惠政策后(財政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個人購購經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅;廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅;對個人出租住房取得的所得減征10%的個人所得稅)，附加在流通環(huán)節(jié)的各種費用開支，就又成為主管部門調(diào)整的對象。

質(zhì)疑：有用?合理?

雖然中介收費標準調(diào)整是否一定降低還沒確定，但是多家中介公司負責人在謹慎對待行業(yè)收費標準調(diào)整問題的同時，都對降低行業(yè)收費標準提出了質(zhì)疑。

"中介收費只有3%，全部取消掉，能對房價有多大影響?"胡景暉說。

目前我國中介收費標準在世界上屬于比較低的水平，美國和日本為6%，香港等地區(qū)收費標準也在4%-5%。

雖然規(guī)定收費標準為3%，實際上中介公司在完成房屋交易時，都必須給客戶打一定的折扣，整體下來，行業(yè)平均收費標準約在2.5%。

作為一種探討的觀點，某中介行業(yè)總經(jīng)理在奇峰國際與中國林業(yè)科學院的戰(zhàn)略合作儀式上向記者表述了他的觀點。

這位總經(jīng)理說，目前二手房流通環(huán)節(jié)的成本來自稅收，各種稅收約占房價的10%，僅營業(yè)稅一項就達5.5%。

"降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費，應(yīng)該先取消營業(yè)稅!"一位中介公司老總毫不客氣地說。

對于國家稅務(wù)總局和財政部日前發(fā)布的租房稅收優(yōu)惠政策，上述中介公司總經(jīng)理表示"毫無作用"。

因為北京市實行的稅收標準，已經(jīng)在數(shù)年前就超過了國家稅務(wù)總局和財政部發(fā)布的二手房優(yōu)惠稅收標準。即便如此，二手房交易的稅收負擔仍然很重，而且稅種設(shè)置不合理:沒有在持有環(huán)節(jié)征稅，而是在流通環(huán)節(jié)征稅。

"在這個時候調(diào)整行業(yè)收費標準，是否合時、合理?"胡景暉介紹說，受房地產(chǎn)市場整體交易量下降影響，2008年以來，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)迎來了"冬天"。先后有信等多家中介公司宣布倒閉。

對房地產(chǎn)的信貸緊縮政策，頭先對二手房貸款和轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)進行了緊縮。據(jù)悉，目前轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)基本停辦，這對中介行業(yè)是個致命的打擊。

多位中介行業(yè)人士表示，此時調(diào)整中介收費標準，可能對行業(yè)的發(fā)展不利。

"中介行業(yè)好不容易完成了'房蟲--店鋪經(jīng)紀人--網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀人'的轉(zhuǎn)變，這時候調(diào)整收費標準，有可能使行業(yè)發(fā)展倒退回去。"一位中介公司老總說。

在10年前，中介收費可能只有幾百元，但是"吃差價"等行業(yè)黑幕盛行。在規(guī)范行業(yè)發(fā)展和幫助穩(wěn)定房價的兩難選擇上，政府的決策令中介行業(yè)人士屏住了呼吸。

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