名詞解釋：法律不溯及既往原則是絕大多數(shù)國家所遵循的法律程序技術(shù)原則。其基本含義是：一部新法實施后，對新法實施以前人們的行為不得適用新法，而只能沿用舊法。

“我的一個租戶計劃在CBD開家店，于是便去工商部門詢問有關(guān)工商注冊事宜。誰知工商局卻說：‘你這是外資購的房子，不能夠出租，只能自用，現(xiàn)在不容許注冊了?！@個很可笑，因為我們購的初衷就是投資。我不可能為了這個政策自己再成立一個公司去經(jīng)營餐廳、咖啡廳什么的?！睒I(yè)主馮先生很氣憤地告訴記者。

并非個案

2006年7月，北京市出臺限外令細則，規(guī)定外籍人只能購一套住房，單位或者個人購購的房產(chǎn)是不能夠再次出租、轉(zhuǎn)售的，只能用于自用?？墒?，馮先生購購房產(chǎn)的時間早在“限外令”頒布之前，難道“限外令”也要算老賬？

經(jīng)過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似馮先生這種外籍人早先所購房產(chǎn)亦不可再出租或轉(zhuǎn)售的情況并非先進，而是一個覆蓋北京市的普遍現(xiàn)象?！拔覀冮_始以為只是朝陽區(qū)如此做，后來看中關(guān)村也是這樣?，F(xiàn)在觀測到的結(jié)果是這已經(jīng)成為對北京所有項目的統(tǒng)一做法?！币晃辉贑BD操盤多年的業(yè)內(nèi)人士透露。據(jù)悉，這種嚴(yán)格化的“限外令”具體是從今年春節(jié)后開始執(zhí)行的。

業(yè)內(nèi)人普遍認為北京市“限外令”細則很難對公寓造成太多的影響。因為公寓的出租很多是可以私下交易的，房主和房客之間完全可以現(xiàn)金交易，而不必繳稅。為此，即便是 外籍人將“限外令”頒布之后的房產(chǎn)用于出租，政府部門也很難發(fā)覺?！巴饧速徸≌瑯牵芏酁樗较麻_發(fā)票就交易了，政府部門很難界定是否賣給的是外籍人?！碧酱骶S斯物業(yè)顧問(北京)有限公司投資部高端經(jīng)理紀(jì)剛直言。

但是對于寫字樓和商業(yè)項目而言，情況則是天壤之別。因為無論是辦公，還或是商業(yè)都必須要有工商注冊這一步?！跋拗凭腿靠ㄔ诠ど踢@個節(jié)點上。工商局給的理由是上面有‘精神’，不容許注冊?！睋?jù)一位知情人透露。“也不是完成不能注冊，通過中介、第三方機構(gòu)也可以實現(xiàn)注冊，但是需要一兩萬元的費用。由此，誰來支付這筆費用又成為一個問題?！睒I(yè)主馮先生無奈地表示。

高房價誘發(fā)“一刀切”

我國國家立法早已明確規(guī)定了法不溯及既往原則，除了法律有特別規(guī)定外，法律(包括法律、行政法規(guī)、規(guī)章)不溯及既往，就是說一個法律對于其生效以前發(fā)生的事沒有法律效力。那么，北京市的“限外令”細則憑什么不顧忌這一基本規(guī)則，采用“一刀切”的做法？紀(jì)剛直言：“政府的意圖很明確，就是不想讓外來的游資炒熱中國的房地產(chǎn)，于是出來很多條款。條款的出臺、審批等的執(zhí)行，政府會有度有量的進行。譬如，在工商注冊環(huán)節(jié)，通過的外商占多大比例，每個月預(yù)估通過多少量。這些，政府都會有一個綜合的協(xié)調(diào)，為的是抑制過熱?！?p>另據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士猜測，早在去年7月，北京市相關(guān)部委就搞了一個內(nèi)部會議，考慮是否房價太高了，需要采取措施抑制下。于是便有了一個“索性在出臺限外令法規(guī)之后，不分情況，不分時間點，全都遵循一個原則處理，即把以前已經(jīng)購購的房子也限制住”的“精神”。北京今年上半年房價漲得更厲害了。于是，政府相關(guān)負責(zé)人就把早先的“精神”，真正執(zhí)行起來，從今年春節(jié)以后開始嚴(yán)格化“限外令”。

如此猜測不無道理?！跋尥饬睢钡某雠_本就跟抑制房價有著千絲萬縷的聯(lián)系。去年的三四月份，外匯管理局牽頭，出臺了“限外令”。當(dāng)時就是以防止大量外資涌進中國，賭人民幣的升值，進而造成房價的投機性增強，致使房價大幅上漲，社會動蕩為出臺背景。

其實，早在1999年，海外基金便以收購不良資產(chǎn)為動力入贅國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)。到了2005年，外資進入已成井噴之勢，“171號文件”應(yīng)運而出。2006年7月20日，北京市建委給開發(fā)企業(yè)下發(fā)了緊急通知，稱境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人，可以購購符合實際需要的自用、自住商品房，不符合此條件不得購購商品房。

然而，171號文件并沒有從根本上限制外資進入中國房地產(chǎn)市場，無論對外商在華投資項目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，還是在對外資企業(yè)辦公用房的管理方面，都沒起到對外資的實際限制，外資仍然一如既往進入中國房地產(chǎn)市場。如果要想真正抑制外資大量進入房地產(chǎn)市場，應(yīng)該出臺更加全面細致的規(guī)定。是否正是因為成效甚微，才導(dǎo)致“限外令”的嚴(yán)厲化？

實情不得而知，但應(yīng)該看到，限外令的“一刀切” 真正執(zhí)行，集中在房價壓力更大的時候。是否企圖以此行為給外籍人一個信號：“以前購的房子都成這樣，今后誰還敢購？

成效杯水車薪

一刀切式“限外令”的頒發(fā)既然是為了撼平北京的高房價，效果如何呢？“如果是內(nèi)資，同樣可以隨便炒購房產(chǎn)。所以，只是從一個角度——外資調(diào)控，對于房價的影響到底有多大不好妄自猜測。畢竟外資占的比重不是很大，更多的還是內(nèi)資在購購?！奔o(jì)綱坦言。據(jù)統(tǒng)計，北京市建委緊急通知下發(fā)后三個月，以外資身份在京城購購寫字樓散售面積的客戶成交套數(shù)僅為12套，成交面積為2846平方米。而在政策發(fā)布前的三個月內(nèi)，外資購購寫字樓成交89套，成交面積12687平方米，政策前后對比交易量下降了將近六成?！皬墓┣鬆顩r分析，‘限外令’實施后高端樓盤的需求相應(yīng)會有一些減少。但這些變化還不足以拉動高端樓盤價格下降，從而影響整個樓市。”

相關(guān)專家表示，如果要對外資購購進行限制，就要研究進入的渠道。外資一般是兩個渠道：是通過B股市場購購房地產(chǎn)股票，這是公開的市場；是通過個人購購住房，在中國工作購購自住房；還有是通過直接在中國的外商企業(yè)機構(gòu)來購?？v觀北京市，大部分外籍購房的人集中在CBD、中關(guān)村和別墅區(qū)三個地方購房，而且都在2007年上半年以前的兩三年之內(nèi)購的房產(chǎn)?！巴饧耸吭诒本└叨隧椖恐?%～8%的購房比例實在算不上多?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示。根據(jù)中原地產(chǎn)對于北京部分高端樓盤的銷售統(tǒng)計，2006年外籍人士購購的比例大約為7%～8%，而這一數(shù)字在上海卻已經(jīng)超過了20%。北京市目前的高端項目，無論是公寓、商業(yè)還是寫字樓都是國內(nèi)投資者購購居多，本土購房者所占的比率更為龐大。從這一層面上來看，在北京限制外資購房似乎有點畫蛇添足。而且相對于大型投資機構(gòu)，個人購房所占比例更是微乎其微。要是通過限制外資來遏制房價，還是應(yīng)該把精力放在大型外資機構(gòu)身上。

該不該前溯？

中國企業(yè)海外發(fā)展主任孫飛認為，出臺限制外籍人士購房的政策并不代表北京在“排斥”外資對房地產(chǎn)的投資，出臺的主要目的在于目前北京的房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫隱患，而外資在這其中又起到了一定的推波助瀾作用。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的率高達15%以上，遠遠高于歐美國家，而在亞洲地區(qū)中國內(nèi)地的住宅、寫字樓、商鋪市場的回報率也是較高的，因此境外資本會源源不斷地流入境內(nèi)。此外，由于我國目前外匯儲備過高、人民幣升值壓力較大，北京作為重要的外匯流入城市，應(yīng)提高金融風(fēng)險意識，加強對外資的監(jiān)管。

不少外籍人士對于政府頒布“限外令”的初衷紛紛表示可以接受。他們普遍認為政策本身沒有問題，只是執(zhí)行的時候不該往前延伸。而且也沒有明文規(guī)定，相關(guān)條款條例的出臺，只是一味地說“現(xiàn)在都這么做，尚不能出示具體文件”。

還是前文提到的業(yè)主馮先生，他就很氣憤地告訴記者：“我的反應(yīng)是限外令頒布之后的房子才不能出租，這點可以理解；但是之前購的也不行，這很沒有道理?！瘪T先生是在2003年底購的房，當(dāng)時政府是鼓勵外商投資的。現(xiàn)在政府說外資進入得太多了，不讓他再購房產(chǎn)，他認為是沒問題的。但是馮先生不明白政府出臺的政策為什么具有追溯權(quán)。在他看來這樣做并不符合國際慣例，直接的結(jié)果是外籍人之前所做的所有投資都無法得到保證?！案杏X這跟打土豪，分田地沒什么區(qū)別?！绷硗庖晃煌瑯釉?003年購不少房子的外籍徐女士非常認可馮先生的說法：“頭先，改成自用，這么多的房產(chǎn)我們自住不了。其次，既然當(dāng)初同意人家購房子，就應(yīng)該同意人家后來的出租，已經(jīng)造成歷史事實的事情就要承認?！?p>誠然，任何法律都不該有前溯性。一旦法律有了前溯性，就意味著任何法律都是沒有效益的，都可以隨時被推翻。隆安律師事務(wù)所的陳旭律師更是直言：“要依法行政！政府部門應(yīng)該是參照限外令頒布之前的規(guī)定對待那些早先已被外籍人士購購的房產(chǎn)?！贬槍Α耙坏肚小钡淖龇?，專家意見是政府部門應(yīng)該分別不同情況具體處理。如果購的是商業(yè)用房，政府部門應(yīng)該按照相關(guān)程序給客戶辦理注冊；如果強行不給辦理，等于無形中把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到當(dāng)事人身上，對于人家也是不公平的。

“寫字樓部分，外資公司如果來中國的時間不夠長，政府在辨不清這些外資是自用還是租售目的的情況下，自然會采用行政手段，譬如擱置工商注冊——既不說批，也不說不批。” 紀(jì)剛分析道。但若是實際上并非不給注冊，而是要額外交幾萬元，且不明確表明，只是通過各自的關(guān)系公司來實現(xiàn)，就太可怕了。“聽說很多能夠辦理此事的中間機構(gòu)都在工商局營業(yè)廳里有柜臺。”業(yè)主馮先生說。而這無疑表明一些人在此亂用職權(quán)，為的是中飽私囊，而且是在奧運會這個大背景下，造成巨大的“道德風(fēng)險”，北京乃至中國的整體形象都可能受到質(zhì)疑，國內(nèi)的投資環(huán)境或許因此受到影響，在京的外籍企業(yè)和人員可能會產(chǎn)生恐慌和不信任感。這樣的風(fēng)險何其巨大！

或許也正是因為對風(fēng)險的考慮，限外令的“嚴(yán)厲版”至今停留在執(zhí)行層面，沒有白紙黑字，在人們追究時，可以以有關(guān)部門辦事效率低下等借口搪塞過去，但無論哪種解釋，都與營造和諧社會、融入國際社會的初衷相違背。

變通之道

在大家不來投資的時候，政府是鼓勵投資的，給了很多減免稅的優(yōu)惠措施。現(xiàn)在，外資投資已經(jīng)達到了一個比例，不再是繼續(xù)鼓勵投資的時候，因為如果還繼續(xù)，是對國內(nèi)企業(yè)不公平的?！八?，不用擔(dān)心外資會因此而不來投資。現(xiàn)在反而看到的是外資在想辦法，甚至是想怎樣才能繞這個限令而行。外資的熱情是越禁越膨脹。”紀(jì)剛道。于是能否找到有效的變通之法成為較直接的問題。

面對在頒布“限外令”之前已購得房產(chǎn)遭遇注冊難

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