部分地方松動(dòng)"限外令"

北京市較新出臺(tái)的15條房產(chǎn)新政中，包括暫停一年執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)購(gòu)商品房的通知》中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。在原有規(guī)定中明確要求，境外個(gè)人在本市購(gòu)購(gòu)自住商品房的，一人只能購(gòu)購(gòu)一套住宅，法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

天津市也出臺(tái)了相關(guān)措施鼓勵(lì)境外資金參與土地交易。據(jù)介紹，境外投資者可通過(guò)用地預(yù)申請(qǐng)方式，參與天津國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，境外投資者可以將外幣匯入天津土地交易的外幣保證金賬戶(hù)作為預(yù)申請(qǐng)保證金。

部分地方出臺(tái)的松綁政策，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)其他熱點(diǎn)城市能否放松限外政策的猜想。美聯(lián)物業(yè)深圳營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理江少杰說(shuō)，暫緩或取消"限外令"對(duì)于深圳樓市是很大利好，取消后市場(chǎng)成交量肯定會(huì)提高。他期待深圳能和北京一樣，出臺(tái)相關(guān)措施。對(duì)于這種期待，深圳國(guó)土房管局媒體發(fā)言人表示，目前并沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策的考慮。她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，是否出臺(tái)政策救市，這是需要各部門(mén)的協(xié)調(diào)以及市政府的通過(guò)，并不是國(guó)土局一個(gè)部門(mén)說(shuō)了算的。

盡管松綁這一政策能否在更多的城市實(shí)施還沒(méi)有定論，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策放松對(duì)成交量提升和促進(jìn)樓市回暖將起到積極的作用。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說(shuō)，"限外令"的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷(xiāo)項(xiàng)目的消化，加快銷(xiāo)售資金回籠，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，這對(duì)于幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力將起到重要作用?？梢灶A(yù)見(jiàn)，為期一年的"限外令"解禁，有望給京城110個(gè)高端住宅項(xiàng)目帶來(lái)久違的"甘露"。

樓市外資成交金額大幅萎縮

"限外令"政策出現(xiàn)松動(dòng)絕非偶然。國(guó)際地產(chǎn)投行仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，2008年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)在年底交投十分清冷，北京全年地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)總額為41億美元，同比降低18.3%，其中，外資并購(gòu)全年總額同比降低74%。"受金融危機(jī)加深影響，第四季度北京市場(chǎng)未出現(xiàn)任何外資收購(gòu)案例。"仲量聯(lián)行北京投資部負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東說(shuō)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，外資正在放緩進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)步伐。2008年1至10月，上海外資收購(gòu)案例明顯減少，總成交金額為152.17億元，同比下降約40%；北京外資收購(gòu)下降幅度更大，總成交金額僅為92.35億元，同比約下降60%。而在2007年北京、上海外資整體收購(gòu)金額分別為270億元、276.82億元，在2006年這一數(shù)字也分別高達(dá)225億元和243億元。

記者了解到，這一情況并非北京、上海獨(dú)有，其他一線(xiàn)城市、廣州、深圳等也都出現(xiàn)了外資在房地產(chǎn)市場(chǎng)交投量同比大幅下挫的現(xiàn)象。置業(yè)國(guó)際集團(tuán)近期發(fā)布的年度調(diào)查報(bào)告顯示，去年港人置業(yè)投資大陸房地產(chǎn)單位數(shù)量約為15200至16100個(gè)，較2007年的22700至23700個(gè)單位減少了近33%；同一時(shí)期，港人置業(yè)投資大陸物業(yè)的總金額約121億元人民幣，較2007年減少27%。

龐樹(shù)東認(rèn)為，由于國(guó)家限制外資的政策標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有改變，前期出臺(tái)的政策仍在延續(xù)，投資成本比較高、投資程序比較復(fù)雜，相對(duì)于其他的市場(chǎng)而言，我們不具備直接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，金融危機(jī)的影響，使得外資投資更加謹(jǐn)慎，這些因素都是造成外資進(jìn)入中國(guó)樓市放緩的重要原因。

戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成向記者證實(shí)，多數(shù)外資收購(gòu)事件發(fā)生在2008年上半年，下半年由于受金融危機(jī)事件影響，外資收購(gòu)樓市步伐明顯放緩。和以往相比，外資比任何時(shí)候都顯得更謹(jǐn)慎。

未來(lái)走勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)

對(duì)于外資的未來(lái)走勢(shì)，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度。龐樹(shù)東認(rèn)為，由于金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，境外投資者受到的影響與國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的投資相比更普遍、更深入，由于信用萎縮，用于投資的流動(dòng)資金比例也大幅萎縮，投資的主觀(guān)性也會(huì)有所減弱，因此，整個(gè)市場(chǎng)在2009年還會(huì)充滿(mǎn)觀(guān)望，整體的交易量也會(huì)有一定程度的萎縮。

葉建成預(yù)測(cè)，今年外資購(gòu)購(gòu)中國(guó)樓市的交易量可能會(huì)進(jìn)一步下降。一方面外資的資金量自身由于受金融危機(jī)的影響而減少；另一方面，國(guó)內(nèi)物業(yè)價(jià)格依然堅(jiān)挺，雖然較前期有一定幅度的下降，但與購(gòu)家購(gòu)購(gòu)的心理價(jià)位仍有較大的差距，因此觀(guān)望情緒可能仍會(huì)延續(xù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然外資進(jìn)入步伐有所放緩，但中長(zhǎng)期仍然看好中國(guó)樓市，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)仍將高速增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外資來(lái)說(shuō)仍有很大的投資價(jià)值。一旦市場(chǎng)情況逐漸明朗，銀行信貸逐步放寬，外資投資機(jī)構(gòu)必將會(huì)有所動(dòng)作。