建設部昨天公布《房屋登記辦法（征求意見稿）》（下面簡稱《辦法》），向公眾征求意見。從征求意見稿來看，《辦法》基本參照《物權法》的相關法律規(guī)定，對物業(yè)登記進行了明確的界定和說明。按照這部登記辦法，個人或者其他所有人擁有的不動產(chǎn)將擁有明確的權利保障以及統(tǒng)一的權利證明。與此同時，不動產(chǎn)登記完成之后，也為物業(yè)稅的出臺提供了空間。

今年3月通過的《物權法》將于10月1日起正式實施。此前數(shù)月，已經(jīng)有專家多次建議，需要出臺大量的配套法律對《物權法》正常運行服務，包括對已有法律進行修改；出臺新的法律等從而建立相應的運轉體系。

此次《辦法》的出臺，是為了即將實行的《物權法》提供保障，按照新通過的《物權法》中有14個條文(第9條至第22條)的篇幅，確立了我國不動產(chǎn)登記的基本結構。

期房也能進行登記

本次《辦法》獨立成章的"預告登記"條款指出，不動產(chǎn)可以進行預告登記，同時包括預售商品房等可以進行預告登記。與此同時，《辦法》明確了規(guī)定了錯誤登記的賠償責任。

當事人簽訂購賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處置該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，如果債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記，則預告登記失效。

《辦法》指出，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

曾任職于國務院房改辦的 學者武建東指出，新的登記辦法明確了不動產(chǎn)的所有權，擁有者不但可以擁有不動產(chǎn)證明，也同時可以將其視為金融資產(chǎn)證明，對其進行抵押等融資行為，所有權明確后，為所有者提供了保衛(wèi)自己產(chǎn)權的證明，提供沖突糾紛時的依據(jù)，代表了全國將近數(shù)十萬億平方米的不動產(chǎn)擁有者的權利保障和權利證明。

與物業(yè)稅銜接

《辦法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記完畢后不進行年檢，也不收取年檢費用，武建東指出，這一做法事實上為未來出臺物業(yè)稅提供了空間。所有相關按年費用都將包括在物業(yè)稅中。

實際上，《物權法》的出臺本身就給物業(yè)稅開征提供了法律保障。產(chǎn)權經(jīng)過明確登記之后，未來物業(yè)稅的出臺已經(jīng)成為專業(yè)人士眼中的必然之舉。

目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是流通環(huán)節(jié)稅費較多而且雜，而保有成本相對較低，從某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)稅的出臺頭先可以起到規(guī)范稅收體系的作用；其次，在一定程度上抑制了購房需求，特別是投資和投機性需求，有助于緩解房地產(chǎn)市場供應緊張的局面，抑制房價的進一步上漲；同時，通過稅收手段的調(diào)整，可以有效調(diào)整住房供應結構，加大普通住宅、中小套型住宅的供應，通過市場化的手段達到調(diào)控目的。

開征物業(yè)稅重要的意義在于，能夠改變地方政府"以地生財"的開發(fā)模式。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收，以往地方政府從土地出讓中獲得一次性收入的模式，將改變?yōu)榉€(wěn)定的長期收入，因此，它能遏制地方政府過度開發(fā)的熱情、嚴格審批新增建設用地，抑制不理性投資，為有效控制房價大幅上漲提供了保障。

辦法還有待完善

《辦法》第五章中相關規(guī)定顯示，開發(fā)商在建工程所設定的抵押權也在預約登記范圍之內(nèi)，辦法明確了申請人所必須具備的各種證件條件。

武建東指出，這一規(guī)定的執(zhí)行，實際上將給開發(fā)商跨地區(qū)、跨市場的工程融資提供法律依據(jù)。

雖然目前在建工程抵押融資屬于普遍現(xiàn)象，但沒有這一抵押權進行不動產(chǎn)權利登記的全國性的規(guī)定。在建工程一旦能夠擁有房地局部門提供的證明，實際上促成了貸款人的貸款意向。開發(fā)商融資顯然將變得更為便利?？紤]到在建工程融資的風險因素，銀行業(yè)包括銀監(jiān)會以及中國人民銀行有必要制定相應的"在建工程融資有關管理辦法"等，設法抑制在建工程的金融風險。

此外，此次征求意見稿只對于國有土地上的房屋等建筑物、構筑物（以下簡稱房屋）進行相應登記，沒有包括占全國土地總量大部分的農(nóng)村集體土地。也就是說，辦法涉及的范圍更多是工礦以及城市居民點所占有的3.95億畝上大約110多億平方米不動產(chǎn)的登記，而沒有包括范圍更大的集體土地上的接近270億平方米住宅農(nóng)村鎮(zhèn)住宅等建筑物的登記。這一點是需要完善和補充的。

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