4月21日，北京“壹線國際”項目二期開盤當天，售樓小姐明確告訴記者可辦理按揭貸款。

去年11月1日，北京包括國有銀行在內的13家銀行全部開始執(zhí)行“未封頂樓盤禁貸令”，然而房地產新盤銷售依然如火如荼。業(yè)界人士普遍認為，“未封頂樓盤禁貸令”是對開發(fā)商放款的限制，對銷售層面則沒有影響?！鞍唇艺辙k，日后放款”的方式，在今春的北京新開樓盤中被廣泛采用。

不過，房地產進入“現房時代”，很快將不再停留在口號層面。

日前，中國人民銀行《中國房地產金融報告》出爐，央行再次建議盡早啟動、平穩(wěn)推進房地產預售制度改革，提出由律師事務所、銀行等機構負責管理預售款除定金以外的頭付款和個人購房貸款，根據工程進度向開發(fā)商逐筆撥付資金，較終實現房屋完工后發(fā)放個人房貸的新制度。

同時，央行在報告中進一步強調，繼續(xù)嚴格執(zhí)行現有房地產信貸管理關于“商業(yè)銀行只能對購購主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”的規(guī)定。

禁貸不等于禁售

中國社會科學院金融研究所殷劍峰博士認為缺乏操作細則的禁貸并不能解決問題，“有些政策很宏觀，操作上會有很多變通的手段。樓盤未封頂按揭貸款照辦，只是不放款，等封頂之后再出賬?！?

在擁有建設部門發(fā)放的預售許可證的前提下，對照此前央行和北京市銀監(jiān)局的規(guī)定，部分開發(fā)商“按揭照辦，日后放款”的做法挑不出任何問題，政策在實際操作中被化解于無形，與“未封頂樓盤禁貸”的本意早已相去甚遠。

“如何界定樓盤是否封頂，由銀行相關人員到樓盤現場親眼所見為據。在這種情況下，很難界定具體樓盤的封頂情況，因此也就難以界定具體發(fā)放貸款的樓棟?！北本┲写蠛慊粍赢a營銷總經理王述認為，樓盤封頂時間決定了銀行放貸給開發(fā)商的時間，但是否封頂由銀行決定也為該政策在執(zhí)行中出現其他問題埋下伏筆。

對于銀監(jiān)局及相關政府部門來說，分布零散、數目巨大的大小樓盤，查證與監(jiān)督工作的開展難度很大。

北京師范大學房地產研究董藩教授指出，由于按揭貸款往往與開發(fā)貸款捆綁發(fā)放，一旦停發(fā)按揭貸款，可能導致開發(fā)商無力償還開發(fā)貸款。在大部分銀行實行不良信貸“一票否決”的情況下，銀行頭先考慮的是力保開發(fā)貸款。

華夏銀行一位內部人士向本報記者透露，就在2007年1月份銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》后，要求各家銀行自查，現在基本上沒有銀行敢違規(guī)放貸了。“很多中小開發(fā)商就頂不住了，有些不得不降價銷售，比如給全款支付的客戶一定優(yōu)惠?！?

同樣在4月開盤的北京“青年匯”社區(qū)，對于高頭付的客戶提供不同程度的優(yōu)惠，全款購房客戶的能享受的優(yōu)惠高達9.5折。更讓人奇怪的是北京西城區(qū)“華爾街觀典”的剩余尾房，開發(fā)商要求只能全款購購，無法辦理按揭貸款。

不過，一位不愿具名的開發(fā)商告訴本報記者，從開發(fā)的角度講，封頂之后才是開發(fā)商大量需要資金的時刻。在封頂之前，可以讓施工企業(yè)墊資。封頂之后進行內部裝修的時候，更需要資金。規(guī)定只是減慢了開發(fā)商回款速度，沒有致命影響?！艾F在都是銀行爭著和我們合作?！边@位開發(fā)商仍對此信心滿滿。

央行建議直指執(zhí)行

近幾年房地產熱導致很多商業(yè)銀行具有很強放貸沖動，幾乎每一家大型房地產開發(fā)企業(yè)手里都有一大串給予其授信的商業(yè)銀行名單，通常是四五家銀行在爭一個樓盤的住房按揭貸款。

據銀監(jiān)會統計數據，截至2006年末，全國商業(yè)性房地產貸款余額3.68萬億元，比年初增加6653億元，同比增長22.1%，增速比上年同期快5.9%。其中，房地產開發(fā)貸款余額1.41萬億元，比年初增加2996億元，同比增長27%，增速比上年同期快10%；購房貸款余額2.27萬億元，比年初增加3630億元，同比增長19%，增速比上年同期快3.3%。

據知情人士透露，央行提出的“未封頂樓盤停發(fā)按揭”的政策雖各銀行都在貫徹執(zhí)行，但在部分二線城市，并未真正“一刀切”?！暗恼?，銀行是要執(zhí)行的。但是，各銀行在執(zhí)行該項政策的過程中，也會根據企業(yè)或項目的具體情況酌情處理。一般情況下，四證齊全、預售證一拿到手銀行即開始放貸?！痹撝槿耸扛嬖V記者。

今年全國“兩會”上，政協委員陳萬志指出，目前北京市銀監(jiān)局下發(fā)的規(guī)定仍沒有得到很好的貫徹，絕大多數樓盤都是未封頂就發(fā)放按揭。

此時，央行再一次重申“未封頂樓盤禁止貸款”，業(yè)內普遍猜測，是否會有更嚴格的執(zhí)行細則盡快出臺。

“房價居高不下，實際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線中的預算線，特別是這些違規(guī)貸款，使房地產需求出現泡沫，進一步發(fā)展就會引起貸款風險加大，危及金融安全?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容對記者表示，如果不采取措施進行嚴格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴張，勢必會進一步助長房價上升。

“該政策的主要意圖在于控制項目爛尾帶給銀行系統的房地產金融風險，但是造成這種風險的主要原因在于商業(yè)銀行內部控制制度不完善，而不在于對具體業(yè)務環(huán)節(jié)的控制?！币讘椚菡f。

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