2007年1月1日起，商品住房項目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能向其發(fā)放住房公積金貸款。北京住房公積金管理于2006年12月22日下發(fā)《關(guān)于住房公積金貸款有關(guān)問題的通知》，公布了這一消息。

    北京銀監(jiān)局叫停未封頂樓盤按揭的文件下發(fā)至各商業(yè)銀行已近2個月時間，北京住房公積金管理突然下發(fā)此文件，旨在配合銀監(jiān)局的調(diào)控。但記者就“未封頂樓盤不辦按揭”展開調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某些銀行并未執(zhí)行此規(guī)定，諸多未封頂樓盤售樓處對貸款購房人的銷售仍在繼續(xù)。

    12月11日，記者以購房人的身份咨詢了農(nóng)業(yè)銀行北京個貸，農(nóng)業(yè)銀行北京個貸對個人辦理未封頂樓盤貸款的態(tài)度是：絕不發(fā)放貸款。

    當(dāng)天，記者同樣以購房人的身份，從中國工商銀行北京分行獲得的說法是，此辦法于精神下達(dá)當(dāng)日起就開始實施。但據(jù)記者了解，工行推出的《關(guān)于支持大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的若干意見》表示，“支持大型、特大型杰出開發(fā)企業(yè)和20萬平方米以上大型優(yōu)質(zhì)樓盤。”分析人士指出，此政策某種程度上可抵消“未封頂樓盤禁貸令”的影響。

    記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分銀行對于一手房貸款須待樓盤封頂?shù)恼f法態(tài)度曖昧。

    中國銀行北京海淀支行貸款部的人員告訴記者，國家雖然出臺了嚴(yán)厲的政策，但銀監(jiān)局哪管得過來？中國銀行海淀支行可以辦理未封頂樓盤個貸，個貸的手續(xù)辦理在理想國際大廈311室。這位工作人員告訴記者，在樓盤未封頂時辦理個人房貸是為購房人考慮，因為樓盤封頂后房價會更高。因為根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品房在開工建設(shè)30％的時候，其售價是較低的；而封頂之后的價格往往比當(dāng)初破土動工時上漲20％還多。

    民生銀行客服人員表示，一般情況下，只要樓盤即將竣工且相關(guān)材料齊備，民生銀行即可向購房人發(fā)放按揭貸款；對于遠(yuǎn)郊未封頂?shù)臉潜P，一般不予辦理購房貸款；而對于房子比較大，購房個人信用度比較高的，房子主體封頂方可發(fā)放房貸的政策可“適當(dāng)放寬”。

    某銀行私人部負(fù)責(zé)人則透露，現(xiàn)在已有一些銀行開始琢磨通過各種方式，躲避政策限制。比方說，在樓盤封頂前，先受理審核借款人的個人資料，這類做法可確保銀行在時間搶到客戶。還有一種做法是，先將按揭貸款金額打到開發(fā)商的賬戶，同時將這個賬戶凍結(jié)。

    “叫停未封頂樓盤按揭”政策旨在控制金融風(fēng)險的同時，抑制投資過熱，另一方面，抑制需求。由于執(zhí)行細(xì)則的缺位，政策在實際操作中被化解于無形，政策控制銀行風(fēng)險、抑制購房需求的效果也被大大削弱。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月1日至15日，期房住宅簽約共6228套，簽約面積共755389m2；日均簽約415套，日均簽約面積50359m2。同期，現(xiàn)房住宅簽約713套，簽約面積共114257m2；日均簽約47套，日均簽約面積7617m2。與此相對的是，10月17日至31日，日均期房住宅簽約419套，日均簽約面積51198m2；現(xiàn)房住宅日均簽約61套，日均簽約面積9084m2。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，期房銷量并未受到明顯影響，基本保持政策執(zhí)行前的水平；而現(xiàn)房銷售也并沒有如預(yù)期中那樣活躍，反而略有下降。

    一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，從較近一段時間的成交情況看，市場依然呈現(xiàn)求大于供的局面。

    監(jiān)管執(zhí)行乏力

    對于一些銀行沒有徹底執(zhí)行銀監(jiān)局下發(fā)的政策，記者采訪了中國銀行監(jiān)督管理委員會北京銀行監(jiān)督管理局政策性銀行監(jiān)管處，對于未封頂樓盤發(fā)放個人貸款的態(tài)度，監(jiān)管層態(tài)度依舊十分堅決：“銀行不能隨便發(fā)放個人貸款，如果調(diào)查記者所說屬實，則嚴(yán)肅處理相關(guān)當(dāng)事人。”

    據(jù)了解，對各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，銀監(jiān)會有追究制度。一是實行差別化處理。對檢查發(fā)現(xiàn)或暴露的案件，要在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，進(jìn)行“雙線問責(zé)”，嚴(yán)格追究責(zé)任人和相關(guān)專業(yè)的責(zé)任，同時追究業(yè)務(wù)管理部門、內(nèi)部審計部門的失職責(zé)任；對涉案金額百萬元以上，影響惡劣，后果嚴(yán)重的，要上追兩級專業(yè)責(zé)任。二是引入引咎辭職制度。發(fā)生大額和性質(zhì)嚴(yán)重案件的分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人必須先行引咎辭職，視案件結(jié)果再行處理。三是發(fā)生大要案及案件頻發(fā)分支機(jī)構(gòu)的主要專業(yè)要堅決撤換，不得易地同級任職，同時專業(yè)班子成員要調(diào)離、降級使用或免職。

    政策性銀行監(jiān)管處相關(guān)人士告訴記者，對于國有銀行和股份制銀行，北京銀監(jiān)局分別設(shè)立了國有銀行監(jiān)管處和股份制銀行監(jiān)管處，比如工商銀行與農(nóng)業(yè)銀行歸國有銀行監(jiān)管一處管理，交通銀行、光大銀行、廣東發(fā)展銀行歸股份制銀行監(jiān)管一處管理?！熬湍壳般y監(jiān)局口徑來講，就是責(zé)成銀行進(jìn)一步落實貸款三查，尤其是貸后監(jiān)督、資金監(jiān)督?！痹撊耸垦a(bǔ)充說，有關(guān)信貸資金違規(guī)發(fā)放的檢查或?qū)㈤_始。

    該人士介紹，為監(jiān)管房地產(chǎn)信貸，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》共九條，其中“第七條”明確要求各地銀監(jiān)局、各商業(yè)銀行、政策性銀行、股份制銀行等金融機(jī)構(gòu)“強(qiáng)化貸后管理、防范和控制信貸風(fēng)險”。

    “事實上，有些政策執(zhí)行起來可能有困難，中國企業(yè)的自有資金比例普遍偏低。比如由政府主導(dǎo)或有政府背景的開發(fā)企業(yè)（或住宅發(fā)展）從事規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，自有資金投入很難甚至不可能達(dá)到項目總投資的30％，但銀行很難因此而不給貸款支持?！苯?jīng)濟(jì)專家孫飛說，“還有的銀行為了抓住好的開發(fā)商和好的開發(fā)項目，都在力爭通過早介入搶占市場先機(jī)，執(zhí)行央行新政策可能存在折扣或擦邊現(xiàn)象?！?

    而客觀上，檢查的操作難度大也使得銀行敢于違規(guī)。工程進(jìn)度是動態(tài)的，辦理房貸的時候即便沒有封頂，但真等到北京銀監(jiān)局查起來的時候可能已經(jīng)封頂，因此監(jiān)督檢查的難度較大。而銀行違規(guī)不出現(xiàn)紕漏，就沒有人去追究相關(guān)責(zé)任。

    一家股份制銀行負(fù)責(zé)人告訴記者，“121文件”沒真正落實，主要還是因為銀行間的利潤之爭。從1997年中國個人住房按揭貸款金額不到200億元，到2006年上半年超過了兩萬億元，8年增加了近100倍，這對任何一家商業(yè)銀行來說都是巨大的誘惑。

    調(diào)控意愿落空？

    “該政策的主要意圖在于控制項目爛尾帶給銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，但是造成這種風(fēng)險的主要原因在于商業(yè)銀行內(nèi)部控制制度不完善，而不在于對具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的控制，這種舍本逐末、不考慮銀行業(yè)務(wù)實際的規(guī)定自然很難得到執(zhí)行。”廈門大學(xué)不動產(chǎn)研究經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郭曉武說。

    郭曉武認(rèn)為，從目前房地產(chǎn)金融市場來看，只要是四證齊全的項目基本上銀行都會主動給開發(fā)商辦理包括開發(fā)貸款以及隨后的個人房貸等一攬子金融支持服務(wù)。出于業(yè)務(wù)競爭的考慮，銀行很可能會想方設(shè)法幫助開發(fā)商度過從項目許可預(yù)售到樓盤封頂這段資金困難期，也就是說該政策很可能在實務(wù)當(dāng)中會大打折扣。

    中國光大銀行風(fēng)險管理部處長姜明接受記者采訪時指出，政策執(zhí)行得不徹底，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈越來越緊張，問題越來越嚴(yán)重，導(dǎo)致樓盤遲遲不能交房，這將產(chǎn)生嚴(yán)重的社會問題。順馳房地產(chǎn)就是一個例子，實際上存在此類問題的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一家企業(yè)。

    “房價居高不下，實際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線中的預(yù)算線，特別是這些違規(guī)貸款，使房地產(chǎn)需求出現(xiàn)泡沫，進(jìn)一步發(fā)展就會引起貸款風(fēng)險加大，危及金融安全?！敝袊嗣胥y行研究局研究員鄒平座對記者表示，如果不采取措施進(jìn)行嚴(yán)格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴(kuò)張，勢必會進(jìn)一步助長房價上升。
 
 

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