□代理人“貍貓換太子”調包證件，侵吞房款

□北京市建委按其有效證件辦理的登記過戶行為被判違法

□專家：委托他人出售房屋，就應當承擔代理人潛在的道德和法律風險，不能把它轉嫁給善意第三人，建委的登

記行為應合法有效

□目前的二手房交易混亂，出賣人、代理人、中介組織、購主等各方都有可能潛藏風險

北京市建委近日的一場官司輸得有點“委屈”，它所屬的東城區(qū)房管局依法對持有經公證的委托授權書的代理人代理出售的二手房屋辦理了過戶手續(xù)，不料，這起房屋購賣行為背后竟存在著建委并不知情的詐騙犯罪———代理人手中的房產證竟是她“貍貓換太子”從賣主手里騙來的。而正是因為此，市建委的登記過戶行為被法院判決違法。同樣“委屈”的還有這處房產的購主閆女士，好不容易購到了這京城的房產，款付“本”領后，卻遇到了官司，如今房子的歸屬問題也懸而未決。

東城區(qū)人民法院的判決不僅引起了各大媒體的關注，而且在法學界和房地產界引發(fā)了激烈的爭議和討論，這起案件也被認為是影響當前國內日益升溫的二手房交易市場的一起典型案件。

一起看似普通的房產糾紛，竟能掀起這么大的波瀾，它的背后究竟隱藏了多少曲折？

案情回放 受托賣房起貪欲 調包證件騙登記

李女士欲出售其在北京市東城區(qū)南鑼鼓巷有200多平方米的私產房，后來經朋友介紹她認識了44歲的山東無業(yè)來京人員于淑美。2005年8月，李女士出具委托書并進行了公證，委托于淑美出售位于其北京市東城區(qū)南鑼鼓巷114號的十三間房屋，并約定由其全權代理簽訂購賣合同、產權過戶等一切的售房相關事宜。此后，于淑美代理李女士與閆女士達成協議，并以248萬元價格將房子賣給了閆女士。在此之前，于淑美先后偽造了李女士房屋的產權證等相關證件，并借機用假證套取了李女士的真證。2005年11月，閆女士向于淑美分批支付了房款。但于淑美卻把房款扣留并用于個人揮霍。

閆女士付款后，于淑美代理李女士向其交付了房產，并與閆女士一起到北京市建委所屬的東城區(qū)房管局辦理了房屋所有權轉移登記。登記時，按照登記部門的要求，于淑美提交了《公證書》、《授權委托書》、《房屋所有權證書》、《房屋購賣協議書》及其身份證件等材料。經審查，北京市東城區(qū)房管局核準登記，并向閆女士頒發(fā)了房屋所有權證書。

于淑美利用調包的證件順利完成了這起交易，但被代理人李女士卻是分文未得，甚至都不知道自己的房子已經被賣掉了。2006年4月，李女士向公安機關控告于淑美對其進行了詐騙。

法院審理 一審判決前后“打架” 房屋產權懸而未決

經審理，2007年8月，北京市東城區(qū)人民法院作出刑事一審判決，認定被告人于淑美利用被害人李女士委托其出售房屋的機會，偽造房屋所有權證等證件，套取李女士手中的真證，隨后私自將房屋以人民幣248萬元售出，并將贓款據為已有構成詐騙罪，一審判處于淑美有期徒刑十三年，并追繳248萬元贓款。

2007年9月，李女士向北京市東城區(qū)人民法院提起行政訴訟，以房屋過戶違背其真實意思為由起訴東城區(qū)房管局的上級機關———北京市建設委員會，要求法院判令被告北京市建設委員會注銷閆女士所取得的房屋所有權證，并重新頒發(fā)所有權人為李女士的房屋所有權證。因閆女士同本案有利害關系，法院通知其作為第三人參加訴訟。

東城區(qū)人民法院于2007年11月23日對本案作出一審判決。判決認為，在申請過戶時，于淑美提交了原房本、經公證的授權委托書等相關證件，市建委認為房屋權屬清楚、產權來源資料齊全，向閆女士頒發(fā)了新房本，盡到了審查義務，頒發(fā)房屋權屬證書并無不當。

但判決隨后指出，2007年8月，于淑美因詐騙罪被判處有期徒刑13年，根據這一刑事判決，可以確定于淑美代為進行的房屋過戶不是李女士的真實意思，在這種情況下，登記機關登記行為合法性基礎已不存在，因此，法院較終認定市建委登記過戶的行為違法。

宣判后，市建委和閆女士均表示對該判決難于理解。2007年12月8日，閆女士向北京市中級人民法院提起上訴。而這個判決也在法學界引起了較大爭議。

爭議一 建委依法審查、依法登記，行為效力究竟如何？

東城區(qū)人民法院宣判后，市建委感到難于理解，“我們依法對當事人提供的申請材料進行了審查，相關證件、協議真實，交易行為、交易關系合法有效，我們沒有理由不辦理過戶登記，也沒有理由不頒發(fā)房產證”，市建委一位工作人員接受記者采訪時說，“況且，代理人持有合法有效并經過公證授權的委托書，辦理產權過戶也是委托書上注明的權限之一，因此，我們完全有理由相信她的代理行為是經過業(yè)主授權的，至于代理人與被代理人之間的內部關系，依法并不是我們審查的內容，而且代理人的詐騙犯罪也在辦理登記行為之后才發(fā)現的”。

采訪中，記者了解到，依照我國行政訴訟法第五十四條的規(guī)定，具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1.主要證據不足的；2.適用法律、法規(guī)錯誤的；3.違反法定程序的；4.超越職權的；5.濫用職權的。而本案中，記者注意到，北京市東城區(qū)房管局的登記行為并沒有出現適用法律錯誤或違反法定程序、超越或濫用職權的情形。一審判決中也指出：“在申請過戶時，于淑美提交了原房本、經公證的授權委托書等相關證件，市建委認為房屋權屬清楚、產權來源資料齊全，向閆女士頒發(fā)了新房本，盡到了審查義務，頒發(fā)房屋權屬證書并無不當?！边@似乎肯定了房產局的登記行為并無違法之處，但判決較后還是認定登記行為違法。

北京大學法學院教授、中國法學會行政法學研究會副會長姜明安對本案的一審行政判決提出了異議。他認為：一審法院判決以于淑美代理李女士申請登記的行為違背李女士真實意思為由，認定本案登記行為因不存在所謂“合法性基礎”而確認其違法，是沒有法律依據的，是對行政行為合法性的誤解。一審法院未發(fā)五十四條的規(guī)定，就應該確認該具體行政行為合法。他還指出，“既然法院已經認定登記機關在辦理轉移登記時盡到了必要的審查義務，予以登記并頒發(fā)房屋權屬證書并無不當，隨后卻判決建委的登記行為違法，明顯自相矛盾，因為，已經宣告合法的登記行為不可能同時又被宣告為違法”。

對于于淑美代理李女士申請登記的行為是否違背李女士真實意思，以及這一事實是否影響其代理行為的效力等問題，姜教授認為，這不屬于登記機關審查的范圍，當事人應通過民事訴訟程序解決。

中國政法大學政府法制研究院研究員、法學院教授王成棟也對本案進行了深入分析，他認為，本案一審法院在登記與交易安全的平衡點上沒有把握好，把交易安全的責任錯誤地理解為都由行政機關承擔。他分析指出，案中實際上存在著三種不同的法律關系：一是李女士與于淑美之間的民事委托代理關系。它是雙方協商一致的結果，是合法有效的；二是登記法律關系，這屬于行政法律關系的一種，它的是否成立取決于登記行為是否合法。根據現有法律規(guī)定，諸如房屋產權登記等行為，是非常嚴肅的，登記機關對登記材料有進行實質性審查的義務，即登記機關對當事人的交易關系和提交登記的材料負有審查核實真?zhèn)蔚膰栏竦姆闪x務。

就本案而言，登記機關履行了嚴格的審查義務，其登記行為是合法有效的，這也得到了法院的認同。但為什么法院又認為登記機關的登記行為又是違法的呢？他認為這在于本案的第三種法律關系———刑事法律關系與先前民事、行政法律關系間的交叉，傳統(tǒng)上認為這種情況下必然就是先刑后行或先刑后民，只有刑事行為被確定合法之后才能確定行政或者民事行為的合法性，甚至認為刑事行為的合法性決定著行政、民事行為的性質，這是一個法律觀念的誤區(qū)。

王教授認為，本案的關鍵在于淑美的犯罪行為與李女士提起房屋產權過戶的意思表示是否真實之間有沒有因果關系。他認為，于淑美的犯罪行為可能影響登記行為的合法性，但并不必然導致行政行為違法，因為犯罪行為與房管局的登記行為間無直接的因果關系，登記行為的合法性不受于淑美先前的犯罪行為的影響，李女士的經濟損失不能歸結于房管局的合法登記，倒是李女士的委托行為、公證行為賦予了登記行為合法性。

借這個案件，王教授提醒廣大二手房業(yè)主，由于社會本身的復雜性，即便登記機關盡職盡責，登記程序也不能保證所有的交易都符合當事人的愿望，當事人也要盡到自己注意的義務，妥善保管相關材料，密切注意交易過程。

爭議二 登記行為有爭議，房產購賣效力如何？

本案中，法院判處北京市建委登記行為違法，但卻并沒有依照李女士的要求，判令被告北京市建設委員會注銷閆女士所取得《房屋所有權證》。但是，如果案件進一步向前發(fā)展，在建委的登記行為已被宣告違法的情況下，閆女士的房屋所有權有可能受到挑戰(zhàn)。

就此，記者采訪了中國法學會民法學研究會副會長、清華大學法學院崔建遠教授和北京工商大學法學院副院長呂來明教授。

崔建遠教授認為，本案中，李女士出具經過公證的委托書，明確委托于淑美為其代理人，全權代表她辦理房產出售、產權過戶、交納相關稅費、代收房款等一切事宜，她們之間的代理關系合法、有效，而且李女士從未撤銷代理，因此，于淑美以李女士名義所實施的簽訂房屋購賣合同以及辦理產權過戶登記等行為，均在代理授權范圍之內，都屬于有權代理，所以于淑美代理李女士與閆女士進行的二手房購賣是有效的。

對于本案中于淑美采用調包的手段騙取房產證辦理過戶登記的行為，崔教授指出，它的目的是向李女士隱瞞交易、侵占售房款，但這些都是她與李女士之間的內部關系，她違反代理人職責，應當向李女士承擔責任，不影響與善意且無過失的閆女士之間的房產購賣這一外部行為，閆女士能夠獲得房屋所有權。

北京工商大學法學院副院長呂來明教授認為，李女士既然同意賣房，就不會不同意辦理過戶手續(xù)，先進不可能同意的就是于淑美將購房款據為己有，而法院判決混淆了代理行為與犯罪行為的區(qū)別。但對于民事、行政、刑事法律關系交叉案件，如何確立一套比較完整的審理及制度適用規(guī)則，在法學理論與司

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