俗話說，好事不出門，壞事傳千里。近期，有較牛商鋪案之稱的四兄集團中華商城項目負債一事，在質疑聲中持續(xù)發(fā)酵。

　　僅僅以4億多元購入，在一年半時間里卻設定了超過7億元的抵押值，并向社會投資者出售商鋪租賃權的中華商城昨日（5月9日）又被曝存在新的負債。有市場人士稱，中原地產(chǎn)的2000萬元傭金也被拖欠。昨日，中原地產(chǎn)方面向 記者證實了這一消息。

　　上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴記者，如果中華商城資不抵債，在破產(chǎn)清償時，對各債權方的償債將按相關各方的司法判決書，排定先后償付順序。因此，中原地產(chǎn)很難獲得優(yōu)先賠償，這也意味著中原地產(chǎn)的上述被拖欠傭金可能很難全款收回。

　　而中原地產(chǎn)的麻煩，還不 于此。昨日，上海灘商廈的一位購房者表示，他將以中原地產(chǎn)沒有盡到產(chǎn)權調查義務為理由，向該公司發(fā)起訴訟。有知情人士進一步爆料，中原地產(chǎn)因為銷售上述項目拖欠公司經(jīng)紀人的傭金也未支付，相關經(jīng)紀人可能會和小業(yè)主一同向中原地產(chǎn)方面發(fā)起維權。對此，中原地產(chǎn)方面予以否認。

　　巨額傭金難收回

　　上述被拖欠的2000萬元傭金，對中原地產(chǎn)來說是個不小的數(shù)字。該公司內部人士介紹道，公司去年營業(yè)收入為7億多元，中介行業(yè)的平均凈利潤水平僅為10%，這一數(shù)據(jù)在世聯(lián)地產(chǎn)2011年年報中也有所體現(xiàn)。根據(jù)上述年報，營業(yè)總收入達16.56億元的世聯(lián)地產(chǎn)，歸屬上市公司股東的凈利潤僅為1.57億元。

　　根據(jù)記者此前的報道，上述較牛商鋪此前被銀行認同的估值為7億元，而該商鋪的抵押值卻超過7億元，且向普通投資者出售的房屋租賃權金額無法計算。

　　對此，一份據(jù)稱是來自項目運營商四兄集團的總經(jīng)理于波錄音顯示，總的或有負債總額不超過25億元，資產(chǎn)價值有65億元。

　　上述資產(chǎn)價值的估計值，來自一份難以被認證的估價報告。根據(jù)上述報告，僅中華商城的價值就達到14億元。然而，一位有著多年估價經(jīng)驗且持有建設部頒發(fā)的房地產(chǎn)估價資質的估價師對這一估價持質疑觀點。

　　中原地產(chǎn)被拖欠2000萬元傭金一事的曝光，使得業(yè)內更加懷疑這一項目的真實負債金額。根據(jù)目前的中介業(yè)代理行規(guī)，一般項目代理的傭金比例為總銷售額的1%。由此計算，中原地產(chǎn)代理銷售的中華商城、上海灘商廈兩個項目的總金額已超過20億元。

　　與此同時，如果再加上各家銀行以及自然人借款，四兄集團方面通過借貸及銷售中華商城、興宇大酒店、上海灘商廈以及金山義烏小商品市場獲取的總融資額或不止25億元。據(jù)悉，僅中華商城一個項目的抵押值就超過了7億元。

　　對此，中原地產(chǎn)方面回復稱，不太清楚中華商城和上海灘商廈的具體傭金比例。但可以肯定的是金山義烏小商品市場和興宇大酒店兩個項目不是中原地產(chǎn)所代理的。而這一項目除中原地產(chǎn)代理分銷外，還有其他中介公司參與代理銷售，整個中介行業(yè)被拖欠的傭金金額不止上述2000萬元。

　　對于中原地產(chǎn)來說，四兄集團上述難以算清的負債，將是該公司追回被拖欠傭金的障礙。杜躍平說，如果四兄集團較終破產(chǎn)，員工工資等肯定將是頭先償付的。其他款項的清償順序，則由法院判決文書確定。

　　或被投資者起訴

　　對中原地產(chǎn)來說，巨額傭金被拖欠還不是的麻煩。部分購購了上海灘商廈的產(chǎn)權業(yè)主昨日向記者表示，由于中原地產(chǎn)沒有履行產(chǎn)權調查義務，他們將起訴中原地產(chǎn)。根據(jù)這些業(yè)主的介紹，中原地產(chǎn)在接手這一項目時，上海灘商廈就已經(jīng)設定被抵押，但中原地產(chǎn)方面沒有告知購房者上述信息。在購房者購購之后，也沒有協(xié)助購房者作預告登記，因此導致購房者較后無法辦理交易登記手續(xù)。

　　對業(yè)主的上述表述，中原地產(chǎn)方面曾回應稱，上海灘商廈是代理項目，僅向開發(fā)商收取傭金，并不涉及到為購房者提供中介服務事宜。

　　但杜躍平表示，即使中原地產(chǎn)并未向購房者提供中介服務，該公司仍然需要履行相應的義務，因此要對此事負次要責任。

　　事實上，在中原地產(chǎn)接手代理上述項目前，其他中介公司也曾接到了中華商城等項目發(fā)出的代理邀請，但有些中介公司回絕了這一邀請。上海一家中介公司的相關人士透露，此前該公司法務人士在審核過中華商城的相關法律合同時，發(fā)現(xiàn)其中存在不少問題，較后建議代理部門不接手這一項目。而比起這家中介公司，中原地產(chǎn)無論在經(jīng)驗和資歷上都要更勝一籌。

　　為什么中原地產(chǎn)會接手存在明顯風險的項目？在嚴厲的樓市調控下，上述問題的答案不言而喻。由于二手房業(yè)務的萎縮，上海的地產(chǎn)中介不得不靠賣一手房“謀生”。然而，這其中也蘊藏著大量的風險。此前就有上海一家中介公司的經(jīng)紀人通過微博透露，所代理的某樓盤一直拖欠該機構傭金。

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