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揭開(kāi)二手房交易的“重重黑幕”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 649 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的交易通俗的說(shuō)法就是二手房交易,與新房相比“二手房”具有價(jià)格實(shí)惠,過(guò)戶(hù)后市場(chǎng)價(jià)位波動(dòng)較小、省裝修費(fèi)、產(chǎn)權(quán)清晰等優(yōu)勢(shì),為避免置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)“二手房”已成為不少初次置業(yè)者的頭選。然而“二手房”交易也存在許多問(wèn)題,相對(duì)于新房來(lái)說(shuō)二手房的交易手續(xù)更加復(fù)雜;購(gòu)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度大,稍不留神就會(huì)掉進(jìn)陷阱,或者在一些小問(wèn)題上浪費(fèi)很多時(shí)間和精力。鑒于我國(guó)目前雖然出臺(tái)了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī),但是這些法律法規(guī)很大程度上滯后于市場(chǎng)變化,而且新的《住宅法》、《物權(quán)法》還沒(méi)有頒布,因此三級(jí)市場(chǎng)的交易黑幕層出不窮的現(xiàn)狀,消費(fèi)者有必要擦亮自己的雙眼,識(shí)破眾多的欺詐、違法的伎倆,維護(hù)自己的合法權(quán)益。



部分:房屋所有人的布下的“陷阱”



1、合同陷阱


消費(fèi)者在與中介公司簽訂二手房委托預(yù)訂協(xié)議、交付訂金之前,一定要先了解該中介公司是否有賣(mài)主與之簽訂的委托合同。如有的話(huà),根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的公平原則,將雙方的違約責(zé)任寫(xiě)進(jìn)“協(xié)議”之中。如果中介公司沒(méi)有與賣(mài)主簽訂委托合同,則一定要仔細(xì)閱讀“協(xié)議”條款內(nèi)容,對(duì)于明顯不利于消費(fèi)者的、或是雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的條款,可以要求修改甚至拒簽。據(jù)了解一些理念領(lǐng)跑的地市房管部門(mén)正在推廣房產(chǎn)中介示范合同文本,消費(fèi)者也可以要求與中介公司簽定示范合同。如果消費(fèi)者在簽訂“協(xié)議”時(shí)遇有法律問(wèn)題,而自己又不懂法,可以找專(zhuān)業(yè)人士求教或咨詢(xún),也可找律師咨詢(xún)或請(qǐng)律師陪同購(gòu)房。二手房交易合同需要注意以下十個(gè)要素必不可少:


當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。


  標(biāo)的這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。價(jià)款這里也是很主要的內(nèi)容,主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。


  履行期限、地點(diǎn)、方式這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?;遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。


  違約責(zé)任這里主要說(shuō)明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。


  解決爭(zhēng)議的方式是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。


  合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成熟或不成熟;生效或失效期限;致使合同無(wú)效的情形;幾種無(wú)效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤銷(xiāo)合同的條件;合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后,財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。


  合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后,財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。


  合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。


  附件在此說(shuō)明本合同有哪些附件;附件的效力等。


2、質(zhì)量陷阱(故意隱瞞二手房質(zhì)量缺陷)


  建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)時(shí)的價(jià)格和今后的使用期限,有的二手房就是因建筑質(zhì)量不好的原因,原房主才決定出售的。原房主在交易時(shí),有時(shí)可能會(huì)有意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題,購(gòu)房者如果不仔細(xì)觀察就輕易購(gòu)購(gòu),將會(huì)受到損失。對(duì)房屋質(zhì)量的檢查包括墻壁、地面是否有裂縫,廚房和衛(wèi)生間是否漏水,外墻是否滲水、門(mén)窗是否有損壞等。除了這些常見(jiàn)的建筑缺陷外,購(gòu)房者還要查清核實(shí)二手房的已使用年限和耐用年限,已使用年限越長(zhǎng)其房屋質(zhì)量就有可能越差。一般在交易前房屋出現(xiàn)的房屋裂紋、漏水等質(zhì)量問(wèn)題一般都經(jīng)過(guò)業(yè)主處理過(guò),交易過(guò)程中一般很難發(fā)現(xiàn),但住進(jìn)去之后就原形畢露。因此有些地方甚至出現(xiàn)了在當(dāng)?shù)爻D旮憬ㄖ錾淼摹懊耖g驗(yàn)房師”,專(zhuān)查建筑質(zhì)量問(wèn)題。


  3、結(jié)構(gòu)陷阱


  消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)二手房,要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況,看看房屋的外部狀況和內(nèi)部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期間經(jīng)過(guò)改建,其基本結(jié)構(gòu)可能有所改變,經(jīng)過(guò)改建、加建的部分可能會(huì)增加二手房的價(jià)格,增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。另外購(gòu)房者要注意原房屋改建、加建部分的手續(xù)是否完善,加建的房屋是否屬于臨時(shí)建筑中的違章建筑,是否通過(guò)了有關(guān)部門(mén)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等有關(guān)要求,是否補(bǔ)辦了房屋所有權(quán)證書(shū)等,均要充分了解以免今后產(chǎn)生糾紛。


4、產(chǎn)權(quán)陷阱


  二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產(chǎn)權(quán)證明,因此交易中一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本,注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人、有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等,而且還要到有關(guān)部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài),因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購(gòu)權(quán),交易中必須到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。目前一些二手房屋轉(zhuǎn)讓后,新房主以為擁有了舊房主的一切合法權(quán)屬證明就可以萬(wàn)無(wú)一失,也就沒(méi)有必要再花錢(qián)去辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)了,這種做法是政策不允許的,也往往會(huì)留下許多隱患,除了新房主不能辦理有關(guān)抵押、擔(dān)保、行使處分權(quán)利之外,萬(wàn)一原房主推翻原轉(zhuǎn)讓合同或提出額外要求,極易產(chǎn)生糾紛。


還有種情況是房屋被封,原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經(jīng)判決并予以登報(bào)公告作廢的房產(chǎn)證,尋找購(gòu)家騙取頭付款或押金攜款潛逃,是新近出現(xiàn)的一種陷阱。


沒(méi)辦下房產(chǎn)證就出售房屋,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)非?;鸨膮^(qū)域的一大怪。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在違規(guī)開(kāi)發(fā),手續(xù)不全,從而需要等待開(kāi)發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用才能辦理,或者開(kāi)發(fā)商把整棟房屋在銀行做了抵押,還沒(méi)有撤銷(xiāo)抵押等原因?qū)е路课輿](méi)有辦下產(chǎn)權(quán)證,但是房主又想變現(xiàn)于是市場(chǎng)中就有了名為出售房屋所有權(quán)而實(shí)質(zhì)出售使用權(quán)的情況,對(duì)于不同情形應(yīng)該區(qū)別對(duì)待,慎重購(gòu)購(gòu)。


5、偽造各項(xiàng)房屋產(chǎn)權(quán)證件和身份證,詐騙房款。


一些詐騙犯采用不正當(dāng)?shù)氖侄?,偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權(quán)證件及身份證,然后公然持假證件到房市登記出賣(mài),而受騙的購(gòu)房人為了省去中介費(fèi),與其私下交易,受害人房子購(gòu)到手后,當(dāng)他們持假手續(xù)到房產(chǎn)部門(mén)去辦理更名手續(xù)時(shí)被告知他們持有的是假證件(此前被害人如果去房管局咨詢(xún),是查不出問(wèn)題的);而此時(shí)真房主對(duì)自己房子被賣(mài)一事還一無(wú)所知,因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項(xiàng)證件委托給他人,以免給不法之徒帶來(lái)可乘之機(jī)。


6、不告知拖欠物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、暖、氣費(fèi)等諸多費(fèi)用,消費(fèi)者無(wú)法結(jié)清,或者一些房主簽訂合同后不肯賣(mài)了或拖延交付,有的甚至把合同中約定的家具擅自搬走。



部分;房屋中介公司設(shè)計(jì)的“暗坑”



權(quán)威人士提醒廣大市民,中介行業(yè)目前大部分是個(gè)體經(jīng)營(yíng),抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,中介數(shù)量多、從業(yè)人員流動(dòng)性大,難以監(jiān)管,而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法,所以選購(gòu)“二手房”時(shí)要三思而后行。不要輕信中介的廣告和口頭承諾,盡量不要找那些三五個(gè)人一臺(tái)桌子就辦公的小中介。購(gòu)房人一定要挑選有正規(guī)資質(zhì)的,注重品牌及服務(wù)的大型房地產(chǎn)中介公司,讓二手房交易過(guò)程變得更加省心、省時(shí)、省力。


1、瞞上欺下,低估房?jī)r(jià)高價(jià)轉(zhuǎn)手吃差價(jià)


在業(yè)界有這樣一種說(shuō)法,“二手房”交易吃差價(jià)是半公開(kāi)的,不吃差價(jià)是不正常的,吃差價(jià)才是正常的。雖然各省市都有關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定,中介機(jī)構(gòu)收取代理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為××元之內(nèi),且只能收取委托方的,即中介公司不能既收出租者又收租賃者的代理費(fèi),賺取房屋差價(jià)是政策不允許的行為。但是現(xiàn)行經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人收到差價(jià)沒(méi)有一個(gè)明確定論,致使相當(dāng)一部分經(jīng)紀(jì)人在實(shí)際交易過(guò)程中,回避公開(kāi),采用拉大差價(jià)的辦法,來(lái)增加收益。


假收購(gòu)真倒賣(mài)是一個(gè)典型的差價(jià)倒賣(mài)手法,有些規(guī)模比較小的中介公司由于自己的資金有限,在收購(gòu)市民的二手房中,并非是真正意義上的收購(gòu),只是一邊與出售房產(chǎn)的主人簽訂一份“意向書(shū)”,交付一些押金給出售者。一邊又與需要購(gòu)購(gòu)房屋的“下家”簽訂協(xié)議,在房屋沒(méi)有真正改變權(quán)屬情況下,以房產(chǎn)中介公司自己的存量房名義加價(jià)出售。


不出示真實(shí)購(gòu)房憑證謀取差價(jià)。有些中介商在做差價(jià)時(shí)居然還煞有介事地“為顧客著想”,他會(huì)“好心”地對(duì)你說(shuō):“這間房子25萬(wàn),我給你開(kāi)20萬(wàn)元發(fā)票,5萬(wàn)元的稅收你可以不交了?!比绻阌懥诉@點(diǎn)便宜那隱患大了,萬(wàn)一你所購(gòu)房子要拆遷,你發(fā)票是20萬(wàn),動(dòng)遷單位也只肯給你20萬(wàn)。還有更深一層你想不到:“上家”給他25萬(wàn)售價(jià),他給“下家”的憑證怎么可能是25萬(wàn)。這真是瞞了“上家”騙“下家”,凈賺5萬(wàn)元暴利還討了個(gè)“為你考慮”的人情。


目前北京“房屋銀行”大多數(shù)都存在吃差價(jià)的現(xiàn)象,房產(chǎn)中介公司低價(jià)把業(yè)主的房子租到,然后再高價(jià)租給客戶(hù),中間差價(jià)被房產(chǎn)中介“吃”了。按“房屋銀行”的有關(guān)規(guī)定,吃差價(jià)是不允許的。鏈家·寶業(yè)總經(jīng)理左暉說(shuō):“目前北京市場(chǎng)上 80%以上的“房屋銀行存在違規(guī)操作”,主要是因?yàn)椤胺课葶y行”門(mén)檻太低,缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)控。只要有 4個(gè)經(jīng)紀(jì)人和 10萬(wàn)元的注冊(cè)資金,便可從事這項(xiàng)一本萬(wàn)利的業(yè)務(wù)。


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