房地產(chǎn)三級市場的交易通俗的說法就是二手房交易，與新房相比“二手房”具有價(jià)格實(shí)惠，過戶后市場價(jià)位波動(dòng)較小、省裝修費(fèi)、產(chǎn)權(quán)清晰等優(yōu)勢，為避免置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)“二手房”已成為不少初次置業(yè)者的頭選。然而“二手房”交易也存在許多問題，相對于新房來說二手房的交易手續(xù)更加復(fù)雜；購二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度大，稍不留神就會(huì)掉進(jìn)陷阱，或者在一些小問題上浪費(fèi)很多時(shí)間和精力。鑒于我國目前雖然出臺(tái)了規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)很大程度上滯后于市場變化，而且新的《住宅法》、《物權(quán)法》還沒有頒布，因此三級市場的交易黑幕層出不窮的現(xiàn)狀，消費(fèi)者有必要擦亮自己的雙眼，識(shí)破眾多的欺詐、違法的伎倆，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

部分：房屋所有人的布下的“陷阱”

1、合同陷阱

消費(fèi)者在與中介公司簽訂二手房委托預(yù)訂協(xié)議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委托合同。如有的話，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的公平原則，將雙方的違約責(zé)任寫進(jìn)“協(xié)議”之中。如果中介公司沒有與賣主簽訂委托合同，則一定要仔細(xì)閱讀“協(xié)議”條款內(nèi)容，對于明顯不利于消費(fèi)者的、或是雙方權(quán)利義務(wù)不對等的條款，可以要求修改甚至拒簽。據(jù)了解一些理念領(lǐng)跑的地市房管部門正在推廣房產(chǎn)中介示范合同文本，消費(fèi)者也可以要求與中介公司簽定示范合同。如果消費(fèi)者在簽訂“協(xié)議”時(shí)遇有法律問題，而自己又不懂法，可以找專業(yè)人士求教或咨詢，也可找律師咨詢或請律師陪同購房。二手房交易合同需要注意以下十個(gè)要素必不可少：

當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

　 標(biāo)的這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價(jià)款這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

　　履行期限、地點(diǎn)、方式這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

　　違約責(zé)任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

　　解決爭議的方式是采用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

　　合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

　　合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

　　合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

　　附件在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。

2、質(zhì)量陷阱（故意隱瞞二手房質(zhì)量缺陷）

　　建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到購房者在購購時(shí)的價(jià)格和今后的使用期限，有的二手房就是因建筑質(zhì)量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時(shí)，有時(shí)可能會(huì)有意隱瞞房屋存在的質(zhì)量問題，購房者如果不仔細(xì)觀察就輕易購購，將會(huì)受到損失。對房屋質(zhì)量的檢查包括墻壁、地面是否有裂縫，廚房和衛(wèi)生間是否漏水，外墻是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見的建筑缺陷外，購房者還要查清核實(shí)二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長其房屋質(zhì)量就有可能越差。一般在交易前房屋出現(xiàn)的房屋裂紋、漏水等質(zhì)量問題一般都經(jīng)過業(yè)主處理過，交易過程中一般很難發(fā)現(xiàn)，但住進(jìn)去之后就原形畢露。因此有些地方甚至出現(xiàn)了在當(dāng)?shù)爻Ｄ旮憬ㄖ錾淼摹懊耖g驗(yàn)房師”，專查建筑質(zhì)量問題。

　　3、結(jié)構(gòu)陷阱

　　消費(fèi)者購購二手房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部格局是否完好。由于有些二手房在原房主使用期間經(jīng)過改建，其基本結(jié)構(gòu)可能有所改變，經(jīng)過改建、加建的部分可能會(huì)增加二手房的價(jià)格，增加購房者的負(fù)擔(dān)。另外購房者要注意原房屋改建、加建部分的手續(xù)是否完善，加建的房屋是否屬于臨時(shí)建筑中的違章建筑，是否通過了有關(guān)部門規(guī)劃、設(shè)計(jì)等有關(guān)要求，是否補(bǔ)辦了房屋所有權(quán)證書等，均要充分了解以免今后產(chǎn)生糾紛。

4、產(chǎn)權(quán)陷阱

　　二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產(chǎn)權(quán)證明，因此交易中一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人、有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且還要到有關(guān)部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購權(quán)，交易中必須到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。目前一些二手房屋轉(zhuǎn)讓后，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權(quán)屬證明就可以萬無一失，也就沒有必要再花錢去辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)了，這種做法是政策不允許的，也往往會(huì)留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關(guān)抵押、擔(dān)保、行使處分權(quán)利之外，萬一原房主推翻原轉(zhuǎn)讓合同或提出額外要求，極易產(chǎn)生糾紛。

還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經(jīng)判決并予以登報(bào)公告作廢的房產(chǎn)證，尋找購家騙取頭付款或押金攜款潛逃，是新近出現(xiàn)的一種陷阱。

沒辦下房產(chǎn)證就出售房屋，也是房地產(chǎn)市場非常火爆的區(qū)域的一大怪。因?yàn)殚_發(fā)商存在違規(guī)開發(fā)，手續(xù)不全，從而需要等待開發(fā)商補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用才能辦理，或者開發(fā)商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒有撤銷抵押等原因?qū)е路课輿]有辦下產(chǎn)權(quán)證，但是房主又想變現(xiàn)于是市場中就有了名為出售房屋所有權(quán)而實(shí)質(zhì)出售使用權(quán)的情況，對于不同情形應(yīng)該區(qū)別對待，慎重購購。

5、偽造各項(xiàng)房屋產(chǎn)權(quán)證件和身份證，詐騙房款。

一些詐騙犯采用不正當(dāng)?shù)氖侄?，偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權(quán)證件及身份證，然后公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購房人為了省去中介費(fèi)，與其私下交易，受害人房子購到手后，當(dāng)他們持假手續(xù)到房產(chǎn)部門去辦理更名手續(xù)時(shí)被告知他們持有的是假證件（此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問題的）；而此時(shí)真房主對自己房子被賣一事還一無所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項(xiàng)證件委托給他人，以免給不法之徒帶來可乘之機(jī)。

6、不告知拖欠物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、暖、氣費(fèi)等諸多費(fèi)用，消費(fèi)者無法結(jié)清，或者一些房主簽訂合同后不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的家具擅自搬走。

部分；房屋中介公司設(shè)計(jì)的“暗坑”

權(quán)威人士提醒廣大市民，中介行業(yè)目前大部分是個(gè)體經(jīng)營，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，中介數(shù)量多、從業(yè)人員流動(dòng)性大，難以監(jiān)管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法，所以選購“二手房”時(shí)要三思而后行。不要輕信中介的廣告和口頭承諾，盡量不要找那些三五個(gè)人一臺(tái)桌子就辦公的小中介。購房人一定要挑選有正規(guī)資質(zhì)的，注重品牌及服務(wù)的大型房地產(chǎn)中介公司，讓二手房交易過程變得更加省心、省時(shí)、省力。

1、瞞上欺下，低估房價(jià)高價(jià)轉(zhuǎn)手吃差價(jià)

在業(yè)界有這樣一種說法，“二手房”交易吃差價(jià)是半公開的，不吃差價(jià)是不正常的，吃差價(jià)才是正常的。雖然各省市都有關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)收取代理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為××元之內(nèi)，且只能收取委托方的，即中介公司不能既收出租者又收租賃者的代理費(fèi)，賺取房屋差價(jià)是政策不允許的行為。但是現(xiàn)行經(jīng)紀(jì)市場對經(jīng)紀(jì)人收到差價(jià)沒有一個(gè)明確定論，致使相當(dāng)一部分經(jīng)紀(jì)人在實(shí)際交易過程中，回避公開，采用拉大差價(jià)的辦法，來增加收益。

假收購真倒賣是一個(gè)典型的差價(jià)倒賣手法，有些規(guī)模比較小的中介公司由于自己的資金有限，在收購市民的二手房中，并非是真正意義上的收購，只是一邊與出售房產(chǎn)的主人簽訂一份“意向書”，交付一些押金給出售者。一邊又與需要購購房屋的“下家”簽訂協(xié)議，在房屋沒有真正改變權(quán)屬情況下，以房產(chǎn)中介公司自己的存量房名義加價(jià)出售。

不出示真實(shí)購房憑證謀取差價(jià)。有些中介商在做差價(jià)時(shí)居然還煞有介事地“為顧客著想”，他會(huì)“好心”地對你說：“這間房子25萬，我給你開20萬元發(fā)票，5萬元的稅收你可以不交了?！比绻阌懥诉@點(diǎn)便宜那隱患大了，萬一你所購房子要拆遷，你發(fā)票是20萬，動(dòng)遷單位也只肯給你20萬。還有更深一層你想不到：“上家”給他25萬售價(jià)，他給“下家”的憑證怎么可能是25萬。這真是瞞了“上家”騙“下家”，凈賺5萬元暴利還討了個(gè)“為你考慮”的人情。

目前北京“房屋銀行”大多數(shù)都存在吃差價(jià)的現(xiàn)象，房產(chǎn)中介公司低價(jià)把業(yè)主的房子租到，然后再高價(jià)租給客戶，中間差價(jià)被房產(chǎn)中介“吃”了。按“房屋銀行”的有關(guān)規(guī)定，吃差價(jià)是不允許的。鏈家·寶業(yè)總經(jīng)理左暉說：“目前北京市場上 80％以上的“房屋銀行存在違規(guī)操作”，主要是因?yàn)椤胺课葶y行”門檻太低，缺乏必要的市場調(diào)控。只要有 4個(gè)經(jīng)紀(jì)人和 10萬元的注冊資金，便可從事這項(xiàng)一本萬利的業(yè)務(wù)。

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