昨天，中青報一篇《重申121號文件能否撬動商品房預(yù)售制度》，文中引用中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海評價“商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)業(yè)的萬惡之源”一句，被眾多媒體轉(zhuǎn)載時作了標(biāo)題——《預(yù)售制度成房地產(chǎn)業(yè)萬惡之源121號文件將執(zhí)行》。此文從北京銀監(jiān)局重申個人購房按揭貸款發(fā)放必須以結(jié)構(gòu)封頂為前提出發(fā)，給施行十幾年的“預(yù)售制度”帶上“萬惡之源”的帽子，很是缺乏邏輯。

　　似乎取消了“預(yù)售制度”，就從源頭上堵住房地產(chǎn)業(yè)的“惡”，我們可以猜度，如此以來房價可以應(yīng)聲而落，多數(shù)購不起的房子的人很快可以圓自己的住房夢了。那么，事實會怎樣呢？

　　2003年6月5日中國人民銀行出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文)就住房按揭貸款，規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體”，本質(zhì)上是為了支持更多的人能夠通過按揭購的起房子。至于“為減輕借款人不必要的利息負擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購購主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。”只是為了減輕購房者的利息負擔(dān)。以貸款40萬元計算，封頂前8個月可以為購房者節(jié)省1.5萬元利息支出。但是預(yù)售價格低于現(xiàn)房價格，是一個不爭事實，此文件并未認真考慮預(yù)售在價格上帶給購房者的利益。

　　一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的完成由開發(fā)商自有資金、銀行開發(fā)貸款和預(yù)售收入三個部分組成。城區(qū)房地產(chǎn)項目在開工后2——3個月，地下工程完成，形象出地面時候，就滿足了“交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書；有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”的預(yù)售條件。北京的很多樓盤就是在這種情況下開始預(yù)售，收回客戶30%頭付款，之后大約在1——2個月內(nèi)，按揭款項到帳。今年，除了大的開發(fā)商，其他中小公司開發(fā)貸款很難得到的情況下，在占總投資30%的自有資金和預(yù)售收入的支持下，后續(xù)工程款的支付有了保證，工程正常進行。

　　這就是十幾年來中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的重要基礎(chǔ)和組成部分，是經(jīng)過實踐檢驗的客觀存在。1995年開始實施的《中國房地產(chǎn)管理法》經(jīng)人大批準(zhǔn)明確將商品房預(yù)售制度用立法的形式確定。隨后2001年建設(shè)部95號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確了相應(yīng)的細則，使商品房預(yù)售制度成為市場經(jīng)營核心管理制度之一。俗話說做事應(yīng)當(dāng)“既不損人又能利己”，較起碼做到“損人但是利己”。2005年8月人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消商品房預(yù)售制度，建設(shè)部當(dāng)即明確表態(tài)：“商品房預(yù)售制度暫不取消。商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項制度。從10多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應(yīng)的，目前還不能取消?！睉?yīng)該說，建設(shè)部看到了“取消預(yù)售”“損人但不利己”的本質(zhì)，作出正確的政策解讀。

　　我們可以大膽假設(shè)下“取消預(yù)售”全面實行現(xiàn)房銷售后的情形。由于一般項目投資里開發(fā)商自有資金準(zhǔn)備為總投資的30%——40%，尤其是目前土地使用權(quán)拍賣情況下，地價幾乎占到了總投資的50%，且項目開發(fā)貸款在銀根緊縮政策下難以實現(xiàn)，預(yù)售收入幾乎成了后續(xù)投入的主要來源。如果沒有預(yù)售收入，那就意味著項目總投資將無法實現(xiàn)，房子蓋不起來，那么期房交易中存在的如質(zhì)量等問題無從發(fā)生，因為沒有了建設(shè)資金現(xiàn)房將是腦海中一廂情愿幻想，當(dāng)然更意味著目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式的壽終正寢。這樣一來，房地產(chǎn)投資會選擇退出，直接導(dǎo)致商品房供應(yīng)量銳減，在購房需求持續(xù)堅挺的當(dāng)前，房價將更快速的上漲，留下的爛尾房又將成為城市心病。

　　即便預(yù)售制度不變的情況下，按照121號文件規(guī)定在結(jié)構(gòu)封頂后發(fā)放按揭，對先有開發(fā)模式的沖擊也不容低估。如果在開發(fā)貸款資金不能保證，預(yù)售資金又要等到結(jié)構(gòu)封頂后2個月才能操作完成，那么從出地面到結(jié)構(gòu)封頂?shù)?——10個月內(nèi)，項目資金鏈將十分緊張，工程進度充滿變數(shù)，爛尾樓風(fēng)險加大。即使我們對開發(fā)商無需“姑息”，但占10%——20%的非貸款購房者(未作貸款用自有資金購房)等待交房的愿望也有落空的可能。“推遲按揭”是為購房人節(jié)省一些利息，但同時為項目開發(fā)帶來了更大的風(fēng)險，此舉絕屬“倒洗澡水把孩子一起倒掉”的得不償失之舉。

　　可以坦率地講，開發(fā)商因“取消預(yù)售”重新洗牌，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將被“取消預(yù)售”大部屏蔽，而嚴重的是由此引發(fā)的商品房供應(yīng)量劇降、房價上漲?！叭∠A(yù)售”是對現(xiàn)有國家法律規(guī)定并經(jīng)過實踐檢驗的房地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆，小而言之，無疑將使得購房人成為較終受害者，住房夢會成為一場夢魘。大而言之，是對中國城市改造與發(fā)展動力的否定與削減，是對法治精神的偏離。

　　上述假設(shè)從另外一個角度提醒我們，在目前宏觀調(diào)控政策實施過程中，如何能夠加大土地和商品房供應(yīng)量緩解供需矛盾，如何通過住房結(jié)構(gòu)調(diào)整讓購房人的收入與住房價格匹配到位，如何對經(jīng)過實踐檢驗的房地產(chǎn)開發(fā)機制進行有益的改進，營造房地產(chǎn)市場和諧氛圍和健康發(fā)展，才是政府、公眾和開發(fā)行業(yè)必須共同努力的方向。

　　“取消預(yù)售”較終有悖購房人利益，這樣的文章還是趁早不作為好。

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