農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格是土地交易伴隨農(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途過程發(fā)生的價格。從理論上來講，農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格不是農(nóng)地價格，也不是轉(zhuǎn)用后非農(nóng)用地的價格，而應(yīng)是介于兩者之間狀態(tài)的價格，是一種特殊的土地價格形式。這種特殊性，頭先是源于農(nóng)地自身的狀態(tài)變化的特殊性，即土地用途由農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用途，以及同時發(fā)生的土地權(quán)利由原業(yè)主向新業(yè)主的轉(zhuǎn)化；其次是由于土地交易環(huán)境或房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境和條件的特殊性，即農(nóng)地非農(nóng)化開發(fā)環(huán)境及其變化的不確定性；較后則是由于農(nóng)地轉(zhuǎn)用行為的特殊性，即農(nóng)地轉(zhuǎn)用既受到市場和經(jīng)濟利益的驅(qū)動，也受到國家農(nóng)業(yè)政策、農(nóng)地保護以及糧食安全政策的影響和制約，這些變化和不確定性使農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的影響因素、確定方法以及價格的量化都呈現(xiàn)出特殊性。

目前，農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格主要實現(xiàn)形式是征地補償費(價格)。由于這一交易方式和交易市場的局限性和特殊性，使農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的實現(xiàn)受到限制，價格水平也難以得到充分體現(xiàn)。

征地區(qū)片綜合地價是確定征地補償標準的依據(jù)，也是以價格形式表示的征地發(fā)生地域的平均征地地價水平，屬于農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的一種形式。征地區(qū)片綜合地價不是農(nóng)用地地價或農(nóng)用地基準地價，也不是市地地價或市地基準地價，一般情況下是通過征地實現(xiàn)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的一種特定狀態(tài)的價格形式。

征地區(qū)片綜合地價水平的確定要考慮征地補償原則

盡管農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格水平是相對確定的，但是作為征地補償標準的征地區(qū)片綜合地價水平的確定還要考慮征地補償政策和相應(yīng)補償原則。

對土地征收補償?shù)慕?jīng)濟意義，一方面是表現(xiàn)在對原土地使用權(quán)者為公共利益作出的貢獻和犧牲的補償；另一方面也是對原土地使用權(quán)者失去土地財產(chǎn)權(quán)利的補償。按照經(jīng)濟運行規(guī)則分析，在為公共利益而實施特定行政行為時，如果完全以一部分人的犧牲為代價，即會發(fā)生投入和產(chǎn)出的錯位。這一方面影響投入者的積極性，另一方面使另一部分人享有純粹的“外部性”效益，使其成為純粹的“搭乘便車者”，增加其投機收益。因此，在土地征收中，對原土地使用權(quán)者為公共利益作出的犧牲和貢獻，進行合理分擔(dān)和補償是非常必要的。

同樣按照經(jīng)濟運行規(guī)則，土地權(quán)益的喪失，就意味著土地使用權(quán)者生產(chǎn)和生活資料的失去或者減少，不論是為了維護土地權(quán)益、實現(xiàn)其經(jīng)濟價值，還是為了維持原土地使用權(quán)者的生產(chǎn)和生活狀況不發(fā)生改變，都應(yīng)該對其土地權(quán)益進行合理的經(jīng)濟補償。

合理確定土地征收補償標準，應(yīng)該是公共利益與當事人利益協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的平衡點，這一平衡點的調(diào)和機制就是土地補償制度。一般而言，土地征收補償可以按照“使用權(quán)人的價值”確定征收補償?shù)脑瓌t，即希望通過補償能夠維持或恢復(fù)征收者原來的生活水準；也可以“市值”取代“使用權(quán)人的價值”為征收標準；還有以“征收者價值”為補償標準，即以需地者取得土地后所能獲得的利益價值，為補償原使用權(quán)者的價格水平。顯而易見，按照不同的原則確定的土地補償標準是不同的。

土地補償原則兼顧和實現(xiàn)了土地補償?shù)亩喾N經(jīng)濟意義，不同情況采取不同原則會得到不同的補償標準，這些平衡點和差異的掌握是土地補償制度的核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是實際中制定征地補償標準的準則。如在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和不發(fā)達地區(qū)可以考慮采取不同的補償原則，對于經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地可以考慮采取不同的補償原則等等。

征地區(qū)片綜合地價測算和確定要考慮現(xiàn)實要求

從一般估價技術(shù)性來說，對于實現(xiàn)“使用權(quán)人的價值”、“市值”、“征收者價值”等確定征收補償原則的價值評估方法，已有很多研究和討論，特別是國外學(xué)者和專家的成果很多，在一些國家的征收補償法律規(guī)定中也有明確界定，其結(jié)果均可以直接為征地補償標準的確定提供依據(jù)。

就我國現(xiàn)狀而言，由于征地發(fā)生的社會經(jīng)濟背景具有特殊性，征地補償標準的確定必須考慮這些特點，才能更好地滿足實際的需要。目前，我國正處在城市化快速發(fā)展、城市迅速擴張的時期，往往征地規(guī)模較大、征地發(fā)生速率較快、涉及面也較廣。這種狀況容易導(dǎo)致：現(xiàn)有征地制度的不完善與發(fā)展對征地制度的高要求之間的矛盾。即在要不斷完善征地制度、特別是完善征地補償制度和相關(guān)配套制度的同時，要使征地制度能夠滿足這種快速發(fā)展的要求。當事人利益和公共或國家利益之間的矛盾。盡管征地要盡可能兼顧和協(xié)調(diào)當事人利益和公共利益，但是在經(jīng)濟快速發(fā)展的特殊時期，特別是還要強調(diào)遵循公共利益或國家利益先行或高于當事人利益的原則的同時，往往難以達到完全協(xié)調(diào)的目的。

為了化解和減少矛盾沖突，特殊和過渡性的辦法的研究和使用是非常有必要的。征地區(qū)片綜合地價就是這一時期的特定產(chǎn)物，它的產(chǎn)生和建立對于解決征地補償過程中出現(xiàn)的矛盾，完善征地制度具有現(xiàn)實意義。由于征地區(qū)片綜合地價反映了征地區(qū)片的平均價格水平，故一定時期內(nèi)在一定區(qū)域發(fā)生的征地，都可以按照這一平均水平施行補償。這樣，區(qū)片綜合地價不僅可以滿足一定規(guī)?；蚺握鞯氐囊?，還可以保證一定時期內(nèi)征地補償?shù)南鄬ζ降群凸叫浴Ｓ捎谡鞯貐^(qū)片綜合地價反映了被征地的價格水平，標志征地補償開始按照土地價格確定。這不僅表明征地補償標準更為接近土地市場行情，同時以價格標準為平衡點，也便于協(xié)調(diào)當事人利益和公共利益之間的矛盾，程度實現(xiàn)雙方利益的平衡。由于征地綜合區(qū)片價的確定過程依據(jù)更為充分、方法更為科學(xué)，可使征地補償制度和結(jié)果更為客觀和合理，從而相對可以減化可能產(chǎn)生的各種矛盾。

就測算技術(shù)而言，征地區(qū)片綜合地價的測算已經(jīng)可以實現(xiàn)，不論是《征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見(暫行)》規(guī)定的技術(shù)路線和辦法，還是眾多學(xué)者和專家研究的其他理論方法和各地試點使用的方法，都可以用來解決目前的測算問題。但較終結(jié)果，即征地補償標準和利益平衡點的確定，還要結(jié)合實際情況綜合考慮征地政策和補償原則而定。

總之，征地區(qū)片綜合地價即征地補償標準的確定既要遵循農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的一般規(guī)則，也要考慮征地補償?shù)脑瓌t和現(xiàn)實征地的特殊需求，這樣確定的方法才能夠?qū)嵱煤屯茝V，得到的結(jié)果也才能夠符合理論和實際的要求。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！