活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕

主持/整理：李和裕

嘉賓：李戰(zhàn)軍 易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)

近日，來自中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)地區(qū)和主要城市監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，今年一季度我國(guó)主要城市地價(jià)漲幅比上季度有所回落，部分城市甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)和零增長(zhǎng)。并且，今年不少城市土地市場(chǎng)冷清，多宗公開出讓的土地不是流拍，就是以底價(jià)拍出。去年被許多人津津樂道的多家開發(fā)商為了一幅地競(jìng)相叫價(jià)、“地王”頻出的場(chǎng)景已經(jīng)不再。土地市場(chǎng)驟冷意味著什么？本周我們就請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士與大家做些交流。

土地交易降溫還不是定局

主持人：您如何看待土地市場(chǎng)冷清的局面？

李戰(zhàn)軍：據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，一季度全國(guó)城市地價(jià)總體水平增幅低于去年季度水平，也低于去年各季度增幅水平。分析還預(yù)測(cè)，今年地價(jià)水平總體上漲，居住地價(jià)趨向穩(wěn)定。但是，我們也應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)仍較高，其中占比重的仍是土地，居住用地需求仍較大，防止從偏熱到過熱仍是調(diào)控的主基調(diào)。的確，今年以來不少城市土地出讓也和目前的樓市成交一樣，場(chǎng)面冷清、交易金額下降，但多數(shù)城市供應(yīng)的土地位置偏遠(yuǎn)，土地總量也不夠。地方政府也希望擴(kuò)大供應(yīng)，但動(dòng)拆遷困難、要變?yōu)閮舻氐耐恋貎?chǔ)備過程較長(zhǎng)、要先完成保障性住房用地安排這一硬指標(biāo)等原因，使得一下子拿不出合適的商品住宅用地。所以，土地市場(chǎng)的變化不完全是開發(fā)商造成的，我覺得要再看段時(shí)間，土地降溫還未定局。

開發(fā)商觀望應(yīng)是主動(dòng)示弱

主持人：那么，目前土地市場(chǎng)冷清的局面會(huì)對(duì)開發(fā)商造成什么影響？

李戰(zhàn)軍：無論是土地市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)，開發(fā)商的觀望目前的確存在。但是，我也看到，開發(fā)商還是在做自己該做和能做的事。由于調(diào)控影響，開發(fā)商更看重資金狀況，具備融資能力、資金到位的開發(fā)商還是在適時(shí)增加土地儲(chǔ)備，或者有土地的就老老實(shí)實(shí)開發(fā)，有項(xiàng)目的就推進(jìn)銷售、回籠資金，不急于拿地。當(dāng)然，不同地域、不同狀況的開發(fā)商會(huì)選擇不同的做法。

而且，其實(shí)眼下開發(fā)商也非常不愿意看到市場(chǎng)價(jià)格抬升，因?yàn)楝F(xiàn)在正是調(diào)控“真空期”，他們怕市場(chǎng)再度升溫，會(huì)遭到更多的政策打壓。坦率說，我認(rèn)為，無論是王石的“拐點(diǎn)論”還是潘石屹的“百日劇變論”，都是開發(fā)商“示弱”的聲音，是爭(zhēng)取同情的策略。另外，從某種程度上來說，在這個(gè)時(shí)候讓地價(jià)冷一冷、房?jī)r(jià)冷一冷，也是件好事。讓市場(chǎng)能騰出時(shí)間來頭先消化掉目前的存量土地和已經(jīng)在開發(fā)的項(xiàng)目，讓供需關(guān)系走向平衡，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

判斷房?jī)r(jià)不能光憑愿望

主持人：土地價(jià)格的變化對(duì)今后的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)影響嗎？

李戰(zhàn)軍：我們需要認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)不是憑著老百姓的愿望去走的，而目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，未來很大程度上將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)及金融狀況。我判斷中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格將會(huì)繼續(xù)上升，且不會(huì)出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”。在今年CPI走高、人民幣升值加快、勞動(dòng)成本突升的背景下，中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格依然是上升的動(dòng)力大于下降的要求。盡管廣州、深圳的商品住房?jī)r(jià)格和成交量出現(xiàn)了明顯的下降，但是它是以珠三角正在經(jīng)歷制造業(yè)轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)移陣痛為背景的。它影響不了全國(guó)，也不會(huì)影響珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展，只是一種階段性的市場(chǎng)合理表現(xiàn)。

同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總體上還不會(huì)到缺錢的地步。商品房的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，不同于工業(yè)商品和農(nóng)業(yè)商品，能夠在較短的時(shí)間里完成一個(gè)循環(huán)周期，這種狀況導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資對(duì)資金的需求不是一個(gè)長(zhǎng)周期中每階段都均衡定量的。如在購(gòu)地階段和建設(shè)階段，企業(yè)資金量需求較大；在規(guī)劃審批和銷售階段，資金需求相對(duì)較小。同樣道理，房地產(chǎn)的也不是每階段都是一個(gè)均衡定量。還由于銀行信貸周期的關(guān)系，一般情況下，上半年企業(yè)都是借貸投入；到了年底，一般都強(qiáng)調(diào)資金的回籠還貸。房地產(chǎn)企業(yè)在商品房生產(chǎn)周期過程當(dāng)中有的時(shí)候是缺錢，需要融資；有的時(shí)候并不缺錢，也不需要進(jìn)行融資。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，一段時(shí)間是這批企業(yè)缺錢，一段時(shí)間是另外一批企業(yè)缺錢，房地產(chǎn)企業(yè)的缺錢并不表示整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)缺錢。

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