“住宅禁商”有依據 停車場收益歸業(yè)主

　　2007年10月1日，《物權法》正式施行，至今已有5個月的時間。近日，本報商與法新聞聯(lián)合城陽區(qū)人民法院搜集自2007年10月份以來有關案件，以“以案說法”的形式講解生活中哪些行為違反了《物權法》的規(guī)定，《物權法》如何改變我們的生活。

　　出租房噪音擾民鄰居可提起訴訟

　　家住城陽區(qū)的李某將自己閑置的地下室租給了一家公司當倉庫，倉庫每天人來人往，貨物進進出出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物，影響了周圍居民休息，大家頗有意見，紛紛向物業(yè)公司投訴。物業(yè)公司雖然多次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉，直至發(fā)展到多名鄰居強烈要求承租方搬離小區(qū)。這時，李某不樂意了，認為房子是自己的，愿意租給誰是他個人的事，與他人無關。

　　【法官說法】 雖然這種糾紛解決起來不容易，但類似擾民糾紛已屬法律范疇，業(yè)主可以運用法律維護自己的權益?！段餀喾ā返?3條規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主狀告業(yè)委會法院將依法受理

　　2005年7月，某小區(qū)物業(yè)公司要狀告業(yè)主委員會，起因是業(yè)主委員會在未提交業(yè)主大會表決通過的情況下，擅自決定解聘物業(yè)公司。決定一出，小區(qū)馬上炸開了鍋，大多數業(yè)主表示強烈反對。在業(yè)主們的支持下，物業(yè)公司拒絕退出并準備起訴業(yè)主委員會?？沙顷枀^(qū)人民法院當時不能受理此案，因為根據現(xiàn)有法律條例，業(yè)主委員會不能當被告。此后這家物業(yè)公司一直沒撤出，可是業(yè)主委員會卻仍打算更換，業(yè)主們雖不同意，卻束手無策。

　　【法官說法】 《物權法》出臺后，困擾這個小區(qū)居民的難題有望迎刃而解?！段餀喾ā返?8條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”根據這條規(guī)定，單個業(yè)主就有權利把業(yè)主委員會告上法庭，這是個突破性的規(guī)定。業(yè)主委員會本來是由全體業(yè)主選舉出來，代表廣大業(yè)主對物業(yè)管理方行使監(jiān)督權的；而實際上，業(yè)主委員會是必須接受業(yè)主監(jiān)督的，業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有侵害自己合法權益的行為時，是應該受到法律保護的。該法出臺前，業(yè)主面對業(yè)主委員會的侵權行為只能通過行政主管部門行使監(jiān)督權，而2007年10月1日之后，《物權法》為廣大業(yè)主更好地行使監(jiān)督權，維護自己的合法權益不被侵害，提供了明確和全面的法律保障。

　　住宅禁商行動有了法律依據

　　2006年，城陽區(qū)某大廈業(yè)主發(fā)起的“住宅禁商”行動：大廈業(yè)主委員會接受業(yè)主授權聯(lián)手物業(yè)公司，向長期在大廈里辦公的十多家經營單位說“不”。因為小區(qū)某些業(yè)主將住宅出租給對方用于經商辦公獲得了高額回報，可苦了鄰居們——小區(qū)環(huán)境變差、人員復雜、設備損耗大、管理難度大和治安隱患多等問題。此事也引來不少質疑聲：業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司有沒有權利這么做？如果公司就不撤，業(yè)主委員會又能怎么辦？當時，盡管相關職能部門對住宅開公司有一些較為明確的禁令，但法律效力較低，不足以作為“住宅禁商”行動的法律依據。

　　【法官說法】 現(xiàn)在，《物權法》終于可以為“住宅禁商”行動提供強有力的法律保證，讓小區(qū)居民理直氣壯地對“住宅商用”說“不”了。《物權法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意?！边@里所指的“有利害關系的業(yè)主”，完全可以認為是同一樓層，同一棟樓，甚至是整個小區(qū)的居民。沒有相關業(yè)主的同意，擅自出租住宅作商業(yè)使用的，受害業(yè)主可將其告上法庭。

　　小區(qū)停車場收益應屬于全體業(yè)主

　　剛剛購購了某住宅的楊先生，發(fā)現(xiàn)自己可能面臨無車位停車的尷尬。因為開發(fā)商居然要將車位高價出售，自己根本無力承擔購購車位的費用，附近的其他居民卻可以花高價在這里購車位。

　　【法官說法】 《物權法》對小區(qū)公共區(qū)域的歸屬做出了明確界定，這在以前的法律法規(guī)中是沒有明確規(guī)定的，可以說是《物權法》中的又一個亮點。其中第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第74條頭先規(guī)定了“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當頭先滿足業(yè)主的需要”，也就是說，業(yè)主有權優(yōu)先享有車位的使用，開發(fā)商不能為了賺取利潤將車位高價賣出而不給業(yè)主提供停車位。同時，小區(qū)道路上因停車而產生的收益也值得廣大業(yè)主關注。目前，我市不少小區(qū)由于停車位不足，而在小區(qū)內的道路上劃出一個個車位用于停放車輛。根據《物權法》73條和74條的相關規(guī)定，車主繳納的停車費應屬于全體業(yè)主，應由業(yè)主委員會代為保管，用于全體業(yè)主。目前的情況是這筆費用多由物業(yè)公司收取。另外，如果開發(fā)商或物業(yè)公司未經業(yè)主同意改變小區(qū)內綠地的用途，比如在綠地上蓋一些房子，業(yè)主們也可以根據《物權法》中的規(guī)定，通過法律途徑予以制止。
　　
　　對善意第三人保護《物權法》更為關注

　　1997年，張某和李某結婚。2003年，二人購購了一處商品房，房屋產權證上登記的是張某的名字。2006年年底，二人又購購了一處商品房，并想將處房屋賣掉。期間，張某通過中介公司與郭某簽訂了房屋購賣合同，約定將房子賣給郭某，后雙方辦理了房屋產權過戶手續(xù)。不料，在張某與郭某簽訂房屋購賣合同不久，該處房屋的房價從每平方米9000元漲到了12000元。張某和李某向法院起訴郭某，以所售房屋是婚姻存續(xù)期間的共同財產，張某賣房未經李某同意為由，要求法院判令郭某返還該房屋。

　　【法官說法】 在物權法實施之前——法院可能認為，根據我國《婚姻法》、《合同法》的有關規(guī)定，婚姻關系存續(xù)期間購購的房產系婚后共同財產，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權處分。據此法院判令張某與郭某簽訂的房屋購賣合同無效，張某返還郭某價款，郭某返還房屋并協(xié)助張某對房屋進行恢復登記。但物權法實施之后——該法第106條規(guī)定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；二是以合理的價格轉讓；三是轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

　　因此，此案是審查郭某在購購該房屋時是否與張某有惡意串通行為？法院在查清購房人郭某與張某素不相識，只是根據自己需要善意購房后，判決郭某取得房屋產權，不需要將該房屋返還張某和李某。誰是房屋的權利人，誰就有權處置房屋，而善意的第三人判斷房屋權利人的重要標準是房屋產權證上登記的姓名。張某和李某共同購購的房屋，產權證上登記的是張某的名字，則善意第三人就完全有理由相信張某有權處置該房產。這樣一來，郭某購購張某名下登記的房產并經過戶取得所有權是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權法》更為關注對善意第三人的保護。

　　需要指出的是，夫妻一方如果想保護自己在家庭財產中的合法權利，在房屋產權證登記時就應要求作為共有權人一并登記，或者到產權登記機關追加登記自己作為共有權人。

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