焦點一：住宅用地滿70年續(xù)期不付費

土地使用期限一般是70年、。那么，居民購購房屋70年后，當(dāng)不再擁有土地使用權(quán)的時候，該怎么辦？，期滿之后如何續(xù)期。，續(xù)期之時，是否需要再次繳納土地使用費。

對于這個牽動著中國無數(shù)老百姓的話題，第五次審議的物權(quán)法草案稿作出規(guī)定，住宅建設(shè)用地70年后使用權(quán)屆滿的，可自動續(xù)期，居民需支付相應(yīng)的土地使用金。五審期間，住宅建設(shè)用地自動續(xù)期的規(guī)定得到普遍贊成，但是，對續(xù)期后要不要支付土地使用費以及如何交費的問題，一直爭議很大。一些人大常委也提出續(xù)費是否合適應(yīng)進一步研究。五審后的研究意見認為，此事“關(guān)系廣大群眾切身利益”，需慎重對待，目前不做規(guī)定為宜，以后可以根據(jù)實際情況慎重研究。許多專家表示，70年后土地使用權(quán)續(xù)期繳費的規(guī)定，雖然符合我國基本的經(jīng)濟制度和法律體系，但是從實際來看，可能目前的房屋都使用不了70年，就已經(jīng)破舊；而且隨著城市化進程的發(fā)展，將面臨著新一輪“拆遷、安置、補償”的命運，既然未來70年的事情還說不清，到不如暫且不作規(guī)定。即便較終的法律保持現(xiàn)在的規(guī)定，將來國務(wù)院在制定相關(guān)的規(guī)定時，也一定要反復(fù)斟酌。

草案六審稿規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，以法律規(guī)定辦理。建設(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。而對于土地使用權(quán)到期后物權(quán)消滅的情況，六審稿還對地上的房屋等不動產(chǎn)的歸屬問題做了明確，有約定的按約定，沒有約定或約定不明的，依法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理。

焦點二：“民宅商用”將經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意

多年來，城鎮(zhèn)居民樓住戶深受“民宅商用”之苦，五花八門的公司、店鋪進入居民樓，甚至有的商戶把住宅的大門變成窗口，居民樓內(nèi)經(jīng)常是顧客攘攘，廢物滿眼，噪音通宵達旦。

草案五審稿第75條規(guī)定，業(yè)主不得違反管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房。管理規(guī)約未作規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意。 全國人大常委會南振中委員在8月份的審議中曾指出，草案目前的規(guī)定雖然有利于制止餐飲、娛樂業(yè)占用住宅、干擾居民生活的情況發(fā)生，但在本條的表述中，在餐飲、娛樂后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權(quán)法主要限制餐飲和娛樂業(yè)對住宅的占用。為了保護居民的安寧權(quán)、休息權(quán)等人身權(quán)利，建議將這一條中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。 盧志強也表示，民宅商用不僅影響同一樓層的左鄰右舍，而且由此帶來的油煙、噪音和顧客流，有可能影響不同樓層的業(yè)主，所以草案中規(guī)定的“相鄰的業(yè)主”到底是指哪個范圍，也有必要予以明確規(guī)定。

草案六審稿則修改為：“業(yè)主不得違反管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。管理規(guī)約未作規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！比珖舜蟪Ｎ瘯瘑T鄭功成說：“居民小區(qū)它就是居民使用的，這里面?zhèn)€別業(yè)主的權(quán)益，實際上是受到全體業(yè)主的限制和制約，這實際上是從維護整個業(yè)主的整體利益來考慮的。” 鄭功成說，對草案做出修改，主要是考慮到草案目前的規(guī)定雖然有利于制止餐飲、娛樂業(yè)占用住宅、干擾居民生活的情況發(fā)生，但在表述中，在餐飲、娛樂后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權(quán)法主要限制餐飲和娛樂業(yè)對住宅的占用。為了保護居民的安寧權(quán)、休息權(quán)等人身權(quán)利，將這當(dāng)中的“應(yīng)當(dāng)經(jīng)相鄰的業(yè)主同意”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。這意味著隨意將住宅改做商用的行為今后將受到更大的約束。

焦點三：車庫、車位頭先滿足小區(qū)居民需要

草案五審稿規(guī)定：“車庫和車位的歸屬有約定按約定，無約定或約定不明的，歸業(yè)主共有?！钡强紤]到實際情況當(dāng)中，對車庫、車位多數(shù)都是約定清楚的。因此六審稿改為，“建設(shè)區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主需要，車位車庫的歸屬有約定的按約定，沒有約定或約定不明確的屬于業(yè)主共有?！比珖舜蠓晌瘑T會反復(fù)研究認為，車位、車庫的歸屬問題，涉及廣大業(yè)主的切身利益，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，作為建筑物的附屬設(shè)施，應(yīng)頭先滿足小區(qū)居民的需要。從目前多數(shù)地方商品房銷售的實際做法看，對車位、車庫的歸屬使用，有的是業(yè)主購購的，有的是開發(fā)商附的，有的是業(yè)主承租的，一般都有約定。

據(jù)此，目前的物權(quán)法草案規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。

焦點四：“公共利益”留給相關(guān)單行法律做界定

草案五審稿在第44條曾經(jīng)規(guī)定，為了“公共利益”的需要，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋和其他不動產(chǎn)，并規(guī)定，征收要給與“合理補償”。

“公共利益”具體含義的界定，與土地、房屋的征收、征用和補償密切相關(guān)。在草案全文公布征求意見時，有許多人提出：草案未明確界定“公共利益”，缺乏判斷的標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中容易被濫用，損害群眾的利益，因此應(yīng)對“公共利益”進行必要的定義。但另一方面，也有人提出，現(xiàn)實生活中因征收土地侵害群眾利益，主要還不是對公共利益的界定不清，而是補償標(biāo)準(zhǔn)過低、補償不到位的問題。為了對這一問題作出科學(xué)的回答，全國人大及其常委會有關(guān)部門舉行了專門的立法論證會。論證會上，多數(shù)專家認為物權(quán)法難以對公共利益作出具體規(guī)定；在不同領(lǐng)域內(nèi)、不同情形下，公共利益是不同的，情況相當(dāng)復(fù)雜，通過明確的法律條文界定公共利益，在立法技術(shù)上是個難題。物權(quán)法屬于民事法律，而征收屬于公權(quán)力的行使，不宜在物權(quán)法中對各種公共利益作出統(tǒng)一規(guī)定，建議由有關(guān)單行法律作規(guī)定為宜。

草案六審稿對“公共利益”含義雖未作出界定，但還是比五審草案更進了一步，在“為了公共利益的需要”之后，加上“依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序”的嚴格限制。并專門增加一條規(guī)定，“國家嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。禁止違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地?！?/P>

焦點五：落實拆遷征地要補償?shù)轿唬毣鞯匮a償

拆遷征地問題關(guān)系到老百姓的切身利益。據(jù)統(tǒng)計，有關(guān)拆遷征地的上訪案件占了上訪總量的30%。以至國土資源部曾下發(fā)通知，凡因征地補償安置和拆遷引起的群眾上訪且問題尚未解決的地方，今后將一律暫停報批城市建設(shè)用地。

草案五審稿規(guī)定，征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予“合理補償”。

草案六審稿將征地補償費構(gòu)成給予了明確，同時強調(diào)給予被征地人限度的保護。修改后規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、土地附著物補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)保障被征收人的居住條件”。

焦點六：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓？較新的物權(quán)法草案堅持了此前的立場：“不開口子”。

六審稿仍堅持“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的立場。這一堅持的背后，是全國人大法律委和國土資源部、農(nóng)業(yè)部以及有識之士的共識：中國地少人多，必須實行較嚴格的耕地保護制度；農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)實際上是農(nóng)民基本生產(chǎn)生活保障；從全國范圍看，放開土地承包經(jīng)營權(quán)抵押和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件尚不成熟。因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有，不能轉(zhuǎn)讓、購賣、出租和抵押。而《物權(quán)法》草案指出：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。這兩項規(guī)定的初衷都是為了維護農(nóng)民的利益。一是為了使農(nóng)民“居者有其屋”。二是為農(nóng)民不要成為流浪城市的無業(yè)游民，造成貧富兩極分化。但現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，頭先要有序地轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力，加快農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)，二是農(nóng)村進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實行農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，先進可以進行融資的，只有房屋和宅基地。但是也正是因為農(nóng)民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，抵押轉(zhuǎn)讓后，一旦生活、生產(chǎn)發(fā)生巨變，就將無依無靠，淪為無業(yè)。這一點是物權(quán)法中重農(nóng)思想的重要體現(xiàn)之一。

焦點七：嚴控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

為嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，切實加強土地調(diào)控，制止違法違規(guī)用地行為，六審草案稿也增加了一些新規(guī)定，如嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)；工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)等公開競價的方式出讓。

相關(guān)連接：

物權(quán)法

物權(quán)法是確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本民事法律，既涉及國家的基本經(jīng)濟制度，也關(guān)系到千家萬戶的具體利益。物權(quán)是對有形財產(chǎn)的權(quán)利，物權(quán)法即為調(diào)整有形財產(chǎn)關(guān)系的法律，它所要闡釋的問題，簡單來說就是三點：一、物權(quán)屬誰；二、物權(quán)所有者擁有的權(quán)利和義務(wù)；三、如何保障物權(quán)，以及物權(quán)被侵犯后將受到如何的懲罰。

物權(quán)法審議歷程回顧

●2002年11月，中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會提出，要“完善保護私人財產(chǎn)的法律制度”。一個月之后，九屆全國人大常委會對物權(quán)法草案進行了初次審議。

●2004年3月，十屆全國人大二次會議通過憲法修正案，增加了“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性規(guī)定，使私有財產(chǎn)權(quán)上升為憲法權(quán)利。“私產(chǎn)入憲”被認為是物權(quán)法制定過程中重要事件。隨后，十屆全國人大常委會先后對物權(quán)法草案進行了二審、三審、四審。

●2005年6月，物權(quán)法草案三次

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