青田夏女士和文成朱先生，以及其他10位來自溫州等地的商人，都在義烏打拼，他們想購房，卻遭遇了一件怪事：付了30％的“選房確認金”后，沒能成為房子的主人，因為沒有簽訂購房合同，他們甚至不算是該樓盤的客戶。而他們一旦簽了那份合同，將面臨一個更怪異的結(jié)果：購了一套房子，卻有兩本房產(chǎn)證。

　　他們一直不知道，這套還只存在于他們想象中的房子，從它在紙上誕生的那一刻起，在法律上就已經(jīng)被一分為二了。

　　11月14日，記者站在這幢還沒蓋到一半的大樓前。這個坐落在義烏與東陽交界處的樓盤，叫“鑫源國際”。

　　購房者

　　113方的房子被“拆”成兩套賣

　　朱先生應該是較早知道這個樓盤的人之一。今年6月底的，他們被中介邀請到東陽一個會展，看了“鑫源國際”的展示。樓盤交通便利，主力戶型在100－140平方米之間，適合他們這樣的異鄉(xiāng)人。他們看中的，都是中間套113平方米、兩室兩廳的戶型。

　　幾天后，朱先生就交了房價30％的“確認金”，之后大家陸陸續(xù)續(xù)給了錢。

　　10月，樓盤進入預售程序，可當大家興沖沖跑去簽合同時，售樓小姐給了他們當頭一棒：“因為國家政策原因，這批房子全部要按兩套來賣?！?br>
　　“房子按兩套賣，房產(chǎn)證做兩份，按揭貸款也是兩份?！毕呐繉τ浾哒f，“開發(fā)商說，房子本身還是一套，一個大門，中間也不會用墻隔開，只是到時門上要掛兩塊門牌?！?br>
　　吳小姐已經(jīng)簽了合同，在她的“選房確認金”收據(jù)上，寫的還是一套房子，但在購房發(fā)票上，頭付被分成了兩份，同一個門牌號加上了“A”和“B”。

　　現(xiàn)在，只有這12位還沒有簽合同，他們想得比較遠：“以后說不定會出現(xiàn)煤氣初裝費、有線電視費、物業(yè)管理費分兩套交等一系列問題。較關鍵的是，前不久，新政策出臺，套房子按揭頭付提高到40％?！?br>
　　大家又試探著問，既然是兩套房子，那么，只要其中一套可以嗎？得到的答復是：“不可以，兩套房子一扇門，要購就得一起購?！?br>
　　于是，怒火被集中到一個點上：“既然如此，當初為什么不早做提醒？”12位購房者堅持只辦一份手續(xù)，要退房，開發(fā)商就得將房子升值帶來的利潤賠償給他們。

　　在這樣的情況下，協(xié)商沒有任何結(jié)果。

　　開發(fā)商

　　樓書上的結(jié)構(gòu)不會變

　　“鑫源國際”的開發(fā)商、東陽天元房產(chǎn)開發(fā)公司銷售經(jīng)理陳紅解釋說，當時項目批不下來，就因為“國六條”規(guī)定90平方米以下房子要占樓盤總量的70％以上。設計沒法改，而中間套因為方正，較容易修改，于是113平方米的房子就被分成81平方米和32　平方米的兩套，總共涉及到80多戶。

　　“手續(xù)是按兩套辦，實際上還是一套，樓書上的結(jié)構(gòu)不會變，不會多隔墻壁多開一道大門的?！标惣t說。

　　對于套房子按揭要交40％頭付的問題，陳紅表示，如果按揭由開發(fā)商來代理，一般不會出現(xiàn)被銀行拒絕的情況，但購房者的確要多交點頭付，以及部分交易稅費，“但我們保證，房子做了這個變更，較終通過驗收沒問題?！?br>
　　而讓12位購房人較不滿的“沒有提前告知”，陳紅解釋是，到目前為止，這些購房人都是通過商會選的房，還沒有簽訂購房協(xié)議。所以，《城市商品房預售管理辦法》的各項規(guī)定，并不適用在這個問題上，“我們在正式簽約前把這個情況告訴大家，也是一種負責任的做法?！?br>
　　“大政策下來前，誰都不知道會怎樣。房子按兩套賣，我也是10月份才知道。”陳紅說，“而且公司也說了，無法接受的人，可以退款?！?br>
　　記者了解到，陳紅所說的公司和商會聯(lián)系，實際上是通過一家投資公司來運作的。義烏誠商房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司經(jīng)理劉微告訴記者，較初拿到這個項目時，因為公司有一位老總是文成商會的，因此預留了一批房子給會員。而目前拒簽協(xié)議的購房者，大多數(shù)是通過商會選房的這一批。

　　但劉微也表示，這一套房子要按兩套來賣，直到進入預售程序前，她也完全不知情：“我百分百保證，當時的合同上，完全是一套房子。”

　　規(guī)劃部門

　　圖紙上畫的是兩扇門

　　如果換一個角度來看，“鑫源國際”似乎生不逢時。

　　2006年5月29日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（即國六條），當年6月1日起正式實施。

　　其中較重要的一條就是，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！白?006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況，需要調(diào)整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目，凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。”

　　“鑫源國際”的規(guī)劃恰逢其時，不得不更改設計。從較終遞交的規(guī)劃圖紙來看，“鑫源國際”的確沒有違反國家政策。

　　東陽市建設局規(guī)劃科工作人員朱敦偉告訴記者說：“東陽這里，大家都喜歡大房子，但國家有政策，所以他（開發(fā)商）報到我們這里就按兩套來報的?！?br>
　　朱敦偉向記者確定：“在報批圖紙上，有那堵墻，入戶門肯定是兩個門，這個不用懷疑。給你們看的也許是另外一份圖紙，把那個墻拆掉了，或者本來就沒有做。”

　　至于按照這份“沒有問題”的圖紙，較后建成的房子會怎樣？房管局怎么驗收？朱敦偉建議我們?nèi)フ曳抗芫帧?br>
　　“這個事一開始，我就猶豫過?！睎|陽市房管局測繪業(yè)務科科長趙明亮對記者說，“‘國六條’是規(guī)劃部門在執(zhí)行，既然規(guī)劃批下來，我們就按規(guī)劃走。房子較后會怎么樣，我現(xiàn)在也不知道?！?br>
　　律師

　　開發(fā)商締約過失應承擔責任

　　對于這一糾紛，浙南律師事務所律師陳一來認為，雖然房開公司和購房者之間還沒有簽訂協(xié)議，但卻已經(jīng)進入合同訂立過程，就是雙方意思表示趨于一致的過程，即經(jīng)過雙方合意，合同才視為成立。這種相互交換意思表示的過程，法律上稱之為要約和承諾過程。

　　合同成立前，締約雙方承擔著互相協(xié)助、保護、通知、誠實信用等義務。如果違反這一義務，則應承擔締約過失責任，并賠償對方因此所遭受的損失。

　　根據(jù)《合同法》第42條規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。

　　在這一糾紛中，開發(fā)商的行為，已經(jīng)屬于第3種情形了：違背誠實信用原則。

　　杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴記者：“規(guī)劃上明確是兩套房子，房子肯定、并且也只能按兩套來賣，驗收時也要按規(guī)劃審批的圖紙來。這個實例本身很復雜，頭要問題是，開發(fā)商是否違反了和義烏誠商房地產(chǎn)經(jīng)紀公司間的合同，如果違約，責任是怎么約定的。但不可否認，對購房者來說，開發(fā)商隱瞞了重大事實。而這個實例之所以復雜，其中很重要的一個原因就是，房產(chǎn)商一直都有違規(guī)操作的嫌疑?！?br>
　　章惠芳說，各地市場需求不同，在一些小城市，對小戶型的需求不像杭州這么火爆。在國家政策限制下，一些開發(fā)商的確會采取一些措施來順應市場，規(guī)避政策。比如將兩套小戶型房打通成為一套，但在目前提高套房頭付的政策下，這種形式又比較難操作了。而國家政策較終是要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導合理消費，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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