小產(chǎn)權(quán)房以低房?jī)r(jià)吸引了眾多的城里人。違法的小產(chǎn)權(quán)房能合法嗎？違法的風(fēng)險(xiǎn)成本到底誰(shuí)來(lái)扛？這個(gè)問(wèn)題令很多人焦灼不安。

售樓小姐：

許諾背后暗藏玄機(jī)

“次來(lái)嗎？看看我們的沙盤(pán)?！惫P者走進(jìn)南京雨花臺(tái)區(qū)油坊橋一家小產(chǎn)權(quán)房售樓處，售樓小姐熱情迎上來(lái)?！跋肟词裁刺仔停恳黄诘姆孔踊举u(mài)完了，只有二期的，均價(jià)4500元。過(guò)些天還得調(diào)價(jià)，每平方米漲100元?！?p>“你們是集體土地，能辦兩證嗎？”筆者直奔主題。

小姐嫻熟地把筆者引到告示臺(tái)前：“我們已通過(guò)規(guī)劃審查，手續(xù)辦齊就是國(guó)有土地了，這里有批文。2009年底就能辦兩證?！?

“辦證的時(shí)間你們會(huì)寫(xiě)進(jìn)合同嗎?”筆者問(wèn)。

“都寫(xiě)在合同里了?！毙〗惴_(kāi)合同樣本，指著其中一條，上面寫(xiě)明2009年12月31日前辦理兩證，如辦不了，每平方米退款500元。

一位曾操盤(pán)此類(lèi)項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士向筆者解釋了這些售樓“蜜語(yǔ)”背后的玄機(jī)。合同約定就是個(gè)“招數(shù)”：每家簽約時(shí)間不同，就不會(huì)出現(xiàn)集體追討的麻煩局面！至于那500元，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)打算要，4000元已經(jīng)有賺了。而所謂“辦銀行貸款”，根本不是常規(guī)的住房按揭貸款，而是拿你合法房屋做抵押辦貸款，利率特高，銀行沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)……筆者聽(tīng)得冷汗直冒。

被套業(yè)主：

無(wú)證房還是想脫手

壹城社區(qū)坐落于南京棲霞區(qū)經(jīng)五路上。

以購(gòu)購(gòu)二手房為名，筆者向住戶們打聽(tīng)情況。一樓住戶老李忙把筆者拉進(jìn)屋。他家110平方米，帶個(gè)院子，種了菜，還打了井，冰著幾個(gè)大西瓜，儼然一派田園生活。

“我們前年購(gòu)的房，當(dāng)時(shí)售價(jià)4000多塊。較近賣(mài)的新房，要6000塊了！但還是比周邊的商品房便宜?！崩侠罘蚱蘅煅钥煺Z(yǔ)，“兩證現(xiàn)在沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商說(shuō)兩年內(nèi)辦妥，今年10月就能拿證。實(shí)在辦不成，每平方米退700塊。你自己住，沒(méi)有兩證也不要緊的！”

從老李家出來(lái)，筆者遇到另一位正在泊車(chē)的住戶。他好心提醒：這里是集體土地建房，辦不到兩證，開(kāi)發(fā)商倒是答應(yīng)辦，本來(lái)覺(jué)得有希望，較近查得緊，估計(jì)辦不到了。

在隔壁興都花園2號(hào)門(mén)，筆者向門(mén)衛(wèi)打聽(tīng)有沒(méi)有二手房賣(mài)?！耙啻螅繋讟?？”門(mén)衛(wèi)掏出一堆紙條翻檢起來(lái)……不一會(huì)兒，一位陳姓老太太急匆匆跑來(lái)，領(lǐng)筆者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“這小區(qū)可好了，真安靜，坐公交又方便，四五十時(shí)辰能到新街口！你看看這草坪多大啊？”她家門(mén)前空地長(zhǎng)滿了草，足有小足球場(chǎng)大?？蛇@么好的住處，她干嗎要拋掉呢？

政府聲音：

兩年辦證沒(méi)有依據(jù)

小產(chǎn)權(quán)房果真能“轉(zhuǎn)正”嗎？江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)明確告訴筆者，集體土地建商品房不合法。去年，南京有一批集體土地建商品房項(xiàng)目通過(guò)了規(guī)劃審批，有的開(kāi)發(fā)商借此炒作，把相關(guān)文件貼在售樓處，承諾兩三年內(nèi)能辦兩證，讓購(gòu)房人以為其是合法的。規(guī)劃許可只是從建筑上來(lái)講的，有沒(méi)有土地使用證，才是合法與否的前置條件。如果違反土地利用總體規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房就是通過(guò)規(guī)劃審批，也不代表就合法。

吳震強(qiáng)提醒購(gòu)房人，對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)是法律保護(hù)，而購(gòu)購(gòu)集體土地商品房不受法律保護(hù)。所謂購(gòu)和賣(mài)，只是購(gòu)房人和集體發(fā)生的關(guān)系，一旦被依法沒(méi)收或拆除了，無(wú)法向政府要賠償，只能找集體賠，即使這塊地征收為國(guó)有，國(guó)家的補(bǔ)償也只給集體土地成員。

大產(chǎn)權(quán)與小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別（樓市名詞）

房產(chǎn)權(quán)本來(lái)不分大小，只有一種定義，但由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定俗成的說(shuō)法，不同情況下對(duì)大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)有不同解釋。

種解釋?zhuān)喊l(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)講，發(fā)展商的大，購(gòu)房人的小。

種解釋?zhuān)簢?guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。

第三種解釋?zhuān)嘿?gòu)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房必須有當(dāng)?shù)貞艨?，不能貸款，必須是全額付款。每月要交少量租金給國(guó)家。

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