住宅維修資金的使用一直是各界關(guān)注的焦點問題，由于缺乏必要的使用程序，這批巨額資金一直沒有啟用。近日，宣武區(qū)凌云居等三家小區(qū)獲準使用住宅維修資金修繕公用設(shè)施，成為本市頭批成功支取住宅維修資金的小區(qū)。市建委小區(qū)辦主任趙春凱表示，如果有的小區(qū)符合條件，還會批準使用。這無疑是個利好的消息。

　　住宅維修資金所用甚少

　　據(jù)統(tǒng)計顯示，自2000年2月開始，到2005年7月31日，北京市共歸集商品住宅維修基金63.9億元，并由市建委小區(qū)辦負責歸集監(jiān)督，其間按活期存款利率計息。這筆巨額資金在凌云居等3個小區(qū)動用前，從沒有支用、發(fā)放過。

　　市建委有關(guān)負責人表示，這些住宅維修資金之所以一直以來沒有使用，主要是法定的程序難以落實，都是咨詢的多，符合使用條件和程序的少，所以到現(xiàn)在基本上沒有批準使用。

　　不過，雖然動用少，但是據(jù)相關(guān)負責人介紹，目前所有歸集基金存在市財政局指定的專戶，定期接受審計部門的審計，資金管理安全可靠。

　　多種原因造成使用難

　　之所以沒能及時使用住宅維修資金，問題是多方面的，主要涉及程序問題、細則未出臺、技術(shù)標準難題使得費用額度難以確定造成的。

　　據(jù)記者了解，近年來，已經(jīng)有不少小區(qū)曾向市小區(qū)辦申請相關(guān)費用，主要涉及電梯維修、外立面維修和屋頂漏水等方面，但都因為程序問題沒有批下來。根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》規(guī)定：使用住宅維修資金必須征得業(yè)主大會2/3的業(yè)主同意。但是，現(xiàn)在許多小區(qū)未成立業(yè)委會，按照程序無法支取。

　　另外，資金使用的相關(guān)細則沒有出臺，也是造成無法使用資金的另一個原因。由于一直以來沒有出臺相關(guān)細則，申請人不知道如何申請。

　　當然，申請使用維修資金工程的有關(guān)技術(shù)標準、費用額度難以認定等也是造成沒有使用的重要原因。

　　試點小區(qū)申請程序

　　在細則未出臺之前，并且這3個小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會的前提下，是如何申請的呢？記者就此采訪了凌云居物業(yè)管理公司經(jīng)理李寧。

　　據(jù)李寧介紹，申請工作是在2004年初就進行了，直到2004年下半年，小區(qū)辦傳真了一份表格給凌云居物業(yè)管理公司，要求他們提供4種材料，包括申請意見書、維修方案和預(yù)算、專業(yè)部門的驗收鑒定和每戶業(yè)主需要分攤的維修基金的明細表，并且要將其公示，并得到業(yè)主委員會的同意。

　　而該小區(qū)并沒有成立業(yè)主委員會。后來物業(yè)就與小區(qū)辦商量，能否變通一下，他們可以挨戶去征求業(yè)主簽字，如果2/3的業(yè)主同意，也可以通過。小區(qū)辦同意了他們的建議。

　　每戶需要分攤提取的住宅專項維修資金的金額數(shù)量是將需要維修的總預(yù)算金額除以該棟樓的總面積，得出每平方米需要分攤的金額，用這個單價乘以每戶的面積，就是每戶需要從自己的住宅專項維修資金戶頭中要提取的金額。

　　將這些資料提交后，小區(qū)辦又要求物業(yè)公司說明為什么沒有成立業(yè)主委員會以及對小區(qū)的管理情況。

　　較后，小區(qū)辦批了這筆資金，要求在小區(qū)內(nèi)公示15日，結(jié)果業(yè)主沒有意見，這筆錢劃撥到物業(yè)公司的賬上。

　　使用尚存問題

　　記者在調(diào)查和采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然3個小區(qū)經(jīng)過努力終于成為頭個獲批住宅專項維修資金的小區(qū)，但是在實際操作中，還有不少問題值得探討。

　　頭先，維修的標準需要更細致。

　　李寧認為，維修的標準需要更加細致。雖然一般的有中修大修的年限，但是，有些設(shè)備不能單純以年限來界定。比如電梯，有的電梯是根據(jù)使用的次數(shù)來測算其壽命的。如果一個小區(qū)有20層，一梯4戶，這樣電梯應(yīng)用的次數(shù)一定比6層一梯2戶的人要多得多，其需要維修的年限就短一些。這就要制定細則，視情況而定。

　　其次，劃撥維修資金的稅收問題。由于小區(qū)辦把維修基金的款項要先劃撥到物業(yè)公司，一旦出現(xiàn)劃賬，就要繳納營業(yè)稅，而住宅的維修不存在營業(yè)的問題，這就需要在稅收上與稅務(wù)部門達成一定的約定。

　　第三，有的業(yè)主沒有繳維修資金。他們的戶頭里沒錢可取。在進行維修時，這部分人就無法支付維修費用，因此在提取時就存在缺口，造成資金困難。如果另外收取，由目前的狀況看，收取的難度比較大。

　　各方聲音

　　維修資金還需繼續(xù)繳納

　　北京市物業(yè)管理商會會長于慶新表示，目前購房人繳納購房款2%的住宅維修資金，只是預(yù)收的公共維修基金。從70年的使用權(quán)年限來看，這部分住宅維修資金只是預(yù)收的一小部分，花光后，購房人還需再繳納。

　　他介紹，根據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，業(yè)主在70年的使用年限共需投入三部分費用：部分為建設(shè)費用，約占70年總投入的40%，即購房款，屬于一次性付清類型；部分為維護費用，約占70年總投入的20%-30%，即物業(yè)管理費，屬于按年按平方米收??；第三部分為大中修更新改造費用，約占70年總投入的30%-40%，即住宅維修資金，實際上這筆費用應(yīng)該是什么時候使用，業(yè)主什么時候來繳納?，F(xiàn)在收取的2%僅僅是預(yù)收的一部分，離70年總投入的30%-40%還差得遠，花光后業(yè)主還得繼續(xù)繳納。 本報記者于楊

　　資金使用應(yīng)嚴格監(jiān)督

　　北京信杰律師事務(wù)行王仕平律師認為，住宅維修資金是一筆巨大數(shù)目，從全國來看，至少有幾千億元。而現(xiàn)有的管理規(guī)定太散、太亂且效力有限。類似的基金都有很嚴格的管理制度，以保護相關(guān)各方的利益。湖南曾經(jīng)出現(xiàn)一起公積金貪污大案，其在很大程度上是制度缺失造成的。如果沒有相應(yīng)制度的話，誰也不敢說同樣的事情不會發(fā)生在住宅維修資金領(lǐng)域中，因此應(yīng)采用類似金融領(lǐng)域的監(jiān)管措施防止腐敗。

　　根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理條例》和即將頒布的《物權(quán)法》，法律越來越重視業(yè)主的利益，充分尊重業(yè)主的權(quán)利，決定權(quán)與物權(quán)充分相連，這是值得肯定的。但是，在住宅維修資金的使用上，不能太民主。太民主較終導(dǎo)致所有人的利益都得不到保證。眾所周知，我國目前業(yè)主大會運行很差，很難真正發(fā)揮作用，原因就在于法律的操作性問題。如何真正保護業(yè)主的權(quán)益又使其具有可操作性且操作成本很低，是立法時必須考慮的因素。王律師認為應(yīng)該權(quán)利集中，由政府來行使。有人會擔心，政府腐敗怎么辦？必須肯定的是，監(jiān)督政府的成本肯定要遠遠低于讓一個個業(yè)主大會開會的成本。

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