實行固定利率個人住房貸款，不僅將使銀行承擔的信用風險降低，還為央行通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更加靈活的機制

　　“我們正在考慮這件事?！闭猩蹄y行個人銀行部總經(jīng)理劉建軍表示。

　　劉所說的“這件事”指發(fā)放固定利率個人住房貸款。自從央行8月15日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品、并明確提出“考慮允許發(fā)放固定利率個人住房貸款”后，一向以創(chuàng)新著稱的招商銀行就開始開會研討是否推出此項業(yè)務(wù)。

　　除招商銀行外，民生銀行等多家銀行也對此業(yè)務(wù)流露出了較大興趣。光大銀行則已向監(jiān)管部門遞交試點固定利率個人住房貸款的申請材料，是頭家向監(jiān)管部門遞交相關(guān)申請的商業(yè)銀行。

　　對此，有關(guān)專家指出，相比于目前國內(nèi)實行的浮動利率抵押貸款，實行固定利率個人住房貸款，不僅將使銀行承擔的信用風險降低，還將加強貨幣政策實施的有效性，或者說，將為央行通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更加靈活的機制。

　　銀行頗感興趣

　　根據(jù)光大銀行的申請報告，該行將會選擇在沿海城市先行試點固定利率房貸，頭期推出的固定利率(5年期)可能會在6%—7%之間。

　　種種跡象表明，在央行提出“考慮允許發(fā)放固定利率個人住房貸款”的觀點后，商業(yè)銀行表現(xiàn)得相當積極。

　　對于商業(yè)銀行所表現(xiàn)出的熱情，有分析人士認為是目前銀行的房貸業(yè)務(wù)已落入低谷，希望借此來吸引房貸客戶，但中國社科院經(jīng)濟所研究員汪利娜卻認為原因并非如此簡單。

　　“對于固定利率抵押貸款，不僅因為不用承擔利率風險而受到借款人歡迎，銀行為控制風險也愿意采用?！蓖衾日f。

　　根據(jù)美國抵押貸款信息公司(MIC)的研究結(jié)果，貸款房價比和貸款利率采取固定或浮動形式是決定抵押貸款違約率的關(guān)鍵因素。而15年和30年固定利率抵押貸款(FRM)的違約率要遠遠低于利率每年浮動的可調(diào)整利率抵押貸款(ARM)的違約率，后者一般是前者的2至4倍。

“實行浮動利率的可調(diào)整利率抵押貸款之所以會出現(xiàn)很高的違約率，其關(guān)鍵在于一旦遭遇逆向的利率沖擊，借款人就會受到雙重打擊?！蓖舴Q，其一，每月的還款額增加。銀行通常還對每月還款額制定了一個上限。然而，這種還款上限也無法解決問題，因為當利率提高以至于需要還款的數(shù)量超過這個上限時，即出現(xiàn)了所謂的“負分攤”——每月還款額無法補足所欠利息，而這些欠下的利息又將計入貸款的本金，進而發(fā)生類似“利滾利”的現(xiàn)象。其二，讓借款人雪上加霜的另一個打擊是房價下跌。在貸款本金不變、甚至因“負分攤”而增加的情況下，房價下跌導致貸款房價比上升，較終使得違約率大幅增加。

　　“所以，盡管浮動利率的抵押貸款看起來是將銀行的利率風險轉(zhuǎn)嫁給了借款人，但利率風險的轉(zhuǎn)移很可能無法彌補銀行信用風險的增加?！蓖舯硎?。

　　央行的良苦用心

　　“對于浮動利率抵押貸款來說，當房價上漲過快迫使央行要通過提高利率來調(diào)整時，不僅新發(fā)生的貸款利率要上調(diào)，而且已經(jīng)發(fā)生的存量貸款利率也會上調(diào)。存量貸款利率的變動顯然不會對新房的價格上漲產(chǎn)生影響，而只會加重借款人負擔，并提高貸款的信用風險?！蓖衾缺硎?，“相反，在央行希望通過降低利率來刺激住房市場的發(fā)展時，在浮動利率條件下，存量貸款的利率也會相應(yīng)下調(diào)，而這又會減少銀行的利潤。”

　　而推行固定利率抵押貸款具有浮動利率抵押貸款所沒有的一個好處：為貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了靈活的機制。

　　顯然，這是央行愿意看到的。事實上，早在今年“3·17”的加息文件中，央行就已透露出將允許銀行推出固定利率貸款業(yè)務(wù)的信息。

　　然而，央行要想推行固定利率房貸，似乎還需要時間。固定利率抵押貸款業(yè)務(wù)對于銀行的利率風險管理提出了很高要求，國內(nèi)目前缺乏相關(guān)利率衍生產(chǎn)品以使銀行規(guī)避風險，因此應(yīng)先推出利率風險管理工具，比如利率期權(quán)、互換期權(quán)等衍生產(chǎn)品，同時盡快推出資產(chǎn)證券化，以便于銀行控制風險。

　　“一般說來，固定利率抵押貸款自身主要有兩大缺點。一是當購房者在高利率時期借款時，將會加重未來擔；二是銀行承擔了利率風險。”北京師范大學經(jīng)濟學院金融系主任賀力平表示。

　　但上述缺點都有解決之道?！皩τ趥€缺點，借款人可以通過實施重新融資選擇權(quán)來規(guī)避?！辟R力平說，由于在任一時期，銀行都會推出相應(yīng)的固定利率貸款品種，因此如果借款人借款后，利率出現(xiàn)較大下調(diào)，借款人可以通過申請新的較低利率的貸款來提前償還舊的較高利率的貸款，從而避免多支付利息。

　　“關(guān)鍵是分散利率風險的金融工具欠缺。”中國建設(shè)銀行風險管理部的 風險經(jīng)理趙志宏表示，即使不通過資產(chǎn)證券化，銀行也可以通過諸如利率期權(quán)產(chǎn)品來控制風險，但現(xiàn)在國內(nèi)的情況是，無論是資產(chǎn)證券化還是利率期權(quán)都還未推出?！斑@也正是央行報告中同時建議‘有關(guān)部門應(yīng)進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品’的原因?！?

　　“只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機會分散未來不可預(yù)知的利率變化，以對沖風險?！壁w志宏說。

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