核心提示：此次調控政策從地產供應端、遏制投機及對省級政府績效評價方面，都做出了合適安排。

近日，新華社公布國務院辦公廳下發(fā)的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“通知”），異常嚴厲地要求嚴格二套住房購房貸款管理，堅決執(zhí)行二套房頭付比例不低于40%的標準，貸款利率嚴格按照風險定價。

毫無疑問，國務院的新政策相當于將過去的“改善型住房”概念終結。此前，市場風傳二套房的頭付將達到5成，利率亦升至基準利率的1.1倍，隨后銀監(jiān)會相關人士澄清，“不會將二套房頭付調至5成”，但實際上市場說法同“通知”并不沖突。

毫無疑問，這次對房地產調控的連續(xù)性、強度令人吃驚。跟2007年的“二套房調控”不同，當時大背景是防止經濟過熱，但現在對經濟環(huán)境的定調是“經濟復蘇還處于不穩(wěn)定、不明朗狀態(tài)之中”,而在此背景下進行力度更大的房地產調控：從房企拿地頭付比例上調、營業(yè)稅優(yōu)惠取消、物業(yè)稅部分城市試點開征、二套房貸收緊、國資委監(jiān)管央企房地產運作、對省級政府的房地產優(yōu)惠和保障性住房的建設問責……不僅從房地產供應方面、從遏制投機需求方面、從強化房地產商資金約束方面、以及對省級政府的績效評價方面，都做出了合適的安排。這讓人感到，對房地產調控似乎是非常堅決的，對房價的下跌是許可的，它似乎正在建立一種“去房地產化”的經濟增長方式，在這個過程中它可能會愿意降低GDP的增長數字，而將“調結構”放在“保增長”的前面。

但坦率地說，這種嚴厲調控是否會堅持下去？就像2007年的“房地產新政”遭遇到美國金融危機產生的出口萎縮沖擊，立即就改弦易轍，全部“翻盤”。如果中國經濟在未來一段時間內“探底”，是否又構成“松綁政策”的誘因，導致房地產泡沫進一步擴張？這個顧慮一直盤旋于人們腦中。

我們認為，這種疑慮是明智的，但是結論卻是錯誤的。奧地利學派導師羅斯巴德曾說，“政府經常以為它已經學習了歷史，但往往學習的是歷史的教訓而不是經驗，從而導致新的歷史悲劇更大規(guī)模地產生。”于是，理性的學習經驗在具體的利益情境之下不堪一擊。人們幾乎都知曉日本房地產泡沫的危害，也知道主要原因是其貨幣政策的過度寬松和金融杠桿的失控，但臨到本國的泡沫治療，總將核心放在“陰謀論”，認為是日元匯率升值所致，或者是認為日本政府不應當主動“刺破”泡沫——如果一直繼續(xù)地印貨幣、不斷用更大的泡沫來托住搖搖欲墜的資產價格，可以達到“以時間換空間”的目的。

于是我們看到，很多政府調控泡沫的方式是“用錯誤來解決錯誤”，甚至他們將這種方式看作是“中醫(yī)”的方式：動態(tài)中逐漸消除。他們會指責那種“在任何時候都應當及時改正錯誤”的觀點，將之視為“魯莽和危險”的觀點。于是，羅斯巴德的警告終于靈驗了，“政府總是學習歷史的黑暗面而不是積極面，政府終于試圖僥幸來顛覆經濟規(guī)律”。

這意味著，我們猜測一旦未來經濟“探底”，政策會有反復，但這不意味著這種“反復”像過去一樣有效果。原因有二：一是通脹上升的速度會非常快，大量資金如果感覺到房地產市場已經沒有后續(xù)“跟盤”能力（耗盡了真實購購力），那么它們肯定會進入消費品市場，尤其是農產品市場，這會導致國家對農產品批發(fā)零售環(huán)節(jié)采取價格管制，但下一個生產周期內會產生“價格管制下的供應萎縮”，使得通脹“常態(tài)化”。二是政府以財政擔保撬動信貸的能力正在逐漸下降，2010年周的6000億信貸看上去很“嚇人”，但這并不代表2010年的信貸也會很“嚇人”。在我們看來，2009年天量信貸基礎撬動力是政府（以及各級政府）的財政擔保，銀行雖然在“講政治”下放貸，但也需要政府提高還款擔保，地方政府打造融資平臺套取銀行貸款時，也需要提供自有資金。毫無疑問，政府的還款擔保來自稅收和土地出讓金，它們的資金流是政府使用杠桿的先決，于是政府的赤字水平決定了進行下一步信貸刺激的能力。

2009年的財政收入增長11.7%，于是它會體現在2010年頭幾個月的信貸潮中，我們預計很快財政赤字就會飆升到一個相當高的水平，成為一個“瓶頸”，從而遏制信貸流的增長，如果2010年再出臺提振內需的大規(guī)模減稅，那么這個瓶頸將更突出。一旦政府的稅收繼續(xù)下降、赤字上升、土地出讓金未來將降低，那么政府所能操控的信貸刺激能力就大大減弱，正常的經濟規(guī)律開始強勢回歸。政府可以改變一些經濟運行的片段，這并不意味著“水較終不會往低處流”。

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