由于受益于中國(guó)居民金融資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)和人民幣的持續(xù)升值，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格總體將繼續(xù)上漲。維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”的投資評(píng)級(jí)。
住房供給短缺
建設(shè)部規(guī)劃到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)35平米。按這一規(guī)劃，我們估算了未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積。
中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)于住房的需求大體由三部分組成：一是新增城鎮(zhèn)人口對(duì)于住房的需求。10年來(lái)中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口都在1490萬(wàn)以上，我們保守預(yù)計(jì)未來(lái)每年新增1000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口；二是現(xiàn)有的5.77億城鎮(zhèn)人口的人均住房面積的增加；三是城鎮(zhèn)居民的住房折舊(我們用拆遷來(lái)近似代替)。按建設(shè)部人均住房面積規(guī)劃，我們預(yù)計(jì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求每年至少為7億平米。
我們認(rèn)為，中國(guó)土地的供給形勢(shì)依然嚴(yán)峻。中國(guó)耕地資源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口。中國(guó)面臨的人多地少矛盾，是極為尖銳和突出的；更為嚴(yán)峻的是，有限的耕地資源還在大量減少。根據(jù)國(guó)土資源部提供的土地變更調(diào)查結(jié)果，到2006年底，中國(guó)的耕地面積為18.27億畝，而在1998年，中國(guó)的耕地?cái)?shù)量還維持在19.45億畝，9年間中國(guó)的耕地減少了1.18億畝。今后一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，中國(guó)人口將繼續(xù)增加，人地矛盾將更加突出。國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確表示一定要守住中國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線。
目前，中國(guó)商品住房的竣工面積每年不到5億平米。嚴(yán)峻的土地形勢(shì)無(wú)疑對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房供給形成嚴(yán)重的制約，我們預(yù)計(jì)未來(lái)城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米。
即使以每年7億平米的住房供給考慮，中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)居民住房依然存在著一定的缺口。若考慮到商品住房每年供給缺口所形成累計(jì)效應(yīng)，則中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)商品住房的需求將更強(qiáng)烈。
社會(huì)購(gòu)購(gòu)力充足
自1998年中國(guó)取消福利分房以來(lái)，中國(guó)一手商品房的銷售收入一直在不斷增長(zhǎng)。2006年中國(guó)一手商品房銷售收入為2.05萬(wàn)億元人民幣左右，預(yù)計(jì)2007年為2.30萬(wàn)億左右。
與此同時(shí)，中國(guó)居民金融資產(chǎn)也在快速增長(zhǎng)。中國(guó)居民的金融資產(chǎn)(僅考慮儲(chǔ)蓄和股票)從2001年的7.4萬(wàn)億上升到了2007年的23.8萬(wàn)億左右，也即6年間中國(guó)居民的金融資產(chǎn)上漲了220%。中國(guó)居民金融資產(chǎn)的快速增加無(wú)疑也形成了強(qiáng)勁的購(gòu)購(gòu)力。盡管中國(guó)一手商品房銷售收入由2005年的1.76萬(wàn)億提高到了2007年的2.30萬(wàn)億(預(yù)計(jì)值)，但中國(guó)一手商品房銷售收入與居民金融資產(chǎn)的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。
再?gòu)闹袊?guó)住房抵押貸款的情況來(lái)看，住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。
流動(dòng)性依然巨大
中國(guó)外匯儲(chǔ)備年新增額快速提高。近年來(lái)中國(guó)的外匯儲(chǔ)備每年以至少30%左右的速度在增長(zhǎng)，相應(yīng)地每年的外匯新增額也在快速增長(zhǎng)。2004年到2006年，中國(guó)年新增的外匯儲(chǔ)備分別為：2067億美元、2089億美元和2475億美元。2007年前三季度新增外匯儲(chǔ)備就達(dá)到了3673億美元，預(yù)計(jì)2007年全年新增外匯儲(chǔ)備4672億美元左右。
外匯儲(chǔ)備年新增額的快速增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格主要帶來(lái)了兩個(gè)方面的影響。頭先，不排除有一部分外資直接流向了房地產(chǎn)行業(yè)，增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求；其次，盡管央行對(duì)沖掉了絕大部分的外匯占款，但M2還是保持了較高的增速，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動(dòng)性不斷加大。巨大的流動(dòng)性推高了資產(chǎn)價(jià)格，這也包括房地產(chǎn)價(jià)格。
當(dāng)前，美國(guó)在次級(jí)債的影響下，美元已經(jīng)降息，中國(guó)則在繼續(xù)加息，人民幣未來(lái)將繼續(xù)升值，甚至?xí)兴崴?。未?lái)中國(guó)外匯儲(chǔ)備年增長(zhǎng)額有望繼續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)面臨上漲的壓力。
房?jī)r(jià)回調(diào)或成疑問(wèn)
03年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一些調(diào)控政策。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，包括了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，以此拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這六條措施開(kāi)啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為國(guó)六條。
2007年4月，中國(guó)建設(shè)部、國(guó)土資源部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》，掀開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)序幕。這次行動(dòng)緊緊圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，運(yùn)用法律、行政等多種手段嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為。
直到較近的9月27日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)購(gòu)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款；對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套(含)以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
分析了一系列政策，我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控并不一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。頭先，管理層在歷次的調(diào)控政策中一直強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”。我們認(rèn)為，管理層并不希望房?jī)r(jià)上漲得過(guò)快，但管理層調(diào)控的意圖絕不是想房?jī)r(jià)下跌；其次，管理層對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主要是針對(duì)需求一側(cè)：抑制需求。例如提高貸款利率，提高頭付、征收營(yíng)業(yè)稅等等。我們認(rèn)為，中國(guó)居民對(duì)于住房的需求十分強(qiáng)勁，管理層一直希望通過(guò)抑制需求來(lái)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，雖然也在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)上漲的速度，但在全社會(huì)強(qiáng)勁的購(gòu)購(gòu)力面前實(shí)際效果并不明顯。較后，對(duì)于土地的調(diào)控愈加嚴(yán)厲。管理層一直在規(guī)范土地市場(chǎng)的發(fā)展，再加之嚴(yán)峻的土地供給形勢(shì)，其結(jié)果必然是土地價(jià)格的不斷上漲。這也在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
四類企業(yè)值得關(guān)注
我們非常關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)龍頭、區(qū)域龍頭、有資產(chǎn)持續(xù)注入預(yù)期的優(yōu)質(zhì)公司和股價(jià)嚴(yán)重低估的公司。在行業(yè)投資策略上，我們建議投資者關(guān)注這四類公司。
行業(yè)龍頭
我們強(qiáng)烈推薦招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格總體將上漲，行業(yè)內(nèi)的龍頭公司借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)較有可能獲得快速的發(fā)展和良好的業(yè)績(jī)。
我們看好以萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)為代表的行業(yè)龍頭公司。我們對(duì)于這4只股票給予“強(qiáng)烈推薦A”的投資評(píng)級(jí)。
區(qū)域龍頭
強(qiáng)烈推薦華發(fā)股份。我們看好珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展前景。頭先，珠海是珠三角的后花園，從地理位置上看，珠海地接澳門，水連香港、深圳；從自然環(huán)境上看，珠海自然環(huán)境優(yōu)美，山清水秀，海域廣闊，有包括“伶仃島”在內(nèi)的一百多個(gè)海島，素有“百島之市”美稱；從人文環(huán)境上看，珠海有各種動(dòng)人的歷史傳說(shuō)和典故；從城市規(guī)劃來(lái)看，珠海城市建設(shè)優(yōu)雅別致，極富海濱花園情調(diào)的現(xiàn)代氣息。
其次，珠海在規(guī)劃上將被打造成度假勝地。以緊鄰澳門的橫琴島為例，該島自下半年起將被投入巨資以打造成度假。
較后，珠三角合作不斷深化。醞釀多年的港珠澳大橋的規(guī)劃方案已經(jīng)基本確定，很快就可以施工。該大橋的開(kāi)通使得香港到珠海的時(shí)間由原先75時(shí)辰的船程縮短到30時(shí)辰的車程。同時(shí)2008年底廣州至珠海的輕軌將開(kāi)通，該輕軌的開(kāi)通使得廣州到香港的時(shí)間由原先140時(shí)辰的車程縮短到40時(shí)辰。這兩大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)無(wú)疑對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成重大利好。港深大橋的開(kāi)通導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)猛烈上漲就是一個(gè)很好的案例。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司目前在珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的占有率接近20%。公司是珠海當(dāng)之無(wú)愧的房地產(chǎn)龍頭。公司目前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要在珠海和中山。目前公司的項(xiàng)目有：華發(fā)新城、華發(fā)世紀(jì)城、華發(fā)九洲、華發(fā)紅門樓、華發(fā)水郡和中山華發(fā)生態(tài)園以及重慶銅鑼灣項(xiàng)目。目前，公司的權(quán)益總建筑面積達(dá)291萬(wàn)平米(不含已售出的華發(fā)新城二期和華發(fā)新城三期，未考慮重慶銅鑼灣項(xiàng)目)。給予“強(qiáng)烈推薦A”的投資評(píng)級(jí)
有資產(chǎn)持續(xù)注入預(yù)期的優(yōu)質(zhì)公司
關(guān)于這個(gè)主題，我們強(qiáng)烈推薦香江控股和深南光。香江控股歷經(jīng)了多次資產(chǎn)交易。2002年12月25日，南方香江受讓公司5095萬(wàn)股股份，成為公司大股東；2003年12月11日，南方香江以其擁有的聊城香江光彩大市場(chǎng)與公司進(jìn)行資產(chǎn)置換，涉及金額29019.53萬(wàn)元；2004年9月28日，南方香江發(fā)出全面要約收購(gòu)，收購(gòu)了公司另外3家非流通股股權(quán)，南方香江持股數(shù)達(dá)到了6837萬(wàn)股，占公司總股本的38.87%；2004年12月17日和20日，公司控股子公司聊城香江分別收購(gòu)景德鎮(zhèn)香江90%股權(quán)和南昌香江30%股權(quán)；2006年9月28日，股權(quán)分置改革，全體流通股股東每10股定向轉(zhuǎn)1.6股，南方香江占公司總股本為35.41%；2006年10月，公司以其擁有的98.68%的山東臨工工程機(jī)械有限公司的股權(quán)與控股股東南方香江持有的鄭東置業(yè)90%的股權(quán)、洛陽(yáng)百年90%的股權(quán)、進(jìn)賢香江90%的股權(quán)、隨州香江90%的股權(quán)和東北亞置業(yè)60%的股權(quán)進(jìn)行了置換；2007年4月，公司收購(gòu)了南方香江持有的臨沂香江商貿(mào)開(kāi)發(fā)有限公司60%的股權(quán)、新鄉(xiāng)市光彩大市場(chǎng)置業(yè)有限公司90%的股權(quán)以及南昌香江商貿(mào)有限公司60%股權(quán)。
本次定向增發(fā)，公司向南方湘江集團(tuán)有限公司發(fā)行新股來(lái)購(gòu)購(gòu)其擁有的5家公司的股權(quán)資產(chǎn)，共作價(jià)147926.41萬(wàn)元，以第五屆董事會(huì)第三次會(huì)議決議公告前20個(gè)交易日股票交易均價(jià)(即10.32元/股)認(rèn)購(gòu)本次發(fā)行的全部股份。本次認(rèn)購(gòu)不超過(guò)14334萬(wàn)股，本次發(fā)行后南方香江所持股份數(shù)達(dá)到28008萬(wàn)股，持股比例達(dá)到52.89%。
我們預(yù)計(jì)，此次增發(fā)完成后，公司還要繼續(xù)進(jìn)行2—3次的定向增發(fā)。公司本次定向增發(fā)以及未來(lái)2—3次定向增發(fā)能否成功實(shí)施將直接影響公司未來(lái)的業(yè)績(jī)。若本次定向增發(fā)能夠獲得證監(jiān)會(huì)的通過(guò)，我們初步預(yù)計(jì)公司08年EPS會(huì)有較大提高，給予香江控股“強(qiáng)烈推薦A”的投資評(píng)級(jí)。
關(guān)于深南光，我們認(rèn)為，深圳中航集團(tuán)很早就介入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而且從開(kāi)始就在嘗試一條與國(guó)內(nèi)其他大部分開(kāi)發(fā)商不同的開(kāi)發(fā)模式：側(cè)重區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)特色是酒店+地產(chǎn)+零售營(yíng)造時(shí)尚社區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，具有開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的復(fù)合優(yōu)勢(shì)。深南光是深圳中航系統(tǒng)下的一個(gè)主要業(yè)務(wù)公司，深圳中航十分有意將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸注入上市公司，利用深南光這一上市公司平臺(tái)，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強(qiáng)。公司2007年實(shí)施的

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