您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新政 > 房地產(chǎn)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)與建議
房地產(chǎn)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)與建議
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 803 次
簡要內(nèi)容:2007年初美國次貸危機(jī)顯現(xiàn)以來,伴隨著危機(jī)的全面爆發(fā)和愈演愈烈,我國政府調(diào)整了對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行和一些行業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控??梢园颜畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控分為兩個(gè)階段:在次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛐越鹑谖C(jī)之前,政府傾向于“全面收緊”的政策取向;在此之后,逐漸轉(zhuǎn)向“有緊有松”、“有保有壓”的政策取向。
編者按:樓市一向被視為經(jīng)濟(jì)的“方向標(biāo)”。07年以來,中國房價(jià)出現(xiàn)的調(diào)整趨勢(shì)引起了社會(huì)各界的關(guān)注。人民網(wǎng)天津視窗與南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所共同推出“霧里看花房地產(chǎn)系列評(píng)論”,邀請(qǐng)南開大學(xué)多位博士、碩士分析解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種現(xiàn)象及背后的規(guī)律。且看南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所的博士生周小柯的觀點(diǎn):
2007年初美國次貸危機(jī)顯現(xiàn)以來,伴隨著危機(jī)的全面爆發(fā)和愈演愈烈,我國政府調(diào)整了對(duì)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行和一些行業(yè)特別是房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控??梢园颜畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控分為兩個(gè)階段:在次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛐越鹑谖C(jī)之前,政府傾向于“全面收緊”的政策取向;在此之后,逐漸轉(zhuǎn)向“有緊有松”、“有保有壓”的政策取向。
是什么因素影響著我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策?目前政府采用了什么樣的政策組合?這種政策組合在短期和長期可能會(huì)有什么不同的效果,能否在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的同時(shí)繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用?本文將圍繞這些問題做一粗淺分析。
雙重約束下政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重目標(biāo)
目標(biāo)1 房地產(chǎn)市場(chǎng):繁榮中泡沫的存在
同次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)多年繁榮的背后也蘊(yùn)含著泡沫,典型表現(xiàn)即為房產(chǎn)價(jià)格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際購購力。
頭先來看房價(jià)與居民家庭收入之比。根據(jù)《中評(píng)電訊》2008年9月1日的報(bào)道,2007年全國商品房平均銷售價(jià)格高達(dá)3885元。按照90平方米的小戶型計(jì)算,一套住房的價(jià)格高達(dá)34.97萬元,約為同期城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價(jià)與家庭收入比率更高,北京市90平方米面積住房房價(jià)與家庭收入比率,甚至達(dá)到了26倍。我國房價(jià)與家庭收入的比率遠(yuǎn)高于國際3-5倍的合理水平。
再來看家庭月供與收入之比。根據(jù)哈繼銘就美國金融危機(jī)發(fā)布的報(bào)告中對(duì)中國幾個(gè)主要城市的調(diào)查數(shù)據(jù)分析,2008年樣本城市的家庭平均月收入為6453元,而在目前房價(jià)下家庭月供收入比高達(dá)75%,房價(jià)需要下降42%才能使月供收入比降至40%的合理水平 。
不僅從相對(duì)價(jià)格水平,從完全價(jià)格水平來看,也證明了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫達(dá)到了相當(dāng)高的程度。上海社科院經(jīng)濟(jì)景氣與預(yù)測(cè)研究室主任劉熀松的研究表明,2007年我國新住宅的平均價(jià)格大約相當(dāng)于美國2008年3月份新住宅的平均價(jià)格的51%。而2007年,美國人均GDP是我國的18.6倍。
因此,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展,使市場(chǎng)價(jià)格回歸理性,無疑應(yīng)是政府宏調(diào)的一個(gè)重要目標(biāo)。
目標(biāo)2 房地產(chǎn)業(yè):經(jīng)濟(jì)增長中的支柱產(chǎn)業(yè) 所謂支柱產(chǎn)業(yè),一般應(yīng)有四個(gè)條件:一是其產(chǎn)品關(guān)系國計(jì)民生,對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大促進(jìn)作用;二是應(yīng)具有持續(xù)旺盛的市場(chǎng)需求,市場(chǎng)可容載量大;三是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng),能夠帶動(dòng)眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;四是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度大,能為國家提供大量積累。
我國目前正處于城市化和工業(yè)化的加速發(fā)展期,房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求很大,在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)可保有持續(xù)、穩(wěn)定的實(shí)際需求。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)與眾多行業(yè)高度相關(guān)的行業(yè),其發(fā)展能帶動(dòng)建筑、建材、鋼鐵、裝修、家具、家電、物業(yè)管理服務(wù)等60多個(gè)前后相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入等方面有著巨大的作用是其他產(chǎn)業(yè)所無法替代的。此外,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)也非常顯著。
今年3月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在人大新聞就“住房保障”情況接受中外記者采訪時(shí),就指出“房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%?!薄 ★@然,房地產(chǎn)業(yè)滿足了作為我國支柱產(chǎn)業(yè)的四個(gè)基本條件,對(duì)于我國未來以擴(kuò)大內(nèi)需作為保持經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的作用至關(guān)重要。因此,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一重要目標(biāo)是維持并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。在未來一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi),房地產(chǎn)業(yè)都將是宏調(diào)政策支持的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。
周小柯解讀 雙重目標(biāo)下政府現(xiàn)實(shí)的政策選擇
2008年9月15日,美國第四大投行——雷曼兄弟公司(下稱雷曼)宣布破產(chǎn),迅速引爆全球性金融危機(jī)。
在全球性金融危機(jī)被引爆之前,為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長,我國政府出臺(tái)了一系列緊縮性的政策。緊縮性政策的效果在進(jìn)入2008年后逐步體現(xiàn),中國內(nèi)地房價(jià)的增速逐漸放緩,房地產(chǎn)交易量明顯回調(diào),部分大城市出現(xiàn)房價(jià)的下降,市場(chǎng)進(jìn)入緩慢發(fā)展的調(diào)整期。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,到2008年10月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.6%,漲幅比9月份低1.9個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.3%。
同時(shí),全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)延續(xù)了今年年初以來的下降態(tài)勢(shì),10月份的指數(shù)為99.68,比9月份回落1.47點(diǎn),比去年同期回落6.06點(diǎn)?;谏鲜鲂蝿?shì),民眾普遍預(yù)期房價(jià)還會(huì)再降,許多家庭選擇持幣待購。今年前10個(gè)月,全國商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%。個(gè)人住房按揭貸款2806億元,同比下降了22.9%。
然而,雷曼破產(chǎn)引爆全球性金融危機(jī)后,世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始呈現(xiàn)衰退之勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)全球化背景下,這種趨勢(shì)不可避免地會(huì)影響我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,同時(shí)也會(huì)影響民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的信心及其消費(fèi)選擇。此時(shí),政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化傾向進(jìn)行控制的同時(shí),又面臨了經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力不足,以及由此可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退問題。
既要抑制泡沫,又要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的雙重目標(biāo),使得政府的宏調(diào)政策處于兩難選擇。從一方面來看,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫,房價(jià)高超居民實(shí)際購購力的問題,需要使房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸;而另一方面,在全球經(jīng)濟(jì)不景氣背景下還需要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖避免中國經(jīng)濟(jì)的衰退,為此政府還要積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,允許房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。兩個(gè)方面的政策目標(biāo)顯然存在一定沖突。
當(dāng)然,政府有責(zé)任也有能力通過宏調(diào)保持來經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行,問題的關(guān)鍵是如何進(jìn)行政策選擇,找到平衡經(jīng)濟(jì)的支點(diǎn)。實(shí)際上,表面上看似沖突的政策目標(biāo)之間是相互關(guān)聯(lián)的。因?yàn)橹挥凶尭嗟木用褓彽闷鸱?,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠回暖,經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長才可能實(shí)現(xiàn)?;谏鲜稣J(rèn)識(shí),我們看到從2008年9月16日央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率開始,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向便由“全面收緊”逐漸轉(zhuǎn)向“有緊有松”、“有保有壓”;在土地政策、金融政策和財(cái)政政策三大方面,出臺(tái)了一系列組合性政策。
政策一:嚴(yán)中有寬的土地政策
土地的從嚴(yán)政策充分體現(xiàn)在集約、節(jié)約用地的制度方面。黨的十七屆三中全會(huì)突出強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)“較嚴(yán)格”的土地制度,即較嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和較嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。2008年10月23日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上在8月13日審議并原則通過的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)》正式發(fā)布,要求全國耕地的保有量2010年和2020年分別保持在18.18億畝和18.05億畝。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù),截至到2000年10月31日,我國耕地面積是19.24億畝;截至到2007年10月31日,全國耕地面積為18.26億畝。
這意味著,從2000年到2007年,我國耕地年均減少面積為1400萬畝;從2007年到2010年,耕地年均可減少面積驟降至266.7萬畝;而從2010年到2020年10年間,耕地年均可減少面積要進(jìn)一步降至130萬畝。從數(shù)據(jù)來看,集約、節(jié)約用地面臨的形勢(shì)非常嚴(yán)峻。
在從嚴(yán)的土地政策背景下,也有相對(duì)靈活的部分,主要體現(xiàn)在鼓勵(lì)盤活存量上。
根據(jù)十七屆三中全會(huì)決議的精神,鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn),盤活存量,以實(shí)現(xiàn)土地的集約、節(jié)約利用。這說明在嚴(yán)控建設(shè)用地增量的同時(shí),政府也希望通過靈活的政策更好地利用存量。10月28日,國土資源部副部長鹿心社在部署土地利用總體規(guī)劃修編和次土地調(diào)查等工作電視電話會(huì)議上還提出,研究建立促進(jìn)節(jié)約集約用地的價(jià)格和稅費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制,遏制土地粗放浪費(fèi),鼓勵(lì)利用未利用土地,對(duì)利用存量土地的,給予稅費(fèi)優(yōu)惠。
政策二:寬嚴(yán)結(jié)合的金融政策
寬嚴(yán)結(jié)合的金融政策,頭先是放寬了對(duì)住房消費(fèi)的貸款限制,以刺激個(gè)人住房消費(fèi)的提高;同時(shí),繼續(xù)嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的管理,促進(jìn)盤活利用土地存量,從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
“適度寬松”的貨幣政策
2008年9月份以來,作為與國際聯(lián)動(dòng)應(yīng)對(duì)金融危機(jī),中國央行在兩個(gè)月內(nèi)兩次下調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率、三次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,昭示了從緊的貨幣政策逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤?。11月9日,國?wù)院常務(wù)會(huì)議提出,當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。政府在近10年來頭提出“適度寬松”的貨幣政策,這意味著“在貨幣供給取向上,將不再是以控制供應(yīng)、收縮信貸為基調(diào),而是以對(duì)資金供給的釋放、信貸的放松為基調(diào),較終是為了達(dá)到拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的目的?!?
個(gè)人住房貸款的放松
伴隨著貨幣政策的轉(zhuǎn)向,個(gè)人住房貸款政策也適度放寬。10月22日晚,中國人民銀行公布《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度 支持居民頭次購購普通住房》,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、較低頭付款比例調(diào)整為20%,并規(guī)定對(duì)居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話立竿見影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫停”成效明顯 呵護(hù)國
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購買多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65286
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 64840
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57569
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56188
- 7在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居住? 50954
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50947
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50811
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50453
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 央行:IMF評(píng)估報(bào)告中國的評(píng)價(jià)不夠客觀
- 住建部重申樓市調(diào)控目標(biāo): 穩(wěn)房價(jià)與控租金并舉
- 海南樓市年中盤點(diǎn)政策篇:調(diào)控下樓市冷熱無常
- 這些信用熱點(diǎn)詞,值得房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注
- 這些信用熱點(diǎn)詞,值得房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注
- 地產(chǎn)股別錯(cuò)估了樓市調(diào)控力度
- 海南上半年樓市盤點(diǎn)——政策篇
- 建設(shè)部賴明:總理報(bào)告將住房保障列入政績指標(biāo)
- 專家稱限購未能遏制去年樓市上漲 建議放開限貸
- 國土部百余相關(guān)責(zé)任人被約談 整治土地違法違規(guī)
- 我國房地產(chǎn)政策調(diào)控效果評(píng)價(jià)
- 代表委員:讓住房保障政策落實(shí)不打折扣