即將過去的2008年太原房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌、變相叢生。本文僅就市場競爭層面做粗淺探討。

2008年的太原房地產(chǎn)市場較為顯著的特點(diǎn)是：市場競爭正式展開。這種競爭表現(xiàn)為本地房企項(xiàng)目與外地房企項(xiàng)目之間的競爭。

2007年初，以上海綠地集團(tuán)為開端，外來品牌開發(fā)企業(yè)切入太原市場，從高端產(chǎn)品（別墅+花園洋房）入手，由于當(dāng)時(shí)并沒有其他匹配的競爭項(xiàng)目，綠地•半山國際花園以較高的產(chǎn)品定位與較優(yōu)的工程質(zhì)量，配以上海綠地的品牌號(hào)召力，在較高價(jià)位上順利銷售，獲得了市場的認(rèn)可。

這成為刺激本地供給市場在價(jià)格層面上漲的一個(gè)信號(hào)。2007年下半年，市內(nèi)繁華地段樓盤平米單價(jià)飆升至7000元，甚至出現(xiàn)萬元單價(jià)的項(xiàng)目。部分樓盤開始捂盤惜售，單方提價(jià)，試圖以銷售控制手段制造市場供給短缺心理，營造“需求恐慌”，以支持其提價(jià)行為。

市場在一片利好聲中進(jìn)入2008年。經(jīng)時(shí)代精奇房地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2008年上半年太原市新增項(xiàng)目（含城中村）近50個(gè)， 4、5月份為增長高峰。其中僅有9項(xiàng)目具備預(yù)售許可證。80%的項(xiàng)目處于前期宣傳積累客戶階段。商品住宅新增供應(yīng)面積約為364萬平米，加上07年存量面積。2008年上半年太原市房地產(chǎn)商品住宅規(guī)劃總供應(yīng)面積已達(dá)到444萬平方米。

據(jù)調(diào)查，上半年項(xiàng)目遍布城市各個(gè)區(qū)域，市與繁華地帶平米單價(jià)均6500元左右，總價(jià)在80萬上下；城區(qū)周邊項(xiàng)目均以4500-5000元左右每平米進(jìn)行價(jià)格試探。根據(jù)來自各個(gè)銷售的數(shù)據(jù)顯示，包含交納定金與網(wǎng)簽，總體認(rèn)籌比例約為52%。市場表現(xiàn)出量價(jià)齊升的現(xiàn)象。

但進(jìn)入5、6月份，各個(gè)銷售來人明顯減少。時(shí)代精奇市場研究部對(duì)房地局5、6月成交數(shù)據(jù)的整理，2008年5月在售成交登記1229套，成交面積12.5萬平方米；6月成交954套，環(huán)比下降22.4%，成交面積10.7萬平方米，環(huán)比下降14.4%。

從房地局統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析來看，整體市場成交量開始出現(xiàn)萎縮，2007年同期商品住房供需比例為0.58：1，08年供需比例為2.04：1，從數(shù)據(jù)上來看已開始顯現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，說明市場的有效需求不足，人們對(duì)市場的觀望程度越來越濃。各個(gè)項(xiàng)目也陷入迷茫當(dāng)中。

量價(jià)齊升卻沒有找到接盤購單的需求市場！這成為2008年太原房地產(chǎn)市場一個(gè)轉(zhuǎn)折期。

下半年，太原房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大變化。

頭先是國家房地產(chǎn)規(guī)范化經(jīng)營政策逐漸落實(shí)并主導(dǎo)了輿論，銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)趨于謹(jǐn)慎、土地購購及開發(fā)門檻提高、以及快速提高報(bào)價(jià)造成的銷售變緩……幾大層面直接打擊了開發(fā)企業(yè)的命脈??現(xiàn)金流！在太原，無論是外來大型開發(fā)企業(yè)還是本地中小企業(yè)，都受到強(qiáng)烈的沖擊。

太原地產(chǎn)在炎熱的夏天感受到漸冷的秋意。競爭，在日漸嚴(yán)酷的環(huán)境中展開了。

下半年的一大標(biāo)志事件是富力城與恒大綠洲的開盤。

位于北城區(qū)的富力城頭先以精裝修產(chǎn)品入市，盡管位于北城區(qū)交通現(xiàn)狀不很理想地段，但仍取得了較好的銷售業(yè)績。富力城精裝修產(chǎn)品成交價(jià)約5300元/m2。客戶對(duì)于大型企業(yè)的品牌號(hào)召力、開發(fā)能力、產(chǎn)品質(zhì)量等軟硬實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)估之后，決定下訂。

接下來是9月的恒大綠洲項(xiàng)目，已接近現(xiàn)房的工程狀態(tài)開盤面市。在以3860元每平米作為廣告價(jià)炸開區(qū)域市場以后，以接近小店鎮(zhèn)區(qū)域毛坯房均價(jià)的價(jià)格銷售精裝修產(chǎn)品。其價(jià)格策略直接導(dǎo)致該區(qū)域其他項(xiàng)目銷售受阻。

兩大項(xiàng)目的指標(biāo)性意義在于：頭先將精裝修產(chǎn)品帶到太原市場，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品層面的升級(jí)，并為需求面樹立起高質(zhì)量產(chǎn)品的概念與標(biāo)準(zhǔn)；其次是兩大項(xiàng)目由于08年放量并不是很大，因此形成了南北劃界而望的局面。

富力城地處北城，與周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品差異化比較明顯，且同一時(shí)段競爭項(xiàng)目少，做到了有效區(qū)隔；相對(duì)富力城來說，位于太原南端的恒大綠洲，周邊項(xiàng)目布局較為密集、價(jià)格已經(jīng)標(biāo)高、產(chǎn)品均為毛坯房、每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)體量都不大、環(huán)境與產(chǎn)品也皆非高端定位，再加上銷售行為長期不夠規(guī)范、開發(fā)企業(yè)資歷較淺且在開發(fā)與營銷過程中不重視對(duì)客戶信用的建設(shè)與維護(hù)，致使競爭來臨之時(shí)暴露出較差的抗壓能力。而這種競爭不僅僅是產(chǎn)品層面，從規(guī)劃設(shè)計(jì)層面、融資能力以及經(jīng)營思路等各個(gè)層面都開始了直接的對(duì)碰。

但這也只是剛剛開始。

造成競爭的另一個(gè)標(biāo)志性事件是全球爆發(fā)的金融危機(jī)。在美國，以房地產(chǎn)次級(jí)貸款危機(jī)為導(dǎo)火索，造成了信用破產(chǎn)，透過股票市場、資本投資市場以及對(duì)外貿(mào)易等金融危機(jī)的形式蔓延到中國。在中國的房地產(chǎn)行業(yè)，則表現(xiàn)為前一階段大量囤積土地、大規(guī)模擴(kuò)張的大型企業(yè)融資困難、現(xiàn)金流緊張。

由此而決定了這類企業(yè)必將改變經(jīng)營戰(zhàn)略，一切向現(xiàn)金流看齊！太原本地中小開發(fā)企業(yè)面臨同樣的問題。但大企業(yè)大的資金壓力迫使其必然采取更加徹底的競爭方式，范圍內(nèi)占有流通環(huán)節(jié)。為此，他們與中小企業(yè)的競爭必然是慘烈的。

2008年下半年截止11月，太原市共新增項(xiàng)目43個(gè)，多出現(xiàn)在城市周邊區(qū)域。除富力城與恒大綠洲等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，其他項(xiàng)目的單個(gè)開發(fā)體量大多在十萬平米左右。罕見大戶型，多以兩居以及小三居主打市場。顯示出供給面已經(jīng)開始順從總價(jià)要求而進(jìn)行了產(chǎn)品調(diào)整。其中，整體住宅備案成交均價(jià)為5000元/平米。同時(shí)期，有不少項(xiàng)目開始打折促銷，試圖以優(yōu)惠低價(jià)奪取部分市場。但總體來說，效果不彰。大量項(xiàng)目出現(xiàn)了銷售停滯。

2009年，太原市房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生新的變化。除了一南一北兩大項(xiàng)目繼續(xù)推盤爭奪市場，市地區(qū)的昌盛•雙喜城與合生創(chuàng)展御龍城項(xiàng)目、以及龍?zhí)逗筮B萬達(dá)廣場項(xiàng)目，將組成太原市內(nèi)高價(jià)樓盤陣營；另外一個(gè)崛起的區(qū)域是長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)。

位于河西的長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)經(jīng)過幾年規(guī)劃與招商，將于2009年開始加入市場競爭行列。已知的外來開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目包括了富力現(xiàn)代廣場、海爾十二院城、綠地•長風(fēng)世紀(jì)城等，萬國MOMA等項(xiàng)目也早早展開宣傳，伺機(jī)而動(dòng)。而2008年，該區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)出全面開發(fā)的局面。以西岸為代表的數(shù)個(gè)大小項(xiàng)目先期入市，基本定價(jià)了區(qū)域市場。2009年，該區(qū)域的競爭將在資金鏈的壓力下迅速白熱化。

2009年的競爭，將體現(xiàn)在新開項(xiàng)目的大型開發(fā)企業(yè)與中小企業(yè)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)以及價(jià)格等層面的競爭；更進(jìn)一步的競爭將體現(xiàn)在交房階段的服務(wù)層面。軟力量較終將主導(dǎo)企業(yè)與項(xiàng)目的生存。

2009年的太原市場也存在一定變數(shù)。資金壓力或許會(huì)成為大企業(yè)暫緩開拓太原市場的主因，本地開發(fā)企業(yè)要高舉“時(shí)間就是生命”的大旗，盡量多出存貨，回收現(xiàn)金；同時(shí)要對(duì)新增供應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，要清醒認(rèn)識(shí)到競爭已經(jīng)全方位開始了，產(chǎn)品過得硬才是較終生存之道。同樣，面對(duì)融資困局，中小開發(fā)企業(yè)或許會(huì)“船小掉頭”，退出競爭。

時(shí)代精奇市場研究部對(duì)2009年需求層面的基本判斷是：性價(jià)比成為需求方考察因素。我們更愿意看到性能杠桿起主導(dǎo)調(diào)節(jié)作用，而不要總是依靠價(jià)格作為較終的競爭手段。

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