(2008.11.17—2008.11.24)

　　一、一周話題

　　冬天到了，不僅是實(shí)際意義上的，也是心理層面的。

　　國內(nèi)股市仍然在繼續(xù)的波動，升兩日跌三日的周期沒有改變，整體下挫的態(tài)勢并沒有改變。這就像是跟中國房地產(chǎn)一樣，看起來很忙碌，利好的消息層出不窮。從減息到下調(diào)頭付比例。一切的努力收到的效果卻不盡如人意，市場的“底部”究竟在哪，何時才能反轉(zhuǎn)？或許我們都會抱著這樣的疑問走完2008這個多事的年份。

　　09年之于房地產(chǎn)無疑將會是艱苦的一年。

　　頭先行業(yè)壓力增大

　　在遭遇今年的房地產(chǎn)寒流時，許多大型房地產(chǎn)公司開始了“瘦身”計(jì)劃——減員增效，以減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。如果明年的市場持續(xù)惡化，那么這場瘦身運(yùn)動肯定將會再度襲來。并且與這次相比有過之而無不及。與此同時一些中小型的開發(fā)商，因?yàn)椤凹业住辈缓窈苡锌赡軐苯颖惶蕴鍪袌?。房地產(chǎn)從業(yè)人員要承受巨大的壓力。

　　另一方面，其他行業(yè)的降薪裁員，也會對樓市的惡化起到推波助瀾的作用。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)有大企業(yè)今年的信息看來，很多企業(yè)今年的員工都將無可避免的降薪甚至裁員。這樣必然會導(dǎo)致消費(fèi)者的資金鏈出現(xiàn)問題，于是購房的意愿減弱。

　　開發(fā)商自降身價

　　觀望氣氛不僅僅存在于消費(fèi)者，同樣也存在于開發(fā)商之中。開發(fā)商觀望的意圖非常明確，就是要把自己置于較佳位置，在較合適的時機(jī)出手。

　　目前全國各地風(fēng)靡的降價推盤可能會拉動銷售，但是作為已售項(xiàng)目而言，降價推售勢必會引起老購購業(yè)主的反對。比如之前萬科的退房浪潮正是基于這樣而爆發(fā)的，對于開發(fā)商而言，可以說是處在一個進(jìn)退兩難的位置。但如果09年行業(yè)仍然不見起色，開發(fā)商或許會開始大規(guī)模的降價。這樣的后果有兩種，刺激銷售率或者刺激老業(yè)主。

　　迷途之上決策的矛盾

　　本次金融海嘯，新世紀(jì)的回，其強(qiáng)度和廣度都出乎意料，中國也感受到了世界經(jīng)濟(jì)一體化帶來的弊端。目前決策者看不清前路，也不清楚這個海有多深，只能是見招拆招謹(jǐn)慎行事。在這霧里看花的情況下，作為中國經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)自然也前途未卜。所以就導(dǎo)致了一個局面，就是管理層暫時不會出臺專門針對房地產(chǎn)行業(yè)的重大利好，因?yàn)檫€不知道經(jīng)濟(jì)形式如何發(fā)展；但地方政府卻非常迫切救房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)占了地方經(jīng)濟(jì)很大一個部分。

　　度過了多事的08，09我們也都不會閑著。

　　2、一周樓市

　　1）土地公告、成交信息

　　1>土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　——暫無土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　郊縣本周有5宗土地公告，均位于新津，供應(yīng)總面積510.95畝，土地性質(zhì)均為4宗商業(yè)、住宅用地，1宗工業(yè)用地。(詳見附表一——郊縣土地公告詳情)

　　2>土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　——暫無土地成交

　　2)商品房供應(yīng)

　　1>一周商品住宅新增套數(shù)&面積供應(yīng)情況

　　(數(shù)據(jù)來源成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有7個住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，與上周相比增加4個，供應(yīng)端初露端倪，搶占年末市場的大戲即將拉開帷幕。

　　本周商品住宅的供應(yīng)面積22.04萬㎡，供應(yīng)套數(shù)1457套，供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上升，其中供應(yīng)面積上升了155.09%，供應(yīng)套數(shù)上升了91.46%。供應(yīng)面積的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了供應(yīng)套數(shù)是因?yàn)楸局苋纭爸泻３悄弦惶枴钡却髴粜晚?xiàng)目取得了預(yù)售證，拉升了供應(yīng)面積。

　　2>主城區(qū)商品房住宅供應(yīng)新增情況

　　隨著年關(guān)將至，開發(fā)商發(fā)起了本年度“較后的戰(zhàn)役”。從本周的供應(yīng)情況來看，供應(yīng)端在一些名盤、大盤的帶領(lǐng)下出現(xiàn)了一次小幅放量的過程。中原預(yù)測隨著時間的推移在12月供應(yīng)量較之前期會有一個較大幅度的提升。

　　行政區(qū)方面高新區(qū)以11.52萬方、735套的供應(yīng)量排在所有行政區(qū)域的頭位。在壓抑了很長一段時間后，高新區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目終于集體爆發(fā)。受到高新區(qū)的帶動整個城南區(qū)域的供應(yīng)量也在各方位中拔得頭籌，供應(yīng)13.25萬方、852套。因?yàn)楦咝聟^(qū)的地界大部分位于三環(huán)外，因此本周三環(huán)外的供應(yīng)同樣受到了該區(qū)域的影響，供應(yīng)10.26萬方、596套。在沉寂了很長一段時間之后，高新區(qū)終于找回了一點(diǎn)“感覺”。

　　供應(yīng)端開始打開，在接下來的一段時間里，為了年度目標(biāo)，為了回款，為了結(jié)款，各個項(xiàng)目為有限的市場，將會展開一場激烈的客戶爭奪戰(zhàn)。

　　3>主城區(qū)單周可售商品房分析

　　隨著高新區(qū)本周大規(guī)模的供應(yīng)，致使可售商品房的面積，達(dá)到了331.77萬方，增加了23.12萬方，環(huán)比上周增加了7.49%。

　　其他區(qū)域供應(yīng)量變化較小都在5萬方以內(nèi)浮動。

　　本周各個物業(yè)形態(tài)的可售商品房面積都出現(xiàn)了增加，因此比例沒有出現(xiàn)變化。

　　仍然是高新區(qū)變化較大，其他區(qū)域在正常范圍內(nèi)浮動。

　　3)商品房銷售情況

　　1>本周商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　本周商品房成交面積14.46萬㎡，成交套數(shù)1947套。成交面積環(huán)比上升了4.56%，成交套數(shù)環(huán)比上升了28.09%。

　　隨著優(yōu)惠力度的不斷加大，本土市場似乎有一些反彈的跡象。1947套的成交量，日成交量沖到了278套/天，再次刷新單周/單日成交記錄。究其原因，在各個項(xiàng)目不斷加大的降價優(yōu)惠力度下，剛性需求開始被刺激，部分消費(fèi)者開始進(jìn)入市場。

　　但是仍然是那句話，目前的房地產(chǎn)市場仍然是在低位游走。歲末的一輪降價促銷狂潮或許能將成交量帶上一個新的高度，但在整體大環(huán)境沒有得到改觀的情況下。這樣的成交數(shù)據(jù)只能說明本土樓市出現(xiàn)了間歇性的反彈，而不是長期性的反轉(zhuǎn)，其反復(fù)性仍然很強(qiáng)。

　　2>主城區(qū)商品房成交概況

　　(數(shù)據(jù)來源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　本周除了武侯區(qū)外，其它的行政區(qū)域的成交量均出現(xiàn)了上漲。成華區(qū)依然保持著一貫的穩(wěn)定表現(xiàn)，領(lǐng)跑其他區(qū)域，共成交514套，成交面積4.25萬方。

　　隨著各個行政區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目不約而同的開始降價促銷，項(xiàng)目銷售或許會受到一定的刺激，短期內(nèi)成交量開始走高，具體表現(xiàn)為項(xiàng)目越多的區(qū)域成交量越高；降價幅度越大的區(qū)域成交量越高。

　　本周小結(jié)

　　本周的土地公告/成交市場：本周只有郊縣有5宗土地公告，均位于新津，供應(yīng)總面積510.95畝，土地性質(zhì)均為4宗商業(yè)、住宅用地，1宗工業(yè)用地。年末土地市場動靜較小。

　　從供應(yīng)市場情況來看，本周商品住宅的供應(yīng)面積22.04萬㎡，供應(yīng)套數(shù)1457套，供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上升，其中供應(yīng)面積上升了155.09%，供應(yīng)套數(shù)上升了91.46%。與前期的預(yù)測相符，供應(yīng)市場已經(jīng)開始蠢蠢欲動——多個項(xiàng)目開始加大推盤力度。另外本輪供應(yīng)有一個重要特征，即是價格。雖然之前價格戰(zhàn)已經(jīng)打響，但為了年底沖業(yè)績，本輪的價格戰(zhàn)或許將呈現(xiàn)出白熱化的狀態(tài)。

　　再從成交市場情況來看，本周商品房成交面積14.46萬㎡，成交套數(shù)1947套。成交面積環(huán)比上升7.56%，成交套數(shù)環(huán)比上升了28.09%。前面提到市場上的各個項(xiàng)目紛紛開展了“傾銷”策略，較低的價格一定程度上刺激了消費(fèi)者的購購欲望，因此本周的成交量再度刷新了之前的記錄。但因?yàn)槟壳皹鞘械那闆r仍然比較低迷，因此目前的高成交量還無法作為樓市回暖的佐證。中原將密切觀察本土樓市的動向。

　　下周走勢預(yù)測

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測：本周供應(yīng)與成交均有所突破。供應(yīng)端迎來了年末的次小幅放量，隨著時間的推移，面臨回款壓力的開發(fā)商在今后一段時間內(nèi)可能會向市場推出大量的“特價房”，以達(dá)到資金快速回籠的目的。受到供應(yīng)端的影響，成交量方面，“特價房”使剛性需求得到有效刺激，部分消費(fèi)者進(jìn)入市場進(jìn)行置業(yè)，因此成交量出現(xiàn)了一個明顯的攀升。但整體來看目前的市場格局并未被打破——整個市場仍然比較低迷。并且今后無論是供應(yīng)還是成交仍然會出現(xiàn)反復(fù)。

　　所以本輪的“大供應(yīng)量，高成交量”可以看成是反彈，但絕非反轉(zhuǎn)。

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