經(jīng)歷了2007年瘋狂和風(fēng)光無限之后，在2008年度這一瘋狂的后果開始逐漸顯現(xiàn)。今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，尤其是多數(shù)大中城市的房屋成交量大幅萎縮。進(jìn)入第三季度后，不僅成交量繼續(xù)低迷，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)環(huán)比下跌?！肮拯c(diǎn)論”、“百日危機(jī)論”、“流拍退地潮”、“斷供潮”和“降價(jià)退房潮”等等，構(gòu)成了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。在此形勢(shì)下，作為市場(chǎng)重要主體的開發(fā)企業(yè)頻頻告急，資金緊張的情況出現(xiàn)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困難，甚至出現(xiàn)賣地賣項(xiàng)目、企業(yè)倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)也開始意識(shí)到短暫的快樂之后是漫長(zhǎng)寒冬的煎熬。

　　針對(duì)于此，為了全面分析、研究目前開發(fā)企業(yè)真實(shí)生存狀況，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所特意成立了課題組，全新推出此份《2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存現(xiàn)狀研究報(bào)告》。

　　本次研究對(duì)象：選取滬深兩地上市的房地產(chǎn)公司樣本數(shù)98家(剔除了一些沒有可比性和由其他行業(yè)轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)的公司)，研究所采用數(shù)據(jù)均來自滬深證券交易所公開的年報(bào)、半年報(bào)及其他公告的數(shù)據(jù)。

一、2008年房地產(chǎn)上市公司中期報(bào)告總體情況

　　1、資產(chǎn)規(guī)?？偭看蠓鲩L(zhǎng)，超百億企業(yè)激增

　　截止到2008年6月30日，98家上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到6635.3億元，較2007年同期的4024.8億元，同比大幅增長(zhǎng)65%。與此同時(shí)，資產(chǎn)過百億大關(guān)的企業(yè)數(shù)也是激增，企業(yè)規(guī)模不斷增大。由2007年中期的7家激增到2008年中期的17家，其中超千億資產(chǎn)企業(yè)一家。

　　資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)集中趨勢(shì)，總資產(chǎn)規(guī)模前20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。前20家公司的總資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)達(dá)到4462億元，所占比重提升到67.2%，較2007年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家的公司的總資產(chǎn)規(guī)模比重占到整體的半數(shù)以上，為51.4%，凸現(xiàn)公司資產(chǎn)規(guī)模大型化趨勢(shì)。

　　2、流動(dòng)負(fù)債同比增長(zhǎng)顯著，凸現(xiàn)短期償還壓力

　　98家上市公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模達(dá)到2998.6億元，較2007年同期的1846.4億元，同比大幅增長(zhǎng)62%。增幅高于同期營(yíng)業(yè)收入的增幅。流動(dòng)負(fù)債的顯著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，有可能凸現(xiàn)企業(yè)短期償還債務(wù)的壓力。

　　前20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)

　　流動(dòng)負(fù)債規(guī)模呈現(xiàn)加速增加趨勢(shì)，流動(dòng)負(fù)債規(guī)模前20家公司的份額比重呈現(xiàn)大幅增加態(tài)勢(shì)。前20家公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模合計(jì)達(dá)到2167.4億元，所占比重激增到72.3%，較2007年同期提高8.3個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家的公司的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模占整體的比重高達(dá)54.2%，凸現(xiàn)大型公司短期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)高速增加，但增幅已顯放緩態(tài)勢(shì)

　　98家上市公司的中報(bào)顯示，2008年上半年結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入為765.6億元，較2007年同期的374億元，同比增長(zhǎng)43%，增張態(tài)勢(shì)低于同期總資產(chǎn)和負(fù)債的增幅。這從營(yíng)業(yè)收入前20家公司的情況便可窺見。更為隱憂的是上半年的結(jié)轉(zhuǎn)收入多為去年銷售所得，今年以來的全國(guó)樓市銷售狀況不容樂觀，營(yíng)業(yè)收入的增幅放緩已成不爭(zhēng)的實(shí)事，也許在年度報(bào)告中將反應(yīng)的更加明顯。

　　營(yíng)業(yè)收入額前20家公司的份額比重呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。前20家公司的營(yíng)業(yè)收入額合計(jì)達(dá)到488.5億元，所占比重下降到63.8%，較2007年同期下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的營(yíng)業(yè)收入額占整體的比重下降到48.3%。

　　4、利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)仍然快速增加，但已出現(xiàn)分化跡象

　　2008年上半年，98家上市公司的利潤(rùn)總額達(dá)到180.5億元，較2007年同期119.2億元，同比增長(zhǎng)51%。盡管仍處在高位增長(zhǎng)，但這一增速較2007年67%的增幅有明顯下降，同時(shí)也低于同期總資產(chǎn)和負(fù)債的增幅。相比之下，98家公司的凈利潤(rùn)則達(dá)到133.2億元，較2007年同期的82.99億元，同比增長(zhǎng)61%，繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。從利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)變化態(tài)勢(shì)上可以發(fā)現(xiàn)二者已出現(xiàn)分化跡象。

　　利潤(rùn)總額前20家公司所占的比重呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。利潤(rùn)總額前20家公司的利潤(rùn)合計(jì)達(dá)到129.2億元，所占比重下降到71.6%，較2007年同期下降了6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的利潤(rùn)總額為98.1億元，占整體的比重為54.3%。

　　凈利潤(rùn)總額前20家公司所占的比重同樣呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。前20家公司的凈利潤(rùn)總額達(dá)到95.05億元，所占比重下降到71.3%，較2007年同期下降了6.7個(gè)百分點(diǎn)。其中前10家公司的凈利潤(rùn)總額合計(jì)72.1億元，占整體的比重為54.1%。

　　5、每股收益整體趨好，每股收益為負(fù)的家數(shù)減少

　　2008年上半年，98家上市公司在每股收益指標(biāo)上整體呈現(xiàn)出趨好態(tài)勢(shì)。

　　表現(xiàn)之一：在98家公司中，有63家公司的每股收益較去年同期增加，總體態(tài)勢(shì)好轉(zhuǎn)，34家公司的每股收益同比下降，一家公司持平。

　　表現(xiàn)之二：每股收益為負(fù)值的企業(yè)個(gè)數(shù)明顯減少，由2007年中期的23家減少到本報(bào)告期的14家。

6、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比不同程度提升

　　2008年中期報(bào)告顯示，98家上市公司的總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率都有不同程度的增加?？傎Y產(chǎn)收益率較去年同期增加的有61家，凈資產(chǎn)收益率為58家，尤其是前20家上市公司其總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比增加更為顯著。

　　在總資產(chǎn)收益率上，前20家公司的平均收益率為8.56%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2007年的4.91%；在凈資產(chǎn)收益率上，前20家公司的平均收益水平為17%，較2007年的15%提高了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　7、現(xiàn)金流趨緊態(tài)勢(shì)加劇，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)公司個(gè)數(shù)增加

　　房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)金流有進(jìn)一步趨緊的態(tài)勢(shì)，尤其是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，延續(xù)了緊張的態(tài)勢(shì)，并有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。2008年的中報(bào)顯示，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)的企業(yè)個(gè)數(shù)增加，98家公司中，只有27家公司的每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正值，其余71家公司均為負(fù)值，較2007年底53家公司為負(fù)增加了18家。其中總資產(chǎn)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中有8家為負(fù)，其中包含萬科A(-0.14)、保利地產(chǎn)(-2.63)、金地集團(tuán)(-0.88)、招商地產(chǎn)(-2.502)、金融街(-0.8)、頭開股份(-2.15)等前六家，在前20家公司中，有16家的每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)值。

　　8、資產(chǎn)負(fù)債率依然維持較高水平，流動(dòng)比率出現(xiàn)分化

　　2008年中報(bào)顯示，98家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率依舊保持較高水平，有43家公司的資產(chǎn)負(fù)債率較同期出現(xiàn)增加態(tài)勢(shì)，且主要是總資產(chǎn)排名靠前的一些知名大公司。如招商地產(chǎn)、北辰、珠江實(shí)業(yè)、上實(shí)發(fā)展、張江高科、珠江控股、棲霞建設(shè)等上市公司均有不同程度的增加，而萬科、金地等公司依舊維持高位。

　　流動(dòng)比率上，盡管整體水平處于好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，但是仍有40家公司的流動(dòng)比率較去年同期水平下降，且這40家中包含了絕大多數(shù)總資產(chǎn)靠前的大企業(yè)，包括萬科、招商、北辰、陸家嘴、泛海建設(shè)等。凸現(xiàn)出大型企業(yè)在短期償債能力上的風(fēng)險(xiǎn)較大。

二、關(guān)注：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的轉(zhuǎn)變，公司債成融資新渠道

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資難，已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。特別是受國(guó)家緊縮政策的影響，地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道逐漸萎縮。資料顯示，今年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得的新增貸款已接近零增長(zhǎng)，而在資本市場(chǎng)上的定向增發(fā)和公開增發(fā)這條路基本上也已大門緊閉，自籌資金、發(fā)行債券等其他融資渠道的重要性開始進(jìn)一步凸顯。事實(shí)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是通過發(fā)行債券來緩解資金緊張的壓力，手頭舉債的公司不在少數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債已蔚然成風(fēng)。

　　1、公司債融資成較近一年來房地產(chǎn)上市公司融資的新途徑

　　2008年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債發(fā)行進(jìn)入高發(fā)期，一共有6家上市公司的公司債陸續(xù)上市，金地集團(tuán)3月發(fā)行12億元公司債；保利地產(chǎn)7月發(fā)行43億元公司債；新湖中寶7月份發(fā)行14億元公司債；北辰實(shí)業(yè)7月份發(fā)行17億元公司債；中糧地產(chǎn)8月份發(fā)行12億元公司債；萬科9月份發(fā)行59億元公司債；6家房地產(chǎn)公司共通過公司債券市場(chǎng)融資157億元；除此之外，金融街?jǐn)M發(fā)行56億元公司債，泛海建設(shè)擬發(fā)行32億元公司債，中華企業(yè)擬發(fā)行12億元公司債等等。房地產(chǎn)企業(yè)通過公司債來融資漸成趨勢(shì)，而房地產(chǎn)企業(yè)也理所當(dāng)然地充當(dāng)了今年公司債的發(fā)行主體。

　　2、房地產(chǎn)上市公司選擇公司債方式的原因分析

　　(1)收緊“銀根”，銀行信貸和股權(quán)融資大門關(guān)閉導(dǎo)致向債權(quán)融資轉(zhuǎn)移

　　房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債意愿較為強(qiáng)烈的原因，主要是在現(xiàn)行土地“招拍掛”制度下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得日益稀缺的土地需要雄厚的資金支持，而央行近期采取的銀根收緊政策使銀行信貸的融資老路日趨艱難，房地產(chǎn)上市公司資金來源被迫向股權(quán)、債權(quán)等直接融資方式轉(zhuǎn)移。受政策等因素的影響，房地產(chǎn)上市公司一直以股權(quán)融資為主，股權(quán)融資和債權(quán)融資的不平衡使得企業(yè)承受著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和較高的融資成本。而2007年的那輪股權(quán)增發(fā)浪潮已經(jīng)為大量房地產(chǎn)上市公司籌集了巨額資金，同時(shí)也直接導(dǎo)致對(duì)股權(quán)融資閘門的關(guān)閉，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不嘗試其它渠道。

　　(2)國(guó)家金融政策的導(dǎo)向作用

　　2007年8月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，標(biāo)志著中國(guó)公司債發(fā)行工作的正式啟動(dòng)。9月中國(guó)人民銀行頒布《公司債券在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行、交易流通和登記托管有關(guān)事宜公告》，規(guī)定公司債可在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行流通和托管。公司債融資細(xì)則得到進(jìn)一步完善。這些政策的出臺(tái)，客觀上引導(dǎo)上市公司多元化的融資途徑，緩解過于集中于股權(quán)融資的狀況。在政策層面放開公司債融資后，眾多房地產(chǎn)上市公司以調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金為主要目的，爭(zhēng)相發(fā)行公司債。

　　(3)公司債有自身的優(yōu)勢(shì)。相比股權(quán)融資，發(fā)行公司債盡管會(huì)增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提高公司負(fù)債率；且從短期來看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，還要涉及到推演及公司信用評(píng)級(jí)等。但相比銀行貸款，因?yàn)槠渲芷陂L(zhǎng)，利率鎖定，在通脹持續(xù)的情況下，成本更低，使用靈活性更強(qiáng)，而且在股權(quán)融資存在阻力的情況下，發(fā)行公司債自然是一個(gè)很好的選擇。

3、房地產(chǎn)公司債融資方式的優(yōu)勢(shì)

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式主要有信貸融資、股權(quán)融資和債券融資三種。相對(duì)于股權(quán)融資和銀行貸款來說，債券融資的優(yōu)勢(shì)更加突出，吸引力更強(qiáng)。

　　頭先，相比股權(quán)融資來說，債權(quán)融資

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