土地儲(chǔ)備屬于企業(yè)資本運(yùn)作范疇，對(duì)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，需要高度重視。 為什么這幾年地價(jià)大幅度上升？為什么開發(fā)商要大量進(jìn)行土地儲(chǔ)備？為什么房價(jià)近幾年大幅度上升？為什么股市這么牛？這不是單純的供求關(guān)系所或某一因素所決定的，而是由近年來的國際大氣候和國內(nèi)小氣候這個(gè)大環(huán)境綜合作用的結(jié)果。從戰(zhàn)略的高度來看土地儲(chǔ)備，就不能不先對(duì)國際國內(nèi)的大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行簡單的回顧和判斷。

目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

目前的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國經(jīng)濟(jì)與國際經(jīng)濟(jì)的關(guān)系目前集中體現(xiàn)在人民幣對(duì)于美元匯率的升值，步，早在2年前或更早國際財(cái)團(tuán)就開始賭人民幣升值，于是通過正規(guī)渠道和黑市用美元購購大量的人民幣，我國的外匯儲(chǔ)備大量增加，這時(shí)為了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，必須印刷大量的人民幣（讓貨幣量約等于生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量）。步，把用美元購購的人民幣大量投資到中國內(nèi)地的樓市和股市并快速把房價(jià)和股價(jià)炒高，房價(jià)的虛高促使購房者大量向銀行貸款，這個(gè)時(shí)候同樣處于維持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，不得不印刷和投放大量的人民幣，值得注意的是在這個(gè)過程中國內(nèi)也出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)和股市的投機(jī)客，大量的投機(jī)客把賺來的錢一方面消費(fèi)一方面繼續(xù)投機(jī)，無形中使人民幣在市場(chǎng)的流通過量了。為了便于理解舉個(gè)例子，比如全國所有可以出售的房子，值10000億，要把它賣給購房者，購房者自己擁有的錢加上銀行可以貸款出來的錢也沒有10000億，怎么辦，于是銀行把印鈔機(jī)打開，印了缺少的部分比如5000億吧，貸給了購房者。 然后購房者中的投機(jī)者開始賣房子，如果原價(jià)賣給下家，由于賣房者把錢花掉，所以社會(huì)上上的錢多了，所以錢可以籌集到，多購些產(chǎn)品就有了。比如但當(dāng)把房子以高出1倍轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，銀行只能又印了這高出的鈔票，就這樣鈔票越印越多，當(dāng)房子不停的流動(dòng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，大家并不覺得社會(huì)上的錢多，產(chǎn)品價(jià)格還是原來的那樣?？墒钱?dāng)這個(gè)房子不流通或流通的慢時(shí)，大家覺得錢多了，于是出現(xiàn)通貨膨脹了。

國內(nèi)形勢(shì)

國內(nèi)通貨膨脹的出現(xiàn)反過來又促使了人們來投資以人民幣計(jì)價(jià)的房子和股票，因?yàn)槿绻煌顿Y房子等以人民幣計(jì)價(jià)的商品，手里的錢無論是拿在手里或存銀行，都會(huì)像溫室里的冰棍慢慢融化掉，開發(fā)商為了使手里的錢不至于和貶值和更長遠(yuǎn)的發(fā)展也大量進(jìn)行土地儲(chǔ)備，僧多粥少，地價(jià)與房價(jià)齊飛，相互作用和影響。這些主要是受到國際大氣候影響，這種大氣候之所以能發(fā)生作用，根源于近年來中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，從生產(chǎn)方面來說，物質(zhì)產(chǎn)品得到了極大豐富，一句話中國確實(shí)產(chǎn)生了大量財(cái)富，另一方面從股市上說，這輪牛市以前股市一直處于熊市，股票市場(chǎng)被嚴(yán)重低估，給了國際財(cái)團(tuán)進(jìn)行炒的機(jī)會(huì)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，中國經(jīng)濟(jì)化的同時(shí)，城市化進(jìn)程飛速發(fā)展。舊城改造、一部分發(fā)了財(cái)?shù)霓r(nóng)村來城市務(wù)工和經(jīng)商的農(nóng)民、每年大量畢業(yè)的大學(xué)生在城市的就業(yè)和結(jié)合等產(chǎn)生了非常強(qiáng)大的剛性需求，這一切使中國的股市和樓市像脫韁了的馬?。?！

這只馬還能瘋狂多久？政府難道束手無策嗎？下一步會(huì)采取嚴(yán)厲的措施嗎？

永遠(yuǎn)都不要低估政府的智慧和手段。上帝要你滅亡 必先令你瘋狂。無論是股市或樓市都涉及到方方面面的利益和操作上的分歧，投鼠忌器。在目前更加注重”民生“的大環(huán)境下，對(duì)樓市和股市的調(diào)控是無異議的，相信黨的十七大召開后會(huì)有新的部署，我們所要做的是冬天來了準(zhǔn)備件棉衣，半倉操作，在進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)要考慮到這一點(diǎn)。下面轉(zhuǎn)入正題。

一、對(duì)土地儲(chǔ)備的理性認(rèn)識(shí)

● 相對(duì)于房地產(chǎn)公司的其它生產(chǎn)力要素而言，土地資源具有性。每一塊土地都是先進(jìn)的，具有不可替代性，土地的這種性，使土地不斷增值。這種不斷增值，往往高于購購該塊土地的還貸利息（或影子利息），近年來，一個(gè)個(gè)“地王”被刷新，使沒有土地儲(chǔ)備的公司面對(duì)成本壓力，在競爭中處于下風(fēng)。

●理論上土地供應(yīng)的無限性和現(xiàn)實(shí)中有開發(fā)價(jià)值土地的有限性，使得土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。從預(yù)獲取土地價(jià)值的判斷到地塊調(diào)研、市場(chǎng)定位、可行性研究等需要發(fā)費(fèi)較長的時(shí)間，建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工建設(shè)，市場(chǎng)營銷等環(huán)節(jié)的周期也很長，這客觀上要求有一定的土地資源作為儲(chǔ)備，要未雨綢繆，不能等米下鍋，以便老項(xiàng)目結(jié)束后，可以隨時(shí)上馬新項(xiàng)目，提高資本利用率。

●特殊化的地塊價(jià)值與普遍化的級(jí)差地租之差是形成超額利潤的源泉之一，是開發(fā)商追逐的重要目標(biāo)。地塊本身的先進(jìn)性和本身價(jià)值的確定性及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)的不確定性要求開發(fā)商商拿地時(shí)要根據(jù)自身的實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)。

詳細(xì)地說就是①正如已經(jīng)拿到手的紙牌，一塊確定了的土地其價(jià)值已經(jīng)確定，策劃師或者開發(fā)商需要做的是就是進(jìn)行等值策劃或開發(fā)以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值②等值開發(fā)只是理想狀態(tài)，不同實(shí)力和擁有不同資源的開發(fā)商價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度是不一樣的?？梢苑譃閍.原有土地平衡現(xiàn)象可以提高價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度，獲取土地時(shí)不能只看表面的現(xiàn)象，還要看到這塊地背后的資源組合，考量到原有的土地平衡問題。比如鑫苑置業(yè)前段時(shí)間以7.6億取得的那塊地，這塊地鑫苑具有實(shí)現(xiàn)其值的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)檫@塊地與其正在開發(fā)的項(xiàng)目毗鄰，鑫苑拿下這塊地可以一舉多得，一方面高地價(jià)可以提升正在開發(fā)項(xiàng)目的本身的價(jià)值，另一方面可以進(jìn)行資源的重新整合。B.關(guān)系現(xiàn)象對(duì)土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)具有重要影響。比如同樣獲取某塊地，有些開發(fā)商會(huì)覺得虧本而無法開發(fā)，有些開發(fā)商則認(rèn)為可以開發(fā)并且能夠獲利。這里面就存在著關(guān)系問題，比如變通容積率的設(shè)定，同樣可以獲取利潤。

二、土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略意義

●大盤化的土地儲(chǔ)備有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠

大塊的土地可以分多期開發(fā)，整塊土地的開發(fā)從開始到結(jié)束可以延續(xù)5-6年的時(shí)間或更長，處于陸續(xù)開發(fā)的狀態(tài)?！巴恋亻e置兩年收回”就成了一紙空文，因而，現(xiàn)實(shí)中很少有儲(chǔ)備中的土地被政府收回的事情。

●大盤化的土地儲(chǔ)備有利于以規(guī)模效益在競爭中立于不敗之地

進(jìn)行大盤化的土地運(yùn)作，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，對(duì)于實(shí)力雄厚的開發(fā)商來說，在土地獲取中擁有完全優(yōu)勢(shì)（地塊大，需要資金量大）。

●區(qū)域集中和優(yōu)化的土地儲(chǔ)備有利于獲取競爭優(yōu)勢(shì)

比如鑫苑置業(yè)，在鄭州的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目多在西城區(qū)，這種集中可以充分利用鑫苑對(duì)該區(qū)域的市場(chǎng)把握和經(jīng)驗(yàn)及在該區(qū)域的影響力。

●適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備可以保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營減輕成本壓力

適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備可以未雨綢繆，而不是等米下鍋，同時(shí)可以避免地價(jià)上漲給經(jīng)營代來的成本壓力。

三、土地儲(chǔ)備的策略

●區(qū)域存在著商機(jī)，位置仍是選地儲(chǔ)地頭要考慮的因素

選地時(shí)要注意區(qū)域，區(qū)域存在著商機(jī)，所以位置仍然是選地儲(chǔ)地的原則，比如目前受關(guān)注的鄭汴一體化，就可以考慮在中牟的某些區(qū)域選地儲(chǔ)地，據(jù)說廣東碧桂園已經(jīng)在中牟儲(chǔ)備了大量土地，正如一句話說的那樣，當(dāng)大家都認(rèn)為戰(zhàn)爭打不起來的時(shí)候，是打不起來的，當(dāng)大家都認(rèn)為戰(zhàn)爭打起來的時(shí)候，離戰(zhàn)爭已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

●中、近郊區(qū)，新區(qū)代表著房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)，“適度提前”是儲(chǔ)備郊區(qū)和新區(qū)開發(fā)土地的原則

城區(qū)的土地競爭是激烈的，鄭州這幾次地王不斷刷新對(duì)其進(jìn)行了注腳。打的贏就打，打不贏就走。農(nóng)村包圍城市的道理是一樣的，在大家并不十分關(guān)注地方進(jìn)行土地儲(chǔ)備是一種策略。當(dāng)然“適度提前”還要重視交通和配套設(shè)施。

●土地儲(chǔ)備要把握兩個(gè)“界限”

兩個(gè)界限分別是經(jīng)濟(jì)界限和時(shí)間界限。經(jīng)濟(jì)界限也就是經(jīng)濟(jì)上劃不劃算，合理界限是土地還貸利息小于升值額。儲(chǔ)備土地不是無限期地當(dāng)“地主”，雖然開發(fā)商可以通過“陸續(xù)開發(fā)”現(xiàn)象規(guī)避“土地閑置兩年，政府無償收回”的規(guī)定。但這種情況不會(huì)持續(xù)太久，政府會(huì)想辦法解決的，比如較近鶴壁出讓的8塊地，鶴壁市政府就規(guī)定了完工時(shí)間，可以說這也是一個(gè)解決辦法，香港報(bào)紙?jiān)A(yù)言17大后，政府將對(duì)房地產(chǎn)和股市進(jìn)行一系列大動(dòng)作，在土地儲(chǔ)備中各種情況都想到比較好。

●提高土地資源儲(chǔ)備的有效性

一要規(guī)模適度，要根據(jù)所占市場(chǎng)份額和企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商實(shí)力確定土地儲(chǔ)備數(shù)量;二要結(jié)構(gòu)合理，比例適當(dāng)。國外的經(jīng)驗(yàn)一般是三個(gè)1/3，即建成在售住宅、在建住宅、和土地儲(chǔ)備各占1/3。

四、土地儲(chǔ)備的具體操作

●土地儲(chǔ)備小組設(shè)立

土地儲(chǔ)備小組可以由專職人員組成也可以有開發(fā)部、研發(fā)部、策劃部相關(guān)部門抽調(diào)助成，有一高層專業(yè)任組長負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。成員中要有負(fù)責(zé)信息獲取的、土地價(jià)值研究、與外界溝通協(xié)調(diào)的等。

●土地出讓信息的獲取

土地招拍掛的信息都是當(dāng)?shù)貒临Y源部門發(fā)布，它們絕大多數(shù)通過當(dāng)?shù)厝請(qǐng)?bào)刊登公告，雖然幾乎所有國土資源部門都有自己的網(wǎng)站，但能夠及時(shí)發(fā)布招拍掛信息的。全國范圍的土地信息的獲取可以到中國土地網(wǎng)等全國性網(wǎng)站獲取，河南省內(nèi)的可以到河南土地市場(chǎng)網(wǎng)和河南18地市土地信息平臺(tái)獲取，順便介紹一下河南18地市土地信息平臺(tái)，該網(wǎng)站吸收了互聯(lián)網(wǎng)上幾乎所有網(wǎng)站有關(guān)河南18地市土地招拍掛信息，更重要的是它監(jiān)控了18個(gè)地市當(dāng)天的日?qǐng)?bào)，然后把當(dāng)天報(bào)紙上有關(guān)招拍掛信息掃描后以圖片形式發(fā)布到網(wǎng)上，土地信息是較新較全的一個(gè)網(wǎng)站。

除了通過土地招拍掛獲取土地，大量民間存量土地的存在也是一個(gè)值得重視的渠道，目前河南有河南18地市土地信息平臺(tái)的土地婚介所，據(jù)說目前有近白條土地投融資信息，可以通過這樣的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行嘗試和探索。

●土地信息的整理和分析

獲取的大量有關(guān)土地招拍掛的信息或者民間存量土地信息，可以按照公司的發(fā)展戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，然后轉(zhuǎn)交給研發(fā)部門進(jìn)行土地價(jià)值分析和可行性研究。確定參加招拍掛，可以組織招拍掛小組進(jìn)行。具體運(yùn)作請(qǐng)參見我先前的博文《談?wù)勍恋嘏馁u應(yīng)對(duì)策略-以鄭州世紀(jì)長城置業(yè)為例 》。有關(guān)土地價(jià)值的分析和研究以后有時(shí)間了再詳談。

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