7 對普通消費者而言，加息帶動貸款利率累計上調，選擇哪種還貸方式變得重要起來。越來越多的市民傾向于選擇固定利率房貸業(yè)務，而在實際辦理過程中，許多市民卻不知道，在選擇固定利率房貸或混合利率房貸的同時，還可以選擇銀行推出的一系列有針對性的房貸產品，真正實現(xiàn)房貸組合優(yōu)惠。

　　而面對名目繁多的房貸模式，哪一種更適合你呢？

　　混合利率房貸

　　關鍵詞：固定利率＋浮動利率

　　個人住房混合利率貸款是指在貸款開始的一段時間內（利率固定期）利率保持固定不變，利率固定期結束后利率執(zhí)行方式轉換為浮動利率（即傳統(tǒng)的個人住房貸款利率執(zhí)行方式，稱為利率浮動期）的貸款。

　　農行、光大等銀行目前開辦了固定期為5年或10年的個人住房混合利率貸款，即在5年或10年利率固定，利率固定期結束后，剩余貸款期限利率轉換為浮動利率的貸款。有了混合利率貸款，即使客戶的貸款在10年以上，也能夠享受到固定利率規(guī)避利率上升風險的好處。

　　適用人群：收入固定、預期升息或鎖定風險的人。

　　固定利率房貸

　　關鍵詞：利率固定、還貸期限固定、貸款利息支出固定、利率調整選擇權

　　個人住房固定利率貸款是指在貸款期限內利率保持固定不變的個人住房貸款。其優(yōu)點在于，一旦選擇了這項業(yè)務，將不用再為房貸利率操心，一旦利率上漲還能規(guī)避風險。農行提供3年、5年、10年固定利率貸款，可針對自身情況自由選擇。除此之外，農行等銀行新推出的固定利率住房貸款還有一個體現(xiàn)周全服務的重要特色，增加了利率調整選擇權條款。利率調整選擇權是指：當該銀行公布的個人住房貸款相應期限的固定利率水平下限下調1個百分點（含）以上時，客戶可以申請執(zhí)行選擇權，將貸款利率調低相應百分點，以減少利率走低時的損失。

　　適用人群：對未來理財有完整周密的規(guī)劃，同時對利率變動有一定風險承受能力的購房人。

　　直客式貸款

　　關鍵詞：先貸款后購房

　　傳統(tǒng)的房貸模式為間客式房貸，即“樓盤指定按揭”，在銷售樓盤時，樓盤開發(fā)商往往指定某家銀行作為購房人的貸款行?？蛻艨粗心骋惶追?，先簽字購下，然后再到指定銀行貸款。而所謂“直客式”房貸，是個人先找銀行貸款，然后去各樓盤購房，由于銀行不通過開發(fā)商就可以向購房者本人發(fā)放購房貸款，購房人先貸款后購房，立刻能享受到一次付清房款的優(yōu)惠。

　　相較于傳統(tǒng)的間客貸款，貸款者不只是多了“選擇權”，而且可以實實在在得到更多實惠，節(jié)省多筆費用：過去房地產開發(fā)商指定了貸款行，開發(fā)商要向銀行繳納一筆保證金，大約占貸款總額的10%。通常開發(fā)商將保證金打入房價中，轉嫁給購房者。現(xiàn)在采用“直客式”，開發(fā)商省去了保證金，購房者更能享受到實實在在的折扣，也不必忍受合作銀行的限制，可選擇任意網(wǎng)點進行辦理。與此同時，律師費、保險費、抵押登記費等一系列繁雜費用也可一一免除。除此之外，對二手房，由于購房者直接面對貸款行，繞過了傳統(tǒng)房地產中介，中介收取的一些費用將得以免除。較后，還貸方式較自由，安家理財兩不誤。

　　在中國香港及海外，“直客式”房貸是國際慣例。這一模式為購房者簡化了手續(xù)，降低了成本，然而在中國內地，房地產界與銀行界現(xiàn)狀，讓間客式房貸一統(tǒng)天下。雖然目前選擇“直客式”房貸的消費者并不是很多，但住房營銷服務模式的改變，已經悄然開始。

　　適用人群：銀行信用等級較高的客戶，特別適用于優(yōu)質法人客戶職工團購。

接力房貸

　　關鍵詞：父貸子還一起還貸共圓住房夢

　　個人住房“接力”貸款是指以子女或父母作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與子女作為共同借款人而辦理的個人住房貸款，對于子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。

　　作為父母的借款人年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定(借款人年齡＋貸款年限≤70)可以辦理的貸款年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人來延長還款期限；另一類是作為子女的借款人預期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。

　　但這種還款方式除了規(guī)定作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，共同借款人收入之和具有償還貸款本息的能力之外；作為父母的借款人中年齡較大的一方不得超過60歲；對家庭提出了較高的要求。

　　適用人群：父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。

　　置換式貸款

　　關鍵詞：一次性付款再按揭

　　“置換式”個人住房貸款是對已經自籌資金全額付款購購商品住房并取得房屋所有權證書的自然人客戶發(fā)放的、用于清償購房所負非貸款類債務的貸款。

　　客戶無論購購一手房和二手房都可辦理置換式個人住房貸款；在頭付比例、期限、利率、貸款額度、月還款額和還款方式上都可以享受個人住房按揭貸款的同等條件。

　　需要注意的是，當客戶已經用自籌資金全額付款購購了商品住房并取得《房屋所有權證》后，只有在規(guī)定年限內，才可申請置換式個人住房貸款，目前的規(guī)定是兩年內。另外，置換式個人住房貸款目前暫只限于個人購購住房，不含個人自建房和個人商業(yè)用房。

　　簡而言之，對于全額付款購房的客戶，置換式房貸可以使你的房產變成現(xiàn)款。如果客戶在全額購房后，急需用錢或者有更好的投資途徑，可以用置換式房貸讓購房錢輕松“解凍”。

　　適用人群：個人購購住房者，用自籌資金全額付款購購了商品住房并取得《房屋所有權證》不超過合理年限，申請了住房按揭貸款者。

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