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2011樓市 在通脹和調(diào)控的夾縫中房價(jià)走向何處
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 477 次
2010年4月和9月的樓市調(diào)控政策出臺(tái),普通購房者的收入相對房價(jià)卻愈行愈遠(yuǎn),導(dǎo)致社會(huì)矛盾和輿論壓力不斷增大,房價(jià)在2011年續(xù)演2009~2010年普遍性大漲的可能性有多大?
另一方面,盡管此次樓市調(diào)控力度之大、決心之強(qiáng),但以行政調(diào)控的方式使房價(jià)大幅下降恐怕難以實(shí)現(xiàn)。由于美國QE2引起的通貨膨脹壓力,資金回流樓市的苗頭初現(xiàn)。
第三輪調(diào)控呼之欲出房價(jià)能漲多少?
今年4月和9月的兩次宏觀調(diào)控政策帶來的成交量下跌,僅維持了一兩個(gè)月。有人問,高房價(jià)還能扛多久?
房貸政策僅是貨幣政策的一種反應(yīng)。今年10月,報(bào)告認(rèn)為,M1(狹義貨幣供應(yīng)量)的走勢通常領(lǐng)跑樓市5個(gè)月,M1同比增速于今年9月份回落至20.87%,連續(xù)兩個(gè)月低于22%。M1增速將繼續(xù)下降,可能明年一季度觸底,預(yù)期明年二三季度,房價(jià)將出現(xiàn)負(fù)增長。
貨幣供應(yīng)量的收緊,會(huì)讓銀行更堅(jiān)定地執(zhí)行央行的房貸政策。
當(dāng)然,貨幣政策的收緊,并不一定意味著房價(jià)的下跌。因?yàn)樵谪泿殴?yīng)的增量放慢時(shí),市場的新增商品住宅供應(yīng)也會(huì)減少。
為了避免資金鏈緊張,各家公司大幅減少了購地支出。
與此同時(shí),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還在今年出臺(tái)了加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的通知,進(jìn)一步收緊開發(fā)商的資金流動(dòng)性。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、SOHO中國董事長潘石屹等房地產(chǎn)大佬在政策出臺(tái)之后,均認(rèn)為這一系列政策將使市場供應(yīng)量在中遠(yuǎn)期內(nèi)進(jìn)一步縮小。
上海華燕 分析師說,房價(jià)艱難上漲的可能性很高。他相信明年的新增信貸額度依然會(huì)達(dá)到7.5萬億。如果貸款金額達(dá)到這個(gè)數(shù)字,目前的房價(jià)將得到支撐。
通脹泛濫房價(jià)能跌多少?
國家統(tǒng)計(jì)局公布2011年全年平均CPI已經(jīng)由今年的3%升至4%。
分析師邢倩說,由于貿(mào)易順差仍處高位,美國QE2加強(qiáng)了國內(nèi)外高利差的預(yù)期,人民幣升值加速,推動(dòng)熱錢流入速度。再加上銀根緊縮預(yù)期下,銀行或提前為明年作準(zhǔn)備。通脹壓力再加動(dòng)性過剩,都放大了房地產(chǎn)保值功能。
看來能讓房價(jià)下跌的理由僅剩一個(gè)——貨幣政策的緊縮。歷史數(shù)據(jù)表明,一旦國家收緊貨幣供應(yīng),開發(fā)商的資金鏈將受巨大影響,降價(jià)成為主要手段。
目前商品房庫存緩慢上行,北京、上海、廣州等9個(gè)主要大中城市的可銷售商品房(新房)面積已接近2009年較高點(diǎn)。價(jià)格調(diào)整是去庫存的先決條件,因此,本輪調(diào)控中房價(jià)調(diào)整是必然的。
調(diào)整并不意味著房價(jià)會(huì)大跌。根據(jù)中信建投證券研究發(fā)展部的報(bào)告,在勞動(dòng)力成本、原材料成本、土地價(jià)格居高不下,各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)有增無減的背景下,2011年名義房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌不可能。
延伸閱讀
樓市周期論:2011將成新一輪起點(diǎn)?
“2011年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整,房地產(chǎn)企業(yè)分化日益明顯,順應(yīng)市場并提前應(yīng)對的公司將借助市場調(diào)整良機(jī)擴(kuò)大市場份額,而融資不暢導(dǎo)致部分企業(yè)擺脫不了被收購的命運(yùn)。
”
當(dāng)投資者和開發(fā)商為2010年創(chuàng)造的有史以來較佳業(yè)績彈冠相慶時(shí),中信建設(shè)證券投資發(fā)展部的一份報(bào)告,給他們潑了一盆冷水。
萬科在2010年開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)業(yè)的千億時(shí)代,但對更多的公司來說,今年有史以來較牛業(yè)績很可能成為“絕唱”。在保障性住房擴(kuò)增、開發(fā)商的資金被收緊的情況下,2011年很可能給開發(fā)商的“黃金10年”畫上句點(diǎn),行業(yè)的分化和轉(zhuǎn)型似乎成為必然。
2011年,會(huì)成為樓市的一個(gè)新拐點(diǎn)嗎?
中信建投發(fā)展部預(yù)測,今年開發(fā)商的資金狀況并不妙。根據(jù)他們對40家房地產(chǎn)公司的調(diào)查,很多開發(fā)商的購地費(fèi)用同比大幅下降,存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的水平卻出現(xiàn)了上升,由2009年的65.84%,上升到了2010年三季度末的68.66%,預(yù)測2010年存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的水平會(huì)達(dá)到69.44%。
庫存的增長將挑戰(zhàn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。截至2010年10月,北京、上海、廣州、杭州、南京、福州、寧波、重慶、蘇州等9個(gè)城市的可售面積共約9515萬平方米,接近2009年高峰時(shí)的10600萬平方米。
正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文說,因?yàn)橥浂a(chǎn)生的加息和存準(zhǔn)率提高,不僅增加開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本,減少他們的銀行貸款金額,也會(huì)進(jìn)一步減少消費(fèi)者的購購需求,令資金鏈更加緊張。
令開發(fā)商不安的是,限購令還有可能延續(xù)。截至目前,已有北京、上海、深圳等16個(gè)城市加入到限購的行列中。
這種情況下,樓市的成交將主要由一線和部分二線城市,向其他城市轉(zhuǎn)移。提前布局在上述城市的部分開發(fā)商將受益。廣發(fā)證券報(bào)告認(rèn)為,萬科、保利和金地能在今年再創(chuàng)銷售額歷史新高,和其縱深發(fā)展策略有很大關(guān)聯(lián)。
但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)把萬科列為學(xué)習(xí)榜樣的很少,更多在向星河灣 (論壇 新聞)學(xué)習(xí)。華燕分析師張宏偉認(rèn)為,開發(fā)商做精品住宅已是大勢所趨。
地產(chǎn)業(yè)的分化也反映在盈利方式上。過去一年,商業(yè)地產(chǎn)成為大部分房企的“核武器”,甚至連曾經(jīng)只專注發(fā)展住宅的萬科,也成立了商業(yè)地產(chǎn)部門。
同時(shí),一些房企開始重新設(shè)定自己的行業(yè)定位。復(fù)地、金地等在年初就設(shè)定了金融+地產(chǎn)的定位。
薛迥文認(rèn)為,與其說是新的行業(yè)周期開始,倒不如說是行業(yè)周期進(jìn)入了一個(gè)拐點(diǎn)。他預(yù)言,下一個(gè)10年將是中國房地產(chǎn)業(yè)兼并重組的10年,行業(yè)集中度將更高。中小房地產(chǎn)企業(yè)要么被大公司吞并;要么在細(xì)分的市場中發(fā)展;要么發(fā)展成為房地產(chǎn)基金。
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